房产测绘分摊方法以及房产面积的质量控制探究

文/陈恩建 湖州市南浔创业测绘与土地规划院股份有限公司 浙江湖州 313000

由于房屋构造的不同，其采用的分摊方法也不同，相应的测量结果也存在差异。不过现阶段在房产测绘中，其房产面积质量却受到技术、人员以及制度等问题的制约，削弱了房产面积质量的有效性。为此，必须找出其中存在的问题，并有针对性的制定解决措施，确保房产面积的质量，维护用户的权益。

1、房产面积测绘的概念

建筑面积是由建筑内部面积以及公摊面积两部分组成的。内部面积属于用户私有的，是由室内面积、墙体面积和阳台面积这三部分构成。而公摊面积大多指的是公共空间的面积，如楼梯、电梯、走廊、公共门厅等。此外，建筑内部的一些公共用房，管理用房等也可被看作是公摊面积。在房产面积测绘中，其建筑面积的公摊系数也是最为重要的一项内容，其计算结果是通过公摊面积和套内面积相除得出的，不过在计算过程中，需要注意的是，建筑面积的公摊系数是针对于独立的建筑而言的，并不是固定不变的。

2、房产测绘的主要作用

2.1 房产测绘与用户的利益相连

房产测绘是产权户籍管理人员用来维护用户合法权益的重要保障，且其自身具有一套较为完善的操作流程；其次，房产测绘一方面可以解决用户之间存在的房产纠纷问题，另一方面还可以对建筑进行严格的审核，确保其不存在违章建设或者违章占地的情况。可以说房产测绘是房产证的重要组成部分，是维护人们合法权益的重要依据。

2.2 保证房产市场正常运转

房产面积是房产测绘的重要组成部分，也是房产测量的主要内容之一。很多用户对房屋面积的了解不是十分全面，在购房时，很容易受到销售者的影响，而产生错误的理解和判断，甚至有些房产中介为了获得较高的经济效益，会在面积的概念上进行改动，导致用户自身利益受损。而房产测绘则可以减少上述情况的发生，防止纠纷的生成，从而保证用户的合法权益，促进房产市场的正常运转。

3、房产测绘分摊法

分摊法就是利用房产面积的比例进行房产面积分摊计算，其是按照使用人员的情况实行的合理分摊。通常情况下，按照常用的分摊情况，可以将房产面积分为以下几种：

①普通住宅楼。其在房产面积分摊计算上相对比较简单，只需要对独栋的建筑实行分摊计算即可。

②普通商用楼。同普通住宅楼相比，其分摊计算相对比较复杂一些。这种类型的建筑功能较为多样，且其中还涉及到很多的公共区域分摊，所以对于楼梯这些公用的公共设施，势必要分摊给每位用户，而设备房则是归一层管理。

③综合楼。这种建筑的用途比较广泛，在分摊过程中很容易出现交叉分摊的情况，相对就更为复杂。

此外，在建筑中，洗手间之类的公用空间，其可能会供好几层的用户使用，因此不能使用层共或者区共等方式进行分摊计算。且大多是采用自定义分摊方式计算的，并根据其用户以及类型的不同，进行自定义分摊，从而有效提升分摊的合理性，可行性。

4、房产面积质量控制的具体措施

4.1 完善房产测绘制度的建立，规范测绘市场运行的标准化

1）在房产行业发展过程中，政府也提出了简政放权的政策，将房产测绘工作从房产管理部门中分割出来，并引进一些具有专业测绘器具展开房产测绘工作，增大市场竞争力。

2）在房产测绘工作时，测绘人员需制定科学合理的流程规划书，以确保测绘工作的有序进行，提升测绘工作的质量和效果。同时在制定房产测绘流程方案时，还可以将质量检查融入到每个环节的工作中去，达到控制测绘质量，加强测量效果的目的。

3）建立测绘人员的培训制度，优化员工的专业水平。测绘技术是保证测绘工作开展的基础，也是促进企业发展的动力。为此，企业应对技术水平较差的员工予以定期的培训和考核，以改善员工自身的能力水平。

4.2 保证资料收集的准确性，加大图纸检查力度

1）资料的收集和图纸的审核是提升房产面积质量的基础因素。因此在实际的工作中，先要对图纸进行严格的审核，保证其符合标准的要求，同时还要细致的检查图纸的内容，加强图纸设计的全面性。

2）为了加快数据翻查的效率，在提交图纸时，应保持其完整性。

3）向测绘部门提交的相关材料中，重点注意建筑的总体平面图、工程规划许可证、房屋配套设施的设计及其功能和土地出让合同。

4.3 掌握房屋计算面积的部位

在房屋面积测算时，为了增强其准确性，测绘人员需按照国家的相关规定，对房屋进行全面、半面积以及不计算面积部位的确认。全面积的计算是指房屋处在一个封闭的状态内。而处在半敞开状态下的建筑，如果其共有部分大多都处在建筑主体结构内，其可以按照全面积来计算；但是如果共有部分是在建筑主体结构之外，则按照半面积的方式完成计算。

4.4 对外业质量进行严格的把控

首先，按照测绘流程规划书，对房屋的边长、墙体厚度以及特征点部位开展测量工作；其次，逐栋、逐层的完成测绘工作；最后，将丈量的边长同设计图进行比对，误差如果较小，则可按设计图的尺寸进行计算。

4.5 加强业内数据的管理力度

由于业内需要整理的数据较多，为计算工作带来了很大的困难，很容易导致计算结果存在误差，所以在业内作业时，一是按照房产测量规范的具体要求进行分层分户土的设计。尤其是在利用相应软件实行计算时，要保证尺寸、面块属性、图层等符合具体要求。二是准确的规划分摊中的面积块，并合理的选择分摊类型。三是在计算完房产面积后，要通过反复对比的方式对其细致的审核，这样可以减少误差的产生几率。

结语：

房产测绘的真实性、可靠性对房产开发商的经济效益有着重要的影响，同时也对用户的自身利益存在一定的制约。随着经济的发展，买房已经成为人们投资的一部分，这也使得人们对房屋面积的重视度越来越高，所以相关人员有必要加强房产测绘质量，在严格控制测绘效果的同时，也应合理的选用测绘方式，进而提高测绘质量，减少不必要的经济损失。