房地产企业融资渠道的创新研究

文/陈肖 中审华会计师事务所（特殊普通合伙） 天津 300130

1、导言

作为资金密集型的行业，我国房地产企业自有资金极少，在融资渠道上，主要是通过银行贷款和预付款，大量的银行贷款绑架了金融行业，进而增加了整个国民经济的风险。如何有效的拓宽房地产企业融资渠道，提高资金流动性，解决房地产行业的资金问题，已成近年来的热点问题。因此，创造一种高效快捷、可以化解系统风险的融资模式对于房地产企业来说已经迫在眉睫。

2、房地产业融资渠道的现状分析

2.1 预售资金

房地产预售是最普遍的一种融资方式，包括定金、预收款和个人按揭贷款。目前，我国房地产企业筹集资金的重要方式之一就是对商品房进行预售。但随着国家有关政策法规的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资2 5 %的资金，并办理预售许可证等各项证件方可预售。预售虽可以将部分市 场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的快速发展，供大于求时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。

2.2 商业银行贷款

对于房地产企业而言，银行主要提供的贷款有：土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产流动资金、商业用房贷款、个人住房贷款等。银行贷款从其操作流程的角度而言是房地产企业最为简单易行的融资方式。商业银行贷款现已是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行,有的甚至高达90%多，银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。

2.3 房地产企业通过上市发行股票融资

我国房地产企业流动资金不足，上市可以快速满足房地产企业的融资需求，上市融资现在也已成为房地产企业的一个理想融资渠道。房地产实现上市融资的方式主要为国内主板A 股上市、境外上市和借壳上市。SOHO 中国、碧桂园的成功上市不仅给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价，在缔造一个个富豪传奇的同时，也激起了境内房地产企业上市热潮。

3、房地产企业融资渠道存在的主要问题

3.1 预售额度降低

在国家坚定不移的房地产调控下，从2011年起，国家对房地产行业调控政策的成效日益明显，购房者对房地产持观望的态度，导致定金及预收款的收回速度明显下降。定金与预收款收回增速下降导致房地产企业自筹资金压力增大，房地产企业融资困难程度随之加深。

3.2 主要依赖商业银行贷款，房地产企业负债率较高

据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，其中上市房地产企业总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据中国银行统计，截至2012年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.23%，这些数字显示了房地产企业对商业银行的依赖程度。同时，由于存款准备金率达到历年高位，银行贷款规模有限，且银行提高了信贷审批条件使得贷款难度加大。自2010年以来多次加息和银行上浮贷款利率、征收财物顾问费，大幅增加了房地产企业的融资成本。

3.3 上市发行股票以及债券融资受阻，成本较高

目前，我国房地产企业在国内资本市场融资的可能性很小，首发、增发、配股和借壳上市等方式已被纷纷叫停。从2010年4月房地产调控开始，证监会严格审查所有涉及房地产行业的融资重组，要求要先经过国土部的审核才能通过，并且发债融资平均年利率超过10%，远高国内信贷融资，增加了房地产企业的财务负担，国内房地产债券融资逐步冻结。

4、房地产业融资渠道的创新研究

4.1 开拓保险资金的融资渠道

2011年5月13日，上海城投控股与中国平安保险公司携手推出7年期“平安―城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。国家应积极鼓励并支持保险资金参与到房地产投资中，实现社会闲散资金的再利用。房地产企业应该主动和保险公司联系,对有实力的保险公司主动开放融资市场,提供保险资金盈利的保障条件。

4.2 扩大房地产信托投资基金（REITs）融资的规模

2009年初，国务院出台“金融国八条”，作为拓宽房地产企业融资渠道的手段之一，REIS被国务院赋予合法身份。引入房地产信托投资基金有利于扩展房地产企业融资渠道，完善我国房地产金融架构，有助于分散和降低系统风险，提高房地产企业的财物安全，从而解决房地产企业融资渠道单一和资金短缺的问题。

4.3 附带期权的有息预付

附带期权的有息预付，其本质上是一种特殊的资产证券化，以住房为抵押的债券，但其不参与上市交易，以单位住房为资产标的且不可分拆。预付款是开发商的重要资金来源，这种提前预定的销售方式类似于“期货”。开发商获得了资金，提高了资金的流动性，转移了风险。

结论：

房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业，其发展离不开大量资金的有效支持。作为房地产企业自身，应合理调度资金的使用，创新房地产金融投资产品，开发融资渠道新模式，有效利用社会闲散资金，对于解决我国房地产业融资渠道窄、对商业银行过分依赖以及金融风险性高等的问题，实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环具有重要意义。

参考文献：

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