浅析新形势下我国三四线城市房地产市场走势

文/王琪琳 四川省达州市土地储备中心 四川达州 635000

1、新形势房地产市场的主要特征

受到金融市场宽松环境和货币信贷条件的鼓舞，2016年全国房屋销售同比快速增长，城市间明显差异化。三四线城市商业办公空间成为关键“去库存”的地方。在分类思想上，由于城市的政策思想，经过近期的监管政策制度，房地产市场规模和价格变化稳定，市场趋势表现良好。特别是“控制房价”及“去库存”效果良好。主要表现在：

（1）房价从“点涨”到“普涨”;

（2）土地价格上升，地价和房价提升;

（3）投资同比增速大，房地产销售快速增长;

（4）销售增长加速，降低城市库存消化期;

（5）房地产企业财务状况有所好转，带动土地购置发展;

（6）棚改货币化安置比重不断提升，优化保障措施。

2、当前房地产市场形势

2.1 中央和地方的住房调控责任划分不清

一般来说，我国住房设计体系不行。房产税及住房政策金融机构等住房制度尚未完善。中央政府调控过多，城市政府政策不灵活，不能按照政策实施调控。由以前经验看出，中央和地方的住房调控责任划分不清，地方政府对土地出让收入以及与房地产有关的税收依赖度很高，地方政府有力选择对应方法，削弱；了中央政府调控。

2.2 调控体系不健全

房地产市场实时监控机制不完善，引入监管的时机不及时，导致控制政策的前瞻性和可预测性不够。而引入了新政策后，住房市场形势也有巨大转变，政策有时会增加了市场波动。此外我国还没有建立规范性的监管机制，不能有力引导和稳定社会期望。另外，过度依赖信贷调整等短期政策，并无制定相关调控机制。三四线城市无一例外都是“限购”，“限贷”。主要依靠短期政策，中央政府应制定房地产税，建设用地和房屋政策金融机构集体管理等基础改革还没有完善。

2.3 库存压力重点关注商业地产和三、四线城市—去化难度依然较大

尽管住宅库存总体水平逐步回归到合理范围，但仍有两种类型的库存还是一个很麻烦的问题。仍然是商业房地产综合盈余综合形势，去库存“难”。受宏观经济衰退影响，网购等影响，商业房地产模式面临挑战，库存更严重。根据有关统计，三四线城市库存土地消化周期长达4.3年，部分城市5年以上。

2.4 房地产开发投资维持中低速增长态势

2017年房地产开发投资增速略有变化，预计将达到4%左右，比2016年同比增幅小。其主要依据是：一是房地产开发企业的土地购买价格有望下降。热卖地成本占房地产开发投入的比例很高，地价对投资增长的发展有很大的影响，如2016年1到10月份北京房地产开发企业征地成本占投资发展比例达到50%。在控制政策“不放松”的情况下，土地出让方式调整基础下，2017年热点城市土地市场有望逐步降温。三四线城市“库存”压力依然很大。企业发展消化住房为主，要发展土地，大规模建设施工，新建和征地预计2017年也难以有效改善“去库存”压力，房地产投资增速将持续下降，棚户货币化的比例将继续增加，2016年1月到11月的货币化和重新安置比重将达到48. 5%。预计2017年增加到55%，最大化减少投资及建设规模。

3、未来房地产市场发展政策建议

3.1 国家应保持全局性政策稳定可预期

一是努力解决商业房地产库存。应对某些商业，办公用房等项目调整规划，将其转变为科技研发房地产，创客空间，科技企业孵化器，商业住宅复合房地产，高层次人才公寓等，扩大房地产市场需求。引导降低住宅配置商业用房比例。二是着重监察房地产金融风险。对首付贷等各种新产品强力监管，应把中介机构和企业开展的金融业务纳入监督范围。如新房交易政府强制性财务监督，研究二手房交易资金监管模式。三是尽快实施综合分类个人所得税改革，对于符合条件的刚性家庭抵押贷款利息抵扣。

3.2 各地应进一步完善差别化分类调控

一方面，一二线城市应注重发力供应。增加库存已经减少到恰当城市土地供应量。 应引入支持城市老房改造综合扶持政策，基于提升建筑容积率增大供应量。三四个城市挖掘潜在需求方。对符合条件的农村人在城市中购房，给予财政补贴，减免税收等优惠。 进一步完善三四线城市棚户区转型货币化比重。基于长期政策性贷款，减少费用等措施，激励企业购买长期租赁商品房，作为出租。

3.3 发展住房租赁市场

采用购租并举、梯度消费的住房供应及消费法来推动新城镇化。鼓励自然人和机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场提供者，提供税收优惠和信贷，保障租户个人利益，给子女上学和其他方面提供更好的服务。

3.4 加快推进新型城镇化建设

一是加快城镇户籍制改革。二是完善城镇化的有关法律法规政策。三是完善城市基础公共设施。四是加快产业向中小城市转移，加快产业发展向中小城市转移投资倾斜政策，引导中小城市产业项目和基础设施建设，城市建设等方面的一体化规划和政策实施，建立高层次区域发展和融合协调机制，即部分经济中心城市推广周边中小城市化进程。

3.5 加快释放农业转移人口等新市民的住房需求，有序推动去库存

对于三线或四线城市库存重，最主要是对购买城市商品房住房人口转移实行差别化的财政税收政策。除了引入减契税措施外，还可以采取综合个人所得税抵扣，财务贴息等方式。将基于市场向进城农民充分纳入城市住房保障体系，提供住房，政府并出台了租赁补助政策。建立长效机制，2017年，要加快房地产税，集体土地入市和房屋金融制度等建设，保证房地产市场长期健康发展。

3.6 房地产开发企业和购房者宜顺势而为

对于房地产公司来说，现在土地市场是最受欢迎的，溢价率急升，可以依据自身经验筛选合适地块策略，为三四线城市住房率，库存高的开发商最高的业务应着重吸引改善买家的需求，尽快改进市场设计方案，确保提供更高的质量住房。对于买房的人来说，还需要区分城市及购买力分类决定。对于三四个城市高库存，买家可以轻松筛选适合自身的住房，进程农民需要得到新政府的政策鼓励，充分运用银行定制信贷产品，降低城市住房的成本。

[1]连平.未来房地产市场何去何从[J].中国房地产，2016，06.