曲沃县农村承包土地经营权抵押贷款调查研究

2018-02-12魏洁

乡村科技 2018年27期

魏洁

（曲沃县经营管理站，山西曲沃 043400）

开展土地承包经营权抵押贷款试点工作，既能充分盘活县域农民土地用益物权的财产属性，有效盘活农村存量要素资源，拓宽“三农”融资抵质押物范围，缓解“三农”融资难、融资贵问题，促进农民财产性增收，更能进一步壮大县域农业经营规模，深挖县域农业产业集群潜力［1］。

根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发［2015］45号）和《山西省人民政府办公厅关于印发山西省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案的通知》（晋政办发［2016］159号）等文件，曲沃县被列为农村承包土地经营权抵押贷款试点县。作为基层农经人员，笔者就此项工作进行了认真调查，现将调查情况报告如下。

1 曲沃县农村承包土地经营权抵押贷款工作基本情况

2015年，曲沃县被农业部确定为农村承包土地的经营权抵押贷款试点县。在临汾市“两权”抵押贷款试点工作小组的指导下，成立了曲沃县农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作小组、曲沃县产权交易中心和农村土地物权管理服务中心，确定了曲沃县农村信用联社、曲沃县新田村镇银行股份有限公司、曲沃县邮政储蓄银行、曲沃县农业银行为此次农村土地承包经营权抵押贷款试点的主办行，制定了《曲沃县农村土地承包经营权抵押贷款试点工作实施意见》和《曲沃县农村土地承包经营权抵押贷款管理办法》，印制了“曲沃县农村土地使用权证书”和“他项权利证书”，作为农村承包土地的经营权抵押贷款试点的合法依据。

截至目前，曲沃县农村土地确权抵押贷款工作稳妥推进，其中产权交易市场日趋完善、配套政策基本健全、抵押风险合理可控、农业适度规模经营势头良好。累计发放农村承包土地的经营权抵押贷款55笔、11 065万元。截至2018年8月底，试点抵押贷款余额为11 045.8万元。分投放机构来看，曲沃农商银行余额7 180.8万元，占比65.01%；曲沃新田村镇银行余额3 850.0万元，占比34.85%；曲沃邮储银行余额15.0万元，占比0.14%。

2 曲沃县农村承包土地经营权抵押贷款工作的具体做法

2.1 健全农村承包地经营权抵押相关机构

曲沃县成立了县农村产权交易中心，办理农村产权及土地承包经营权交易双方的相关事项。为加强产权交易中心的监督管理，促进农村产权交易规范运行，成立了县农村产权交易中心监督委员会，委员会主任由县政府副县长担任，成员为县农林委、国土资源局、金融办等9个部门的负责人。在完善农村产权交易平台的基础上，成立了县农村土地物权管理中心，内设农村权证管理中心、农村物权评估中心、农村土地流转收储中心3个机构，制定了相关配套服务制度，开展农村承包地经营权抵押的审核、登记、他项权证的办理等相关事项。

2.2 规范流转合同签订与鉴证

流转合同的签订与鉴证是农村承包地经营权抵押的基础性工作。为了扎实推进农村承包地经营权抵押工作，首先，曲沃县成立了县土地流转服务中心，县财政将土地流转工作经费纳入财政预算，建立了曲沃县土地流转服务大厅，配备了必要的办公设施，开展土地流转信息的发布、流转合同签订指导服务等工作。

其次，7个乡镇均建立了土地流转服务中心，配有电脑等工作设备，设立了农村土地流转登记簿，开展政策咨询、信息发布、合同签订及鉴证的指导等工作。

最后，曲沃县158个村均设立了土地流转服务站，由专人负责，收集本村流转信息，定期上报。流转合同的签订与鉴证在乡镇土地流转中心办理，合同一式4份，流转双方、发包方、鉴证单位各执1份。凡是经营权抵押贷款的土地流转合同，必须经发包方同意、乡镇经管站审核、乡镇人民政府同意后，办理“曲沃县农村土地使用权证书”。

2.3 完善农村产权交易平台

农村产权交易中心以提供公益性服务为宗旨，不以盈利为目的，县政府成立了县农村产权交易中心、监督委员会，委员会主任由县政府副县长担任，将农村产权交易平台建设费用和日常工作经费列入财政预算。通过政府采购公开招标，确定了太原市数维科贸有限公司完成农村产权交易平台系统建设，县乡两级均建立了农村产权交易平台，并与市级“临汾农经信息网”链接，于2016年4月19日对曲沃县7个乡镇的经管站全体人员和各乡镇产权交易大厅操作员进行了农村产权交易平台业务培训，达到预期目的。

同时，农村产权交易大厅制定了管理办法，设计了交易规则，大厅设立了咨询登记、交易鉴证、资产评估、抵押贷款4个窗口，办理农村土地流转、审查登记、产权审核、开展交易、价值评估和抵押贷款等相关事项，实现公开、公正、规范运行。

2.4 组织价值评估

通过政府采购公开招标的形式，确定了山西正达信资产评估有限公司为评估机构，评估费用由政府出资，贷款双方均不负担评估费用。评估公司根据曲沃县主要农作物的种植分布情况，综合考虑农用地等级及土地流转费用、流转期内年平均预期收入、承包经营权剩余年限及地上附着物价值等因素，对曲沃县14种主要农作物单位面积上的预期收益进行了评估，确定了基准价格。

2.5 建立抵押登记制度和抵押物处置机制

抵押登记在曲沃县农村产权交易中心办理，中心制订了农村承包土地经营权抵押贷款工作细则，采取乡镇审核、公开公示等方式，确保抵押物权属清晰，无争议。贷款方持经乡镇经管站鉴证的流转合同复印件和“曲沃县农村土地使用权证书”，到物权管理服务中心申请，对符合条件的，在规定时限内发放“曲沃县他项权利证书”，办理抵押贷款相关事宜。

因借款人到期不能按时还款，或者银行和贷款人约定的情形需要取得抵押权时，允许银行在保证农户原承包权的前提下，依法采取经营权协议转包、出租等流转方式处置抵押物。积极完善抵押物处置措施，确保贷款人在不能按时还款的时候，承贷银行能妥善处置抵押物［2］。

3 曲沃县农村承包土地经营权抵押贷款工作存在的问题

3.1 承办银行积极性不高

农村承包土地经营权抵押贷款是一种新的抵押方式，若借款人到期不能归还贷款，其承包土地能不能收回、收回的承包土地经营权怎样再流转、能否顺利实现再流转、再流转费用如何界定以及到期能否收回贷款本息等问题的解决都未到位。再加上政府方面风险保证金难以足额到位，银行心存顾虑，积极性不高。

3.2 农业主体或家庭散户经营权抵押贷款难以实现

家庭农场是农业生产经营主体，有的家庭农场面积达到几百亩甚至上千亩，生产过程中需要大量资金，农场主若以经营权到银行抵押贷款很难办成。家庭散户若以经营权到银行抵押贷款，面积不大，手续烦琐、额度太小，散户嫌麻烦不愿意去办理贷款。

3.3 部门协调不够密切，业务手续不够严谨

农村承包土地经营权抵押贷款前期的流转合同签订鉴证、权属审核、“农村土地使用证书”的抵押、价值评估、“他项权利证书”的发放等工作在乡镇或曲沃县产权交易中心进行，主要由农业农经部门来完成，而诚信信用函、具体贷款事宜则在银行部门办理。两个部门间配合不够密切，能不能贷款、贷款金额的多少靠电话沟通，业务手续不够严谨。

3.4 分散办公，效率较低

曲沃县农村产权交易服务中心虽设有政策咨询、交易鉴证、价值评估、抵押贷款等窗口，但是人员不能全员到位，不能合署办公，有意向贷款者要从乡镇到县、再到银行去办手续，效率较低。从已经完成的几笔贷款来看，每笔贷款办好仍然需要1个月甚至更长时间。

4 曲沃县农村承包地经营权抵押贷款工作建议

4.1 在运行机制上下功夫

今后需继续修订完善各项规章制度和操作规程。不断完善农村承包土地经营权抵押登记工作细则，采取审核、公示等方式，确认抵押物权属有无争议，并对符合条件的农户在规定时限内颁发他项权利证书，出具评估报告，到银行部门办理贷款［3］。加强中心与银行部门的配合，尽量简化程序，解决小农户“怕麻烦，不愿贷款”的顾虑，促进“两权”抵押贷款工作的开展。