浅析房产交付测绘工作及“三测合一”改进措施

文/常文广 上海城欣测绘有限公司 上海 201204

对于房产交付前的测绘工作，此前通行的做法是，规划、国土、房管等部门根据各自要求，分头组织测绘工作。这种模式耗时长，且存在重复测绘的现象。现在所谓的“三测合一”是指工程基本完工且交付前，建设单位可以委托一家同时具有规划竣工测绘、地籍测绘、房产测绘资质的单位进行测绘，然后分别向规划、国土、房管等部门提供测绘数据和成果，以优化流程、提高服务效率、加快不动产证书的办理，也可减轻项目建设单位的负担。

1、房产交付测绘工作概述

1.1 竣工、地籍与房产测绘的特征

在我国的城市化过程中，城镇项目的规划竣工、地籍和房产测绘为城市化建设提供了极为可靠的数据支持。例如测绘大比例尺数字地形图，可以直观清晰地呈现整个地区的地貌特征，为城市规划提供可靠依据；而进行地籍测绘时，主要参考对象的土地质量价值和经济发达程度，应当因地制宜；房地产测绘则更加偏重于对象的综合情况，即房产综合管理、界址点与测量控制点等。

1.2 测绘工作的主要内容

三种测绘工作具有不同的测绘内容，其测绘动机也各有不同。地形测绘主要为了绘制城市的大比例地形图，需要对整座城市进行实地测量并对地面建筑、植物分布和地面坡度等信息进行详细标注，因此通常由多个部门配合完成；地籍图测绘则需要关注某一地区的面积、界址和位置等信息，根据国家对地籍图权属管理的要求，对地面建筑和土地规划、利用等相关信息进行调查，为土地资源管理工作的优化提供参考依据；房产测绘则关注城市内部房屋的使用情况，为产权管理、城区改造等工作提供依据，有利于提高土地资源的利用率。

1.3 三项测绘工作的主要流程

地形测绘包含基本控制测量和图根控制碎部测量等，是地形图绘制的依据，包括对地形图进行完善和补测；地籍测绘则使用图解、解析与部分解析的方法进行；房产测绘既可以实测成图，也可以编绘成图。

2、“三测合一”措施的特点及实施方法

在三测合一工作实施之前，各地的规划、国土和房管部门只能根据各自对测绘工作的要求，分别组织和进行测绘工作，且要按照先后顺序进行。上一个单位没有测绘完成之前，下一个单位无法跟进。这样的测绘安排，使得测绘过程中出现了大量时间拖延、垄断和测绘数据不统一的问题，且造成了许多重复工作。所谓“三测合一”，就是指在工程项目基本完工以后，由一家具有相应测绘资质的中介机构按照相关的技术规范和标准对地形、地籍和房产等信息进行统一测绘，并测算出三套测绘成果，再分别提交给规划、国土和房管部门用以实施工作。

2.1 “三测合一”的主要优点

“三测合一”的主要优点在于，其整合了原来分散于规划、国土和房管等不同部门和行业机构的数据测绘行为，测绘单位具有拥有较强的资源整合能力，可为项目业主提供更完善的服务。在实际实施过程中，业主通常可以选择一家或多家测绘单位，联合承担三测工作，将数据成果按照规范整理后分别提交给规划、国土和房管部门。这样的工作模式有效地解决了传统测量工作中测绘单位分散、测绘资源浪费的情况，不仅强化了中介机构的服务效率，也有利于实现资源共享，建立了有效的公平竞争市场平台。

实施“三测合一”测绘服务的测绘单位原则上应同时具备规划测量、地籍测绘和房产测绘的资质，且具有良好的信用记录，也可以由一家主导组成联合体进行实施。

2.2 “三测合一”的责任划分

“三测合一”工作将原本分散的测绘工作进行合并，为避免责任不清，应对各项工作进行明确的责任划分。通常由市政服务中心的专门单位对“三测合一”的工作进行统一的规划协调，由城市规划部门监督指导“三测合一”工作的进行。建设单位在进行“三测合一”前，必须保证建设工程已经完成建筑主体与配套公共设施的建设，相关道路硬化、绿化和给排水工程也已完成，建设施工场地已经清理完毕并具备完全的用地审批手续。

2.3 “三测合一”的业务流程

根据已经实施“三测合一”地区的经验来看，三测合一的业务流程具有以下一些特点：测绘的阶段性，即基本建设项目的测绘工作将分别在审核复批和竣工验收两个阶段进行。审核复批阶段对测绘工作进行预测绘与规划放线，并进行建筑工程复测；竣工验收阶段是主要测绘阶段，包含了竣工测绘、地籍测绘和房产实测等。各个阶段的测绘工作需要分阶段统一受理并整合材料，尽量不收取重复材料；对于测绘工作的时限要求上，为了提高工作效率，第一阶段的工作时间不应超过20个工作日，第二阶段三项测绘合并以后，总时长应控制在15个工作日以内，高难度大型项目除外；合并测绘工作以后，由于减少了大量重复工作，测绘服务统一收费标准也应有一定的调整，一般下浮5-20个百分点；实行“三测合一”后，测绘机构应将各部分测量结果及时提供给相关部门。

2.4 “三测合一”的应用案例分析

根据已有的“三测合一”应用项目案例来看，该制度可以大幅度降低测绘费用和时间，对提高工作效率具有积极意义。宁波某家居公司的项目在实施竣工验收时，选择某测绘单位实施“三测合一”工作，该测绘单位按照测绘技术规范对竣工、地籍和房产等信息进行测绘，并实行一次收费，从最后的实际情况看，实行“三测合一”以后，该项目测绘工作的总费用下降了20%以上，而总的工作时长减少了近%30；某地区整体推广“三测合一”工作以后，建立了信息共享平台和统一的信息数据库，使得总体测绘成本减少了30%以上。

结语：

总而言之，“三测合一”工作作为优化房地产建设工程行政服务效率的重点工作，其在优化测绘成本、提高测绘效率、整合数据资源等方面均有极大的优势。根据已有的应用经验来看，“三测合一”模式适合在快速城市化的地区进行大范围推广。本文仅针对“三测合一”工作的服务流程和应用特点进行简要分析，对相关工作的落实具有一定的参考意义。

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