建设项目资产清册业务的研究探讨

文/陈礼斌　中国建设银行上海市分行造价咨询中心　上海　200021

1、研究背景

1.1　资产清册的概念

传统资产清册是指企业使用的房屋、建筑物、机器、设备、运输工具、与生产经营相关的设备、器具以及工具等实物资产的清单，内容主要涉及名称、型号、数量、金额等，编制由合同承建单位编制，施工监理审核，交由业主或者接管单位多方确认后，形成纸质清册。

但是，由于编制的过程中往往注重量的审核，而对于价值量的审核会被忽略，传统的资产清册往往在使用过程中缺乏实用性、参考性，而这一点对项目的运营维保来说恰恰是非常重要的。因此在接管实物资产之后，通过资产清册的优化编制，能够将资产的数量与价值科学地结合起来，帮助业主更加准确、清晰地掌握资产的情况，是本文所提出的资产清册业务的重要意义。此外，资产价值量是十分重要的成本指标，此项服务能够帮助业主审核原始资产实物清册，并组成资产初始价值形成的重要依据。

1.2　资产清册的对象

资产清册（价值量）编制产品的客户群体主要是运营接管项目的建设方或者项目公司，特别是具有运营、维保等特性的建设项目，资产的掌握情况是非常重要的，折旧、更新、型号等一系列的信息都能够在资产清册的编制过程中记录、保存。

2、现状及意义

目前，在笔者的努力下，建行造价咨询中心轨道交通项目上已经率先开展了资产清册业务，分别完成6号线、8号线一期、9号线一期、9号线2期、1号线北延伸、1号线北北延伸、2号线西延伸、2号线西西延伸等项目，共计收入约300万元。

除了轨道交通项目外，在造价咨询领域资产清册（价值化）业务尚未推广，因此，该项业务存在巨大市场空间，特别是对建设项目后期的运营管理具有重要意义。

3、编制方法

3.1　主要思路

根据国家审计审定的建设成本、合同及二审报告等资料，对每一份合同的审定造价或费用按照概算章节、单体项目、系统进行复核、分解，从而得到稳定的合同成本，再将其根据资产清册的章节做一一匹配，把成本分摊到每个设备资产上，最终完成资产价值化。

3.2　主要依据

国家审计审定的建设成本，以工程结算总投资明细表为基础，充分利用建设项目基本建设竣工财务决算工作成果，依据国家和上海市政府颁发的有关建设项目的法律、法规等,主要有：

◆沪府发【2009】49号《上海市市级建设财力项目管理暂行办法》；

◆财建【2002】394号《基本建设财务管理规定》；

◆财建【2003】724号关于解释《基本建设财务管理规定》执行中有关问题的通知；

◆财建【2004】369号《建设工程价款结算暂行办法》；

◆财办建【2008】91号《财政部关于进一步加强中央基本建设项目竣工财务决算工作的通知》；

◆《国有建设单位会计制度》；

◆《国有建设单位会计制度补充规定》；

◆《企业基建业务有关会计处理办法》的通知；

3.3　主要方法

3.3.1　资产的分类

资产的分类是资产清册编制业务的重要基础，以代码的形式能够简单清晰地定义分类，首先，需要确定代码的规则，考虑代码的唯一性、通用性、适应性和可扩展性，以满足财务管理、设施设备维护管理的要求，并能适应建设项目的发展需要。其次，代码体系为层次代码结构，代码长度采用等长阿拉伯数字码，由资产权属号、使用权属号、总类号、维护部门号、项目名称、大类号、中类号、小类号及顺序号等组成，以轨道交通项目的代码为例，如下所示：

3.3.2　项目交付使用资产总表（即“建竣决03表”，以下简称03表）

03表在国家审计时已编制完成，资产清册（价值化）阶段，应根据概算执行情况表并结合审计报告、资产清册资产的分类要求，对应概算章节进行细化、调整、修编03表。

投资监理根据建设项目的概算、概算调整、招投标文件、工程合同、工程结算等文件，以批准概算所列的单项工程为核算基础，以规定的概预算内容作为标准目录，以工程审计报告审计确认的决算价为基准，依据国家基本建设会计制度和工程概算章节、科目及其顺序，对目标成本明细表所有构成成本的合同及费用，逐笔甄别校核，结合资产清册（价值化）的要求予以细化核对、调整修编，使之与概算章节科目施工准备、土建工程、机电工程、房屋建筑、人防、工器具及生产家具购置费、工程建设其他费用、预备费、贷款利息等准确归位，形成工程投资对应概算章节各级科目的配比关系明确、价值数据准确，修编完成后的03表投资总额应与审计最终审定决算价等同，以轨道交通项目的代码为例，如上所示：

3.3.3　待摊投资分摊原则（“03表”过渡“04表”）

3.3.3.1主要待摊投资

根据国有企业会计制度，待摊投资支出是指建设单位按项目概算内容发生的，按照规定应当分摊计入交付使用资产价值的各项费用支出。

（1）涉及的主要概算章节

包括施工准备费用、工程建设其他费用、预备费、贷款利息等章节等。主要费用内容如下：

◆施工准备费用：三通一平、交通组织、文明施工等施工准备费用；

◆工程建设其他费用：征地拆迁、管线搬迁、绿化搬迁、施工借地、土地复垦、评估费、研究费、勘察费、设计费、总体设计费、公证费、试验费、咨询费、科研费、检验费、监理费、审价费、保险费、招投标费、经济合同仲裁费、诉讼费、预算编制费、竣工图编制费、BM编制费、生产职工培训费、建设单位管理费等工程建设其他费用；

◆预备费：维稳费用、报废工程损失、坏账损失、固定资产损失、其他待摊投资等预备费；

◆贷款利息：借款利息等贷款利息等。

上述待摊投资要按有关会计和财务政策应分摊到筑筑安装工程投资和设备投资科目。根据待摊投资会计科目的内容，归集03表中构成待摊投资的费用类别，与会计科目一一对应。

（2）分摊对象

◆房屋、建筑物、构筑物等建筑安装工程投资；

◆需要安装的设备投资；

◆其他分摊对象；

（3）分摊原则

◆编制项目交付使用资产清册（价值量），对于基建投资过程中发生的各种待摊投资明细费用的支出，根据配比原则进行核算和分配、分摊；

◆预留预估工程、备品备件和流动资产不参与任何的分摊，按审计确认值或合同价计列；

◆经项目竣工决算审计的预留、预估工程费用、可按审计投资额暂挂账，待预留、预估工程竣工决算、验收和审计后，再按资产分类编码规则编制详细的资产清册；

◆已移交给其他部门、单位的投资费用，原则上可以摊销到对应土建工程；

◆其他，对于无法移交、仍由建设单位管理维护的工程项目资产等可编制一条固定资产入账。

3.3.4　项目交付使用资产明细表（即“建竣决04表”以下简称04表）

根据03表各单项工程价值数据，结合资产分类章节，编制完成04表。

编制04表，以修编制完成的03表概算章节内容及价值为基础，根据合同和费用再作进一步细化分解，一一甄别匹配至每一个资产章节为基础的实物资产主体。

03表待摊投资，按相应的分摊原则，通过待摊投资分摊计算底稿（即基础表），进行合理分解、计算分摊至规定的章节。以轨道交通项目的代码为例，如下所示：

3.3.5　资产清册（价值量，以下简称05表）

根据已完成的实物资产清册（实物量）多方确认的书面版和录入的电子版，结合04表、各类合同竣工结算的应有实物量进行大类、中类、小类的帐实核对，并依据03表、04表核算各类资产的出厂价、合同价、原值，最终完成资产清册（价值量）。

根据完成后的03表、04表，结合各类合同的结算细目，校核、查对整个项目的应有资产与实有资产，帐实不符的，建设单位（及投资监理）应协同维保、运营等单位进行现场核实，核实后，经资产管理流程进行实物资产调整补录，补录条目的编码应符合要求。最终调整后的实物量根据03表、04表并结合合同结算细目，核对各类资产的出厂价、合同价、原值，最终完成05表。具体内容包括：序号、项目名称、资产编码、资产名称、系统大类、系统中类、系统小类、单位、数量、规格型号、产地、生产厂商、供应商、出厂日期、供应日期、安装地点、权属部门、使用部门、维护部门、开始使用时间、停止使用时间、报废批准时间、移交日期、当前使用状态、设计年限、预寿命、保修期、出厂价、

合同价、原值，技术规格、折旧方法、累计折旧、设备清单、立项文号等，以轨道交通项目的代码为例，如上图所示。

3.4　主要成果

◆基本建设项目交付使用资产总表（即建竣决03表）；

◆基本建设项目交付使用资产明细表（即建竣决04表）；

◆项目资产清册（价值化）（即建竣决05表）

◆待摊投资分摊计算底稿（即基础表）；

◆预估预留项目清单明细；

◆基础资料汇编等。

4、市场发展及前景

目前项目工程的资产清册一般都是由合同承建单位编制，施工监理审核数量，运营维保单位点校接受，但是对其实物资产清册明细及备品备件明细的出厂价、合同价的审核缺乏行之有效的监管，作为参与项目的投资控制单位或者具有专业水准的造价咨询单位，完全有能力提供建设项目资产清册（价值量）编制的服务。

此外，对于投资监理参与全过程控制的项目而言，从前期工程开始，就可以建立资产清册（价值量）编制的相关流程及制度，并在整个工程进行过程中严格执行。当项目竣工交付验收时，就能更准确、快速的进行资产价值量的审核。

最后，陈述一下此项服务的经济效益，由于建设项目的体量一般都比较大，且由于其他各单位已经提供了项目实物资产清册的一些内容，如果能采用规范、高效的方式方法去开展完成这项服务，那么这对于投资控制来说又多了一笔可观的收入，并且，作为投资监理本身来说，此项业务占用的时间并不是特别长，况且能够实现规模化的开发类似项目，那么显然是一项性价比比较高的增值服务。

综上所述，对造价咨询企业来说而言，资产清册业务提高了企业在同业的竞争力，优点如下：

◆可以作为增值产品提供给客户，同时可就该项服务对客户收费，提高中间业务收入。

◆对造价咨询企业而言，此项服务投入产出比较高；并且能够带动类似项目对于此项服务的需求，具有可持续发展的意义。

◆作为创新项目推广，可以加强企业品牌服务的形象，树立行业标杆。