房地产企业工程造价全过程管理控制分析

文/朱晨希 深圳中南置业有限公司 广东深圳 518000

1、房地产企业工程造价全过程管理控制的重要性

房地产工程造价全过程管理控制在房地产建设项目决策阶段体现了其重要性。全过程管理对房地产工程项目系统框架进行了定位，其实现了将框架策划转化为实体建设内容的过程。同时，建立在可行性基础上的建设方案，进一步奠定了项目决策基础。另外，全过程管理针对项目实施全过程进行管理，将项目目标控制列入管理范畴，实现决策目标具体化并与管理相呼应。

房地产工程造价全过程管理控制在房地产建设项目设计阶段体现了其重要性。全过程管理利用限额设计实现了对工程造价管理的有效控制，特别是全过程管理注重房地产投资估算和可行性经济分析，其是项目最终能够敲定的可靠依据。另外，设计方案评价对技术和经济结合做出了突出贡献，其对多方案进行指标评价计算和对比，有效地进行了方案选择和技术优化，实现了造价管理的设计方案择优效果。

房地产工程造价全过程管理控制在房地产建设项目招投标阶段体现了其重要性。全过程管理对招投标过程中，资格审查、标底管理、评标定标等环节的把控，使招投标更加规范化、公平化和公开化。

房地产工程造价全过程管理控制在房地产建设项目施工阶段体现了其重要性。全过程管理实现了控制工程造价和施工成本的积极作用。一方面，建设单位通过造价全程管控，进行资金使用计划编制、工程进程计量和结算、工程变更与索赔处理等工作，起到了严格控制工程造价的积极作用；另一方面，施工承包单位通过成本计划和施工环节的动态监控（包括：建造成本、质量成本、工期成本、安全成本、环保成本等），有效地降低了施工成本。

总的来说，房地产企业利用工程造价全过程管理和控制，在保证工程质量的基础上，实现了工程项目全过程的造价控制，既为房地产企业带来了经济利润增值，又实现了房地产项目管理的综合评价，包括施工工艺和技术评价、原材料采购评价（包括供应商评价）、工程经济评价、设计方法评价等等。

2、房地产企业工程造价全过程管理控制措施

2.1 决策阶段的管控措施

工程项目的投资决策阶段是工程进入初始阶段，也是造价控制的开端。投资阶段的造价全过程控制优化工作，应遵循建设标准和技术标准，选择经济与技术结合的最优方案。其中，施工技术工艺、施工设备技术等都是技术标准要求的内容，其影响着工期和建设施工质量。另外，经济因素则影响着工程造价和工程收益。因此，在施工时，应全面考虑技术和建设标准，根据施工当地经济发展水平，建设不同功能、等级和规模的房地产工程项目。

在决策阶段的造价全过程管控，应利用好经济评价方法。房地产企业预投入时，应对工程项目考虑因素（影响经济合理性的评价因素，包括：企业经济评价、区域经济贡献、投资和经营管理费用等等）进行预测、调查、计算和分析，并提出项目可行性分析报告。准确的经济可行性分析，将为房地产项目投资决策提供重要决策依据。

2.2 设计和招投标阶段的管控措施

在设计阶段，也应注意技术和经济关系的协调工作，确保资金控制范围。首先，应完善企业的市场竞标机制建设。在大型房地产建设过程中，项目分包的应用极为普遍，因此在招标过程中，分包项目的造价管理和控制工作较为复杂。这时，应做好分包企业调查，并根据市场物资价格水平，合理编制工程造价预算，避免部分分包项目在造价上出现管理失控现象。另外，在设计方案上应进行合理而有效的优化措施，实现工程设计过程的造价控制。设计应在满足工程的功能需求的基础上，实现工程成本利用效率的提高。同时，工程项目限额设计，也是一个有效控制成本超额的途径。在工程项目总成本限额基础上，进行分包项目总成本限额设计，对房地产建设过程中，对结构、外窗、外立面装饰、公共部位装饰、室外园林、房产营销等方方面面的成本建设和设计，限额设计参数布设。同时，在类型划分的基础上，也可以进行施工阶段限额划分，将工程项目施工内容进行工期的具体化设计和限额设计结合，便于监督和控制工程造价。

2.3 施工阶段的管控措施

房地产工程施工阶段，对工程造价产生重要影响的因素主要是工程签证和设计变更事项。全过程管理，应对该事项进行预防和优化。首先，尽量将设计变更控制在建设工程初期，这是减少工程损失的最有效方法之一。其中，现场签证是针对房地产建设合同的补充，签证一般会使造价成本增加，因此在办理签证时，建议工程师与施工方和监理方共同审核，审核程序应明确审核人、责任人、管理人员相关职责，同时，为避免事后纠纷，在签证方面应重视各项审核的谨慎性。

在施工阶段，为保证造价管理从开端到结算全过程的顺利进展，对原始资料的整理和保存工作极为重要。施工中，监理方应落实信息管理、投资控制和合同管理工作，督促施工单位如遇设计变更、签证时，应及时办理手续，注意对减项签证资料收集和整理。同时，在进料环节，应遵循先批价、后进料原则，并谨慎保管批价资料。管过程管理中，只有对原始资料进行了高效的管理，对其资料收集和整理流程进行全面控制，才能确保在工程结算时，资料审批款项无误，减小结算与预算的实际差额。

结语：

长期以来，国内房地产企业在造价控制的管理上，普遍重于施工阶段管控，而对建设项目前期造价控制较为乏力。而工程造价全过程管理，则对建筑项目决策阶段和设计控制均提出了管控要求，在很大程度上加大了事前造价控制的实现。因此，有效应用全过程管理，能够在决策时，提高投资估算的准确性。能够在设计时，利用概预算计算，能动地影响和优化设计控制。同时，能够对估算进行一体化管理，协调有效地使用投资、控制造价，实现最优化投资效益目的。