营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

文/何东华 贵州和禧房地产土地评估事务有限公司 贵州贵阳 550002

1、营改增对房地产企业会计核算与纳税的积极影响

1.1 有利于提高企业纳税意识

在实施营改增政策后，房地产企业的业务部门与财务部门，会加大对相关票据的审核力度，审核工作也更加深入、细致，进一步规范企业的纳税制度。与此同时，也使房地产企业更加重视对业务工作人员与财务工作人员税务意识以及素质的培养，使其实时关注国家颁布的税收优惠政策，有利于企业纳税工作的开展。总之，实施营改增，有利于增强房地产企业的纳税意识，对企业纳税管理工作具有重要的积极影响，同时还可以使企业内外部达成一致的降低税负这一纳税管理目标。

1.2 有利于企业实行业务整合

在营改增政策实施之前，房地产企业的营业税，均是由财务部门根据相应单据负责报销的，而采购部门在提供单据时，并不会对单据的来源与类别进行区分，这便极大的增加了财务部门的工作量，导致工作效率低下。在实施营改增政策之后，企业财务部门不再仅根据单据进行报销，而采用了用增值税专用发票与普通发票进行抵扣的报销方式，此时企业财务部门只需审核增值税发票，同时企业业务部门必须要为其提供合格的增值税发票。简单来说，营改增的实施，将传统的税票重心只在财务部门，转变成了现在的两个部门之间的协调工作。所以，营改增政策的实施，极大地促进了房地产企业财务部门与业务部门的票据整合。

1.3 能够避免发生重复征税现象

营业税是以企业的实际销售额为标准进行征收的，对房地产企业而言，企业成本主要分为土地成本、建安成本以及材料成本等，其中，建安成本与材料成本自身便承担着纳税责任，但在日后征收企业营业税时，二者还要承担营业税负，导致二次缴税现象，而增值税则是按照企业经营管理的各个环节的增值额实行征税的。所以，在实施营改增政策后，企业只在增值环节承担税负，材料成本以及建安成本均是以增值税发票的形式实行抵扣，极大地降低了企业的税收负担。

2、营改增对房地产企业会计核算与纳税的消极影响

2.1 对企业的财务报表产生负面影响

一方面，在营改增政策实行之前，不动产支付购买所需的价款是全部计入到固定资产当中的，但在营改增政策实施之后，购置不动产的价款则必须价税分离，增值税的进项税额便可以实行抵扣，进而使得企业固定资产的价值受到负面影响。另一方面，增值税的又一大明显特点，即利润表中的价税[3]。实行营改增政策后，增值税需要从企业的营业收入中剥离，极大地降低了企业的经营收入。除此之外，由于房地产企业的成本包括人工成本以及原材料成本等，故在实际的经营管理过程中，获取有效增值税发票的难度较大，进而容易增加企业的税负成本。

2.2 可能会增加企业的税收负担

首先，房地产企业在计算所得税时，价内税即为原营业税，其可以在计算企业所得税时，当成营业税的税金予以扣除。但在营改增政策实施之后，增值税是价外税。所以，在计算企业所得税时无法将增值税扣除；其次，在实施营改增政策之后，房地产企业的增值税率为11%，极大地缩小了房地产企业合作公司的选择余地。同时，也使房地产企业面临着一定的转移税负进而价格增高的问题。最后，在房地产企业的开发成本中，有很大一部分是不可以用增值税专用发票实行抵扣的，例如劳务费等。因此，由于未能进行有效的进项抵扣，再加上税率的提高，导致房地产企业的实际税务增加。

3、应对营改增对房地产企业影响的策略

3.1 强化票据管理并完善税务筹划

现阶段，房地产企业经营过程中，必须对自身会计核算与纳税受到的营改增的影响进行全面掌握，从而提升纳税筹划的科学性，特别是成本税务筹划。一方面，房地产企业经营过程中，工程项目一般都会需要耗费大量的资金，同时建设时间通常较长，企业经营过程中，必须加强同各个方面的沟通力度，同时必须对全新的税务优惠政策进行明确；另一方面，企业经营过程中，还应当将期间分摊应用于开发整个项目的成本中，由此产生的税负同一次性核算过程中产生的税负相比更少。

3.2 通过人才培养优化账务处理

首先，房地产企业运行过程中，实施会计核算和纳税的主体是企业工作人员，他们日常工作中的业务能力、综合素质同企业税务筹划的科学性具有紧密而直接的联系。在增值税当中，管理票据工作的顺利开展会促使财务部门同各个业务部门之间共同承担税务重心，企业发展中，必须注重对两者关系的有效协调，在这种情况下，房地产企业经营过程中，必须加大对企业职工纳税义务的培训力度，并从整体入手，加大对票据的规范力度，确保企业内部管理能够更加有效适应营改增政策的需求，从而为自身的发展奠定良好的基础。

其次，值得注意的是，在实施营改增的过程中，一定的消极影响将产生于房地产企业的会计报表中，在实施增值税的过程中，对账务的细致化要求更高，因此要求将详细二级会计科目记录应用于每一个一级会计科目中，同时全面反映申报抵扣环节和增值税产生等内容。

总而言之，做好土地增值税的纳税筹划具有现实意义。在实践中，企业应当根据自身的具体情况，制定适合企业实际的筹划方案，在不增加企业涉税风险的前提下，实现收益最大化。

[1]李颖.“营改增”对房地产开发企业的影响 [J].财会学习 ，2016，(22):153-154.

[2]张祝莉.房地产企业营改增实施过程研究[D].对外经济贸易大学，2016.

[3]武艳荣.房地产开发企业税务筹划研究[D].延安大学，2016.

[4]钟超.营改增下房地产企业财务应对策略分析 [J].财会学习 ，2016，(08):85.