城市土地交易的问题及解决措施

文/张骏　大连市旅顺口土地储备交易中心 辽宁大连 116000

虽然城市与城市的发展，加快经济发展的进程和人民生活水平的提高对城市发展做出巨大贡献，但同时也带来了负面影响，如城市规模的不断扩大，耕地面积减少，粮食安全和生态环境是城市的内部威胁的人口拥挤，交通拥挤、绿地减少、空气污染严重。这些负面影响不仅降低了城市生活质量，而且在一定程度上阻碍了城市的经济发展。如何从城市土地使用权交易管理的角度来规避和解决这些城市问题，因为土地是一切城市活动的载体。

1、土地交易中存在的问题

1.1　交易法律制度不完善

法律是我们做事情的准则，但是在城市土地交易的过程中经常会出现非常多的争议。首先，土地所有权的归属争议，比如城市中的土地，归国家还是个人所有，土地经营权一直以来都是讨论的关键所在。自从国家实行“经营城市，经营土地”以来，将土地划分给各个的地方政府，就接连不断的出现问题，所以完善相关土地交易制度是非常重要的。其次，集体土地使用权的交易制度也存在问题，物权的归属没有明确的规定，相关交易安全程度低，比如相关法律政策中规定，在没有经过发包方的同意之下，承包方擅自作为发包方发展下级进行交易的，被判定交易无效，以发包方是否同意作为标准，加大了不安全因素的存在，而且会发生很多不正当的交易。

1.2　房价上涨，经济泡沫化

房价的上涨究其根本就是成本的投入过大，也就是土地价格过高。政府垄断土地，为了取得最大经济效益，所以提高了地价，而开发商为进一步获利，又再度提价，造成房价的疯长，但最终承受这一切的就是购房群众。房价的上涨带来经济的泡沫化，会造成牵一发而动全身的结果，如政府不加紧应对，加以控制，将会造成整个经济链的瘫痪，出现金融危机。在抑制房价上涨的过程中，政府虽然已出台相关措施，但都无法从根本上缓解这些问题。

2、城市土地交易问题的解决措施

2.1　增加补偿金额，降低土地价格

土地的补偿是一个需要严格标准与灵活性的工作，现如今补偿过少的问题就需要亟待解决，补偿合理才能保证社会安定。通过土地价格直接挂钩房价，控制房价求其本的方式，就是降低土地成本价格的有效措施，而这就需要政府以更高的价格收购土地，更低的价格流入市场。我们可借鉴西方国家补偿机制，加大补偿范围，比如征地搬迁，除补偿城市土地建筑以及作物之外，对搬迁所产生的费用也要做出适当补偿，对于城市郊边耕地的征用，除补偿耕地与作物之外，对于周边耕地的影响也要做出补偿，真正实现灵活人性化补偿。此外，还有一些比较灵活性的补偿措施，比如，成立补偿家庭研究小组，对每一个占地家庭进行占地后生活影响做出等级认定，然后分等级进行补偿，而分等级补偿方式，主要针对的是收入来源仅限于土地，土地被占用后岗位又无法安排，生活将受到重大冲击的部分农民。所以，政府应采取更高层次的补偿措施，只有切身从人民的利益出发，才会促进社会和谐稳定的发展，从而营造出一个良好的经济环境。

2.2　完善土地登记制度

科学合理的登记规则是土地立体利用的重要前提，土地利用由二维平面拓展为立体空间，基于二维平面设计的土地登记规则在面向土地空间使用权登记时体现出一定局限性。因此，有必要转换视角，探索土地立体化登记规则，进而明晰土地空间权属，以促进科学合理的土地立体化利用。土地立体化登记是由面向二维平面土地自然状况和权利状况的登记向面向立体土地空间自然状况和权利状况的登记的转变，因此，需要借鉴其它地区的做法，结合我国的实际情况，制定符合我国实际的宗地上下空间测定方法。高度的测定首先需要设置一个测量基准，确定测量基准的方法有三种：①以平均海平面为基准确定其上下范围；②以该地或邻近地表上不易变更的特定点为基准；③若设定时候已经有建筑物存在，则以层别确定。而在实践中，第一种方法由于海平面经常发生变化，实际测量误差和难度都较大，不易把握；第三种方法存在内在缺陷，因为设立土地空间权时，有关建筑工程一般都尚未开始建设，操作性不强。所以，目前我国台湾地区关于地上、地下空间范围的测量主要采取相对高程测定法，设定人自己选定一个不易变更的基准点，以此为标准进行上下高度的测定。

2.3　完善公开土地市场的监督

这种土地市场形态如果存在隐形问题，对土地交易环节实施监督并不便利，因此土地隐形市场要坚决取缔，土地交易市场应保持固定、有形、公开。各市场主体进行土地交易能够给提供相对固定的场所，对土地交易环节的交易资格进行审查确认，对市场主体土地使用权进行产权界定，土地市场主体、客体的交易对象实施公开监督，可以保证合法性能，土地交易的透明度和公正性也能够得到提高，在公开土地市场内增加土地交易机会，降低交易风险，公开土地市场提高土地交易效率，可派驻政府有关审批机构，各种土地交易信息还可以集中发布，对二级土地市场的成交地价通过土地法规、法律、政策咨询及其他中介代理服务进行监督，明显提供交易价格偏低，在土地价格调控方面的权威充分发挥，维护土地价格的合理性和土地市场秩序。

总之，随着社会的发展和进步，人们的法律意识也在不断加强，对于土地交易程序法制化推进的意义也越来也重要，上文对城市土地交易中存在的问题进行了总结，对解决这些问题提出了相应的建议，期待城市土地交易的管理更加科学和合理。

参考文献：

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