浅谈不动产登记薄的权力事项错误与不动产善意取得

文/王纯刚 哈尔滨不动产登记中心经开分分中心 黑龙江哈尔滨 150000

在我国的《物权法》相关规定中，对于善意取得一系列相关的适用的构成要件，以及相关的法律效果等问题，都做出了比较系统的规定。这样来讲，善意取得就构成了现代民法维护交易安全的一项特别重要的制度。

1、有关于不动产登记簿权利事项的错误的相关内容

不动产登记薄权利事项的错误主要包含权利主体错误，还有就是权利内容错误。权利主体错误，主要指的是在不动产登记簿上所记载的不动产物权主体与真实主体不一致，其中的具体内容主要包括着这样几方面：第一，把不是权利人的人记载为权利人。这样的错误通常是当事人采取欺诈等违法方式欺骗登记机构或与登记机构工作人员恶意串通所致。第二，遗漏权利人，即将原为共有的不动产登记为一人单独所有。在我国范围内，这样的错误行为特别普遍地存在于夫妻共有的不动产的状况中。这样的错误情况大多是当事人，与登记机构没有关联。

权利内容错误，也就是登记簿上所记录的不动产权利内容、权利所受限制与真实的权利内容、所受限制不一致。例如，A房归甲所有，甲与乙订立房屋买卖合同并办理了预告登记，乙为预告登记权利人。后甲伪造申请材料，欺诈登记机构，将预告登记予以注销。此时，登记簿上记载的权利限制就与真实情况不一致，属于权利内容的错误。

2、不动产登记簿错误的类型

不动产登记簿上记载的事项可以分为三部分：第一，不动产的标示，即不动产的坐落、位置、界址、面积、结构、用途等自然状况；第二，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担保物权等权利事项；第三，其他依法应当记载的事项，如预告登记、异议登记、查封登记等。例如，《房屋登记办法》第24条第1款规定：房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。《房屋登记簿管理试行办法》第2条规定：房屋登记簿是房屋权制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。《土地登记办法》第15条第1款规定：土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。既然登记簿上记载了这些事项，从理论上说，只要登记簿上记载的事项与真实的情况不符合或不一致，就可以认为登记簿存在错误。依据不同的标准可以对登记簿错误进行不同的分类，例如，依据登记簿错误产生的时间不同，可将其分为初始错误与嗣后错误。

3、不动产善意取得制度的相关内容

对于那些冒名者通过伪造交易文件并成功骗卖他人登记不动产的行为，很多人以交易安全为着力点，或以构成善意取得为由，或以成立表见代理为据，认定买受人能够合法取得不动产所有权。

虽然《物权法》没有采用不动产登记公信力的思路，而是采用不动产善意取得的模式，来保护不动产交易中的第三人，但就登记不动产的善意取得而言，这样的法理基础仍然是物权公示与公信原则，其立法目的仅在于保护第三人基于信赖登记而为的交易安全，而非任何情况下的第三人交易安全。所以说，若登记本身正确，促成受让人做出错误判断并与无权处分人进行交易的，就是登记之外的因素，而不是登记不正确，这种情况与不动产物权公示公信力没有任何关系，和维护不动产登记公信力进而保护交易安全、提高交易效率就非同一问题。在通常的情况下，一概以保护交易安全为名，适用不动产善意取得，牺牲所有权人的利益，换言之，登记之外的人伪造房产证、身份证等证件处分他人不动产引起的交易风险只能分配给买受人。就是说，市场经济条件下，任何当事人都必须承担核实交易相对人的真实身份的注意义务，并当判断相对人错误时承担相应的交易风险。就登记不动产的交易来说，买受人必须确保交易相对人与权利证书记载的权利人同一，否则应承担因出让人与登记权利人不一致而引发的交易风险。

4、两者之间的内在联系

4.1 不动产登记簿的权利事项错误是不动产善意取得制度的适用前提

在我国不动产善意取得的构成要件上，应当舍弃无权处分的要件，改采“从无权利人处取得”的要件。对此要件，善意第三人无须证明，只需主张即可。笔者认为，只有不动产登记簿存在权利事项错误时，才可能适用不动产的善意取得。也就是说，登记簿的权利事项错误才是适用不动产善意取得的前提条件。

4.2 不动产登记簿的权利事项错误是认定善意的基础

在善意取得中争论最大也最复杂的问题就是，如何判断第三人善意。在制定《物权法》时，曾有一些学者力主对不动产登记簿的公信力与动产善意取得区分规定，但立法者没有接受这种意见。

4.3 以不动产登记簿的权利事项错误作为不动产善意取得的适用前提，也有利于我国不动产统一登记制度的建立和完善

由于存在信赖不正确的登记簿而善意取得之可能，促使了所有不动产登记的参与人，包括真实权利人、登记机构等，必须更加谨慎，以使登记簿尽可能少地出现不正确，或尽可能合理地去排除登记簿的错误。

结语：

在论述不动产登记薄的权力事项错误和不动产善意取得两者相互的关系时，要明确权利事项错误才是适用不动产善意取得的前提条件。判断不动产交易中第三人是否善意时，也应当始终围绕着不动产登记簿有无权利事项的错误而展开，而不应脱离不动产登记簿的记载，明确了不动产登记薄的权利事项错误与不动产善意取得两者的关系，能够对实际操作提供设施有效的促进作用。

[1]程啸，尹飞，常鹏翱.《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》，法律出版社2016年版，第82页.

[2]程啸.“不动产登记簿错误之类型与更正登记”，《法律科学》2011年第4期，第164-174页.