山东梁山：收回违规出让国有土地使用权进行时

见习记者/王维录 本刊记者/郭涛

2018年8月，山东省梁山县俊春宇置业有限公司（下称“俊春宇公司”）法定代表人吴瑞义向《人民法治》杂志社实名举报梁山县政府违法储备土地、出让土地使用权行为，以及国土资源局与山东省名城房地产开发有限公司（下称“名城公司”）、梁山县中融置业有限公司（下称“中融公司”）涉嫌合谋“串标”“围标”的行为。

在初步调查核实情况后，《人民法治》杂志社以《舆情要报》的形式向国土主管部门反映，山东省委、国家自然资源部、山东省原国土资源厅主要领导分别作出指示，责成山东省济宁市国土局调查处理。违规出让的国有土地使用权事件，在国家、省、市国土部门的有力监管和梁山县政府的积极作为下，收回工作正在进行。

转让国有土地使用权始末

据记者调查了解，吴瑞义所指的土地最早由梁山县政府水泊街道办事处转让给名城公司。

2013年12月12日，水泊街道办事处因拖欠名城公司施工款，为抵偿工程款将该宗土地私自转让给名城公司，双方签订有合作协议。但未履行收储、出让等法定程序，直接办理土地登记，名城公司依据协议与梁山县国土资源局办理了交接。

2015年11月2日，名城公司为抵偿向吴瑞义的借款，与吴瑞义订下协议，将编号LS2015-10号宗地的部分建设开发权益转让给吴瑞义。吴瑞义成立俊春宇公司，开发建设“名城·新领域”项目东北角方向的4栋楼。楼盘盖至第十八层。施工期自2015年11月5日起至2016年4月25日，俊春宇公司实际投资金额达5000万元，市场估值1．2亿元。

2017年5月22日，梁山县土地储备中心与名城公司签订协议，对编号LS2015-10号宗地批准收储。梁山县土地储备中心未经实地勘测，无视地块上的由吴瑞义开发建设的4栋建筑物，忽略俊春宇公司合法权益，将此块非“净地”收储。梁山县政府当日作出梁正字【2017】144号文件批准收储。

2017年6月21日，梁山县国土资源局对编号为LS2015-10号宗地挂牌出让，6月30日挂牌截止。2017年6月28日，名城公司与中融公司签订合作协议，约定摘取该块土地，“以摘牌起始价3672万元取得该处土地使用权”，同日，互联网交易系统显示该块土地使用权由中融公司以3672万元取得。吴瑞义称，土地出让价仅90万元/亩，而该地段实际均价已经达到150万元/亩。他出示了名城公司与中融公司的合作协议，双方加盖有公章，签订日期显示是2017年6月28日。合作协议明确了中标后的利益分配方案：“如超过竞标底价，由政府返还这部分国有资产，双方平分。”

2017年5月22日梁山县土地储备中心与名城公司签订的协议书约定，如中融公司以外的其他企业参与竞拍，则应在交纳竞拍保证金时同时缴纳地上建筑物及附属物等固定资产价款。中融公司参加竞拍不用交，以此附加条件限制其他企业参与竞争，进行排他性竞标。

中融公司取得土地使用权后拒不交纳这宗土地上的建筑资产资金，吴瑞义向梁山县纪委反映后，中融公司才把名城公司私下评估的楼盘（吴瑞义开发建设的4栋楼）资产2160万元上交梁山县公用事业资源局。

“2018年3月4日，中融公司为迫使我们公司撤离工地，雇用社会闲散人员，采取暴力手段，强行进入工地，有视频、照片为证，可以看出这是在‘抢’，不是在‘买’，如果评估价值合理，还需雇人强行进工地吗？”吴瑞义称名城公司没经过他同意就委托机构对楼盘进行评估，且评估价格明显低于市场估值的1．2亿元，他不能接受。

2018年8月2日，济宁市中级法院受理了关于吴瑞义楼盘工程款纠纷案，查封了4栋楼盘，期限自2018年8月2日至2021年8月1日，要求查封期间不得对外转移被查封的财产，不得设定权利负担或其他有碍保全、执行的行为。

中融公司依然开始施工建设。2018年8月30日，梁山县住房和城乡建设规划局为中融公司颁发了商品房预（销）售许可证。“中融公司无视法院查封公告，在我的楼盘加盖楼层并进行销售，明显违法。”吴瑞义说。俊春宇公司随即向济宁市中级法院提出执法申请，2018年9月4日，济宁市中级法院将中融公司列为第三人参加诉讼，未见执法情形。

济宁市国土资源局发文认定转让违规

就梁山县LS2015-10号宗地处置事宜进行调查核实后，济宁市国土资源局于2018年9月30日向梁山县政府发出处理意见函：“我局认为：2013年12月12日，梁山县水泊街道办事处、山东省名城房地产开发有限公司、济宁鸿翔建筑工程有限公司签订合作协议涉嫌违规；梁山县政府做出《关于完善存量建设用地手续涉及地上建筑物、附属物处置方式批复》（梁政字〔2013〕53号）、《关于完善国有建设用地手续涉及地上建〔构〕筑物等固定资产的处置意见》（梁政字〔2013〕67号）涉嫌违规；梁山县土地收购储备中心依据梁政字〔2013〕53号、67号与山东省名城房地产开发有限公司签订合同书涉嫌违规；纳入挂牌出让范围的建筑物价值评估的委托方不适当。为妥善化解《人民法治》杂志社《舆情要报》反映的有关问题，我局已通知梁山县国土资源局，要求认真研究，迅速制定整改方案，依法解除县土地收购储备中心与山东省名城房地产开发有限公司签订的合同书以及梁山县国土资源局与梁山县中融置业有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。建议你县安排水泊街道办事处解除其与山东省名城房地产开发有限公司、济宁鸿翔建筑工程有限公司签订的合作协议。相关处置情况请及时函告我局。”

梁山县土地收购储备中心以名城房地产开发有限公司为被告向当地法院提起诉讼，梁山县法院2018年10月16日作出的（2018）鲁0832民初5302号民事调解书载明：“原、被告于2017年5月22日签订合同书，约定原告将被告建有地上建筑物及附属物的LS2015-10号宗地以出让的方式转让给被告使用，并对被告在该宗地上建设的建筑物及附属物评估作价，价值为2160．7215万元。现原告以双方签订合同书的依据【2013】67号文件已被梁山县政府废止、合同已无法履行为由诉至本院，要求解除原、被告于2017年5月22日签订的合同书。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告梁山县土地收购储备中心与被告山东省名城房地产开发有限公司自愿解除双方于2017年5月22日签订的合同书；二、案件受理费50元，由原告梁山县土地收购储备中心负担。以上协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解书经各方当事人签收后，即具有法律效力。”

中国人民大学土地问题专家温教授接受记者采访时称，化解梁山县此起矛盾的办法可概括为十六个字：“撤销权证，没收赃款，重新评估，再次竞拍。”这次土地使用权拍卖违法，应撤销这宗土地的国有土地使用权证，将竞买人的款项予以没收。对俊春宇公司的楼盘价值重新作评估，再次启动对这宗地使用权的拍卖。温教授表示，既然该宗土地的收储协议目前已经解除，那么土地使用权失去存在的合法依据，理应依法收回。

据记者调查了解，济宁市国土局发出处理意见函后，梁山县政府积极作为，要求中融公司停止建设楼盘、停止售楼。然而，中融公司现在依然在加盖楼层，销售活动异常火爆。