住房规模化租赁商业模式的测算

文/刘涛　中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司地面工程建设监督中心　山东东营　257000

散户式租赁是指房东与求租者一对一的进行租赁交易，我国目前的房屋租赁就是以这种方式为主，但是随着人们工作生活方式的大变，人们对于房屋租赁的市场需求也在日益增加，我国的房地产市场急需改变房屋租赁的主要方式，改变房屋租赁的市场，由此住房规模化租赁方式应运而生。

1、规模化租赁

规模化租赁是一种新型的房地产开发项目，主要以规模化的租赁型住宅为主，在建筑形式和程序与以往的商品住宅保持相同的基础上，开发不同特点的租赁性住宅。它的主要特点有：

（1）战略目标，规模化租赁住宅项目的战略目标不同于普通的商品住宅开发项目以出售商品房为主要目的，它最主要的战略目标是在项目建成之后，以住宅的租赁为盈利途径，所以规模化租赁住宅项目在实施之前一定要对城市的流动人口以及租赁市场进行详细的研究调查；

（2）项目运作，首先规模化租赁性住宅项目的运作开发需要大量的资金投入，因为这种项目要想在短时间之内将投入的资金回笼是一件十分困难的时候，所以项目开发的企业必须拥有雄厚的资金实力，这样才能够保证项目的顺利开发，除此之外，还有另一种项目运作的方式，企业或者个人可以先购买一定规模的商品房，要求商品房是现成的，然后在获得商品房的产权之后，再借助某些组织机构或者企业进行规模化住宅的租赁项目运作，但是这种项目在一定程度上其实属于公益的一部分，因此最好能够获得政府在资金和政策方面的支持和帮助，最后为了让租赁项目可以更快、更顺利地进行，吸引更多的客户，所以在项目的宣传方面，还是需要采取与一般性商品住宅的应小宣传手段；

（3）物业管理模式，规模化租赁性住宅还存在一个重大的隐患，因为租赁型住宅小区的居民拥有特殊性，所以物业公司不能像针对一般性的商品房住宅的居民一样限定明确的权利和责任，因此居民对物业不存在产权，因此物业公司必须要重新制订与客户之间的租赁合同和权利、责任说明，将整个小区的物业当作自己公司的财产来看待，尽职尽责，为了保证小区的安全，它还同时兼任派出所的功能，掌握小区租赁居民的完整的详细的信息，保证规模化租赁性住宅项目的顺利进行。

2、规模化租赁性住宅的商业模式

随着规模化租赁性住宅项目的开展，我国近年来已经开始出现了一批相较而言比较专业化和规模化的房屋租赁企业，这些企业的商业模式统一来说有两种，一种是房地产开发商开展的房屋租赁业务，其中最为典型的是万科的泊寓品牌，万科的商业模式主要是，物业归万科所有，在开展长租公寓业务使万科拿地的手段更加多元化的同时还可以通过长租业务为地产业务输送潜在用户，这也算是对于其品牌内的原有业务的一种协同发展；而另一种商业模式是房屋租赁的企业首先会对原有的民房进行不同幅度的整改，然后对整改后的房屋进行出租，其中最主要的典型案例运用是链家自如和魔方等，魔方主要是为租户提供一站式的平台使服务更加便利。这种商业模式最大的特点是为企业提供一种线下的流量入口，这种线下的流量入口不仅可以为企业提供更多的租赁房源，还可以为企业带来企业更多的附加增值服务。但是由于我国目前的房屋租赁市场发展并不成熟，尤其是长租公寓业务更加是房屋租赁市场上的新型业务之一，目前还处于初步发展阶段，所以它的发展过程中还存在很多的问题。第一种商业模式所需的资金投入过大，而且资金回笼所需期限也过长，因此对于中小企业来说很难进行效仿；而第二种商业模式的难点主要是房屋的整改问题，现今物业并没有对房屋的整改进行十分明确的规定，而且消防验收、报审用途等问题的解决都是十分困难的，所以租赁市场还存在很多的阻碍。

3、盈利途径及方法

尽管租赁性住宅市场的潜力十分巨大，但是截止到目前为止无论是大型的租赁企业还是中小型品牌，在住宅持有租赁上仍未确定明确的盈利模式，据统计资料显示，商品住宅的租金收益率只有2%-3%，所以仅靠商品房出租是绝对不可能建立完整的盈利模式的，因此只有使租赁性住宅市场规模化、专业化，才能够建立明确的房屋租赁盈利模式。规模化租赁性住宅项目可以从三个方面克服租赁的盈利难题，首先租赁性住宅规模化可以大幅度地降低税收，包括房产税、增值税以及企业所得税等多方面的税收，这样就保证企业缴纳赋税后的利润收入，保持房屋租赁企业的盈利空间；其次是降低高地价对成本的负担，地价在一定程度上增加了住房租赁产品的成本，而规模化租赁性住宅项目可以降低高地价的影响，提高租金回报率，使得开发商能够正常运营，正常盈利，保证房屋租赁市场的顺利发展；最后是减少房价过快上涨所带来的影响，目前房屋租赁市场已经有了更多的房源，政府对规模化租赁性住宅项目的资金和政策的支持和帮助，保证了各方的权益和盈利收入。

结论：

规模化租赁性住宅项目不仅可以解决以往房屋租赁市场过于分散化所带来的弊端，还可以推动房屋租赁市场的迅猛发展，甚至进一步影响房地产市场的发展。除此之外，政府应当加大对规模化租赁性住宅项目的资金等多方面投入力度，加强政策扶持，吸引更多的企业或者个人投入该项目的开发之中。住房规模化租赁市场的发展还不太完善，因此无论是其租赁的商业模式还是其投资盈利模式都需要进一步的开发和完善，加强规模化租赁性住宅项目的盈利能力才能吸引更多有兴趣的人，吸引更多的投资。无论是政府补贴还是吸收外界投资对于该项目盈利模式的构建都是有益的补充。

参考文献：

[1]张荣.公共租赁住房建设的三种模式及核心问题[J].住房与房地产,2011(4).

[2]刘方强.BOT模式开发公共租赁住房的税费优惠激励强度探讨[J].建筑经济,2011,(7).