浅谈宏观经济因素对房地产价格的长短期影响

2018-02-11刘春雨邳州市房产服务中心江苏邳州221300

中国房地产业 2018年21期

文/刘春雨邳州市房产服务中心江苏邳州 221300

随着经济的增长，我国的房价上涨了许多，一些不合理的价格造成了很多经济问题。必须要明确房价的影响因素，并采取合理的手段对房价进行控制。

1、国内外的研究情况

1.1 国外的研究情况

国外的房地产市场经过了较长时间的发展，市场机制相对更加完善，对房地产市场的研究也比国内更加深入。在宏观经济对房地产价格影响的方面，国外学者一方面强调着政府的作用，同时也强调市场机制本身对房地产价格的影响。Bharat和Zan在2002年根据瑞典和英国房地产价格变化，分析了收入、利率对房地产的影响，发现在瑞典收入水平变化会引起房价的变化，但是房价自身对收入的变化并没有太大的影响，而在英国房价的变化和收入则互为因果关系。Tsatasaronis和Zhu在2004年，根据房地产的实际价格、居民消费价格指数和国内生产总值（GDP）与实际短期利率建立了VAR模型，研究表明通货膨胀也是房地产价格增长的重要因素，但是收入对房地产价格的影响并不高。Chow和Choy在2009年使用了FAVAR模型，研究新加坡货币政策对主要宏观经济情况影响时，发现货币政策能够调节快速上涨的房价，比如货币紧缩政策虽然会导致通货紧缩，但是能够有效调资产的价格[1]。

1.2 国内的研究情况

我国的房地产市场的起步较晚，发展时间也比短，在过去学者对房地产的研究也存在一定的不足。但是近几年随着房价日益上涨，房价所引发的问题和矛盾逐渐突出，学者也增加了相关内的研究。李小兵、周航在2014年对房地产市场价格波动的主要因素从宏观、微观两个角度结合的进行研究，分析了相关因素对房地产价格的影响，完善了房地产市场供求关系的研究。崔光灿在2009年用面板数据模型，分析了我国31个省的房地产价格变化情况，研究通过膨胀对房地产价格的影响，发现在中国房地产价格在长期也会受到房地产供给、收入的影响。

房地产的价格变动会改变社会的投资方式，对经济的稳定和社会的长期发展有着很大的影响，必须要保证房地产价格的问题，才能促进经济增长。

2、影响房地产价格的因素

2.1 国内生产总值（GDP）对房地产价格的影响

衡量一个国家经济情况的最好方法就是国家的GDP，不管是人均GDP还是全国的总GDP，都会反映一个国家的经济发展水平。高速发展的经济会对房地产的产业的发展有很大的推动作用，根据国际的研究结果，当一个国家在发展中GDP达到人均1000美元左右时，国家的房地产企业发展就进入了黄金阶段。我国的房地产发展黄金期在2005年，当时我国的人均GDP为1700美元。根据国家统计局的相关数据显示，1998年到2004年六年间，我国的平均经济增速为8.6%，这其中有3%左右的经济增速由房地产拉动，而房地产对GDP的贡献也一直保持在10%到20%之间，在这几年间房地产价格一直在上涨，有趋势成为我国的经济支柱[2]。由此可见，国家的生产总值对房地产的发展有一定的相关性，GDP的增长会使房地产的价格上涨，国家的生产总值和房地产价格之间存在着必然的相关性，随着GDP的提升房地产的价格在短期内就会出现提升，长期也会一直和GDP保持相互作用。

2.2 国民收入对房地产价格的影响

国民收入决定了国民的消费能力，尤其是国民可支配收入，决定了国内居民的购买能力，购买能力中就包括了对住房的消费能力。随着我国的国民收入增加，他们的购房能力也在逐渐的增加，使得住房的需求正在不断增加[3]。这样的经济情况下，国民会进行更多的房地产投资。由于市场的需求较大，房地产的价格将会有所提升，在短期内房价就会有一定的增长。

2.3 货币供应量对房地产价格的影响

我国的金融市场仍然不够发达，依然存在市场机制不成熟的问题，多数融资行为都是采取的间接融资的方式。很多房地产的投资都是依赖于银行信贷资金的支持的，也就是当个人或企业在需要贷款来进行房地产投资时，都是以银行为主要贷款渠道。因此，货币供应量将会在供给方面影响房地产投资信贷的规模，在需求上对房地产的价格进行控制。国家在实行量化宽松政策后，贷款变得更加容易，使得很多资金都会流入到房地产的投资当中，因此，货币供应量的提升将在长期提升房地产的价格。但是，通过降低货币供应量，能够限制房地产市场的需求，间接造成房地产价格的逐渐回落，从而实现长期的房地产价格降低。

2.4 土地价格对房地产价格的影响

在房地产成本当中，地价是一个十分重要的组成部分，而地价的走势和变化，都将会对房价带来明显的影响。首先，在房地产的价格当中，有一半足有都是地价；随着国民经济和城市建设的发展，受到级差地租的影响，土地的出让价格会有所上涨。当前，我国城市化的推进，土地正在逐渐成为稀缺资源，使得土地的价格不断提升。不同的城市对于土地规划的计划也会影响到土地的价格，比如地铁等因素。随着土地价格的上涨，房地产的价格必然会上涨，二者的变化基本是同步的；由于地价很难降低，所以很长时间内，房地产的价格都不会下降。

2.5 房地产消费对房地产价格的影响

我国的房地产销售水平和季节的关系很大，每年的第四季度房地产的销售都会明显增加，达到一年当中的峰值，在次年的第一季度开始，房地产的销售就会锐减[4]。由于这种季节性的变化，可见销售量不能解释房地产价格的变化。由于房地产与一般商品价格有所区别，可以认为房价并不受到居民的现实需求影响，而是和经济预测的影响关系很大。