农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨

2018-02-10倪凤娣杭州富阳土地勘测规划设计有限公司浙江杭州311400

中国房地产业 2018年9期

文/倪凤娣杭州富阳土地勘测规划设计有限公司浙江杭州 311400

我国国土面积世界第三，也是世界人口数量最大的国家，由于经济以及社会等多方面的原因，目前我国还存在着相当多数量的农村，在这些农村中，关于房产和土地的确权一直是一个难题。随着改革开放的不断深入，中国农村的经济逐渐发展，对于农村土地的经济附加值提高，民众的财产法律保护意识也越来越高。

1、中国农村房地确权的发展概况

中国的农村土地确权发展主要经过了三个阶段，第一阶段是新中国成立初期施行的土地改革政策，这段时期农村土地确权的转变主要是废除新中国成立前的封建土地所有制，实行新的社会主义土地公有制，国家拥有土地的所有权，农民拥有土地的使用权。

第二个阶段是六十年代到八十年代的人民公社时期，由于这段时期实行计划经济，农村宅基地的确权制度是一种集体化管理生产资料的制度。因此，农民的宅基地所有权归属于合作社或生产小队，由他们进行宅基地的使用权分配。

第三个阶段是改革开放以来，中国实行计划经济与市场经济并行的模式，农村的宅基地确权也发生了改变，农民在进行宅基地的确权登记时，需要经过政府的审批。这种审批制度，其实早在人民公社时期就已经存在了，但由于当时经济发展水平低，房产和土地的附加值也低，审批也只是进行简单的备案处理。但随着经济的发展，人民加大了建房的力度，由此使得农村的土地与房产经济附加值也越来越高，对于房地确权的登记发证工作也越来越重视[1]。

2、农村房地一体确权登记发证

2.1 收集权属材料

要进行农村房地一体的确权登记发证，首先要做的是对房产和地产的权属进行认定，在进行权属认定的阶段，需要民众提供大量的证明材料。目前农村内存在的权源材料主要有以下几种：

1）各类历史证明材料，主要包括有乡村内签发的证明材料、宅基地审批申请表等。由于当事人无法提供有效的权源材料，所以有乡村开具相关证明。但由于没有经过国家确认，只有参考价值，并没有法律效益。

2）建设用地审批材料，主要包括集体建设用地土地使用证、农村私人建房用地批准书、农户居民建房用地许可证、临时用地许可证、规划用地许可证，房屋所有权证等。

3）其他有效的权源认定材料，主要包括继承与转让合同，房地的所有人通过合同将所有权进行转让，这也是具有法律效益的权源认定材料[2]。

2.2 权籍调查

不动产（宅基地及房屋）权籍调查是地籍调查与房产调查一并开展，主要内容包括调查摸底、权属调查、界址调查、宗地图、房产图绘制、面积计算和未批先建补批代理等。通过权属调查，查清房屋坐落、种类、结构、条件、用途、建筑面积和使用面积等。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，完成宅基地与房屋的权属调查和农房不动产数据整理。

1）农村宅基地调查。调查宅基地的权属状况，获取每宗宅基地的权属、位置、用途等信息，测量宅基地的地籍要素，填写地籍调查表，测绘地籍图，制作宗地图。

2）农村房屋调查。包括房屋坐落、产权人、产权性质、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、门牌号等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。对以上内容需严格调查，认真核实，确保调查成果的可靠性。在开展宅基地调查的同时，调查地上房屋状况，并将房屋调查成果记载在房屋调查表等不动产权籍资料中，制作房产分户图，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

3、农村房地一体确权登记发证中存在的问题

3.1 权属问题复杂

权属确认问题，主要包括了对土地及房屋的权属性质确认、所有权人信息确认等方面。一些房子由于建设年代久远，在当时并没有开具相关的法律文件进行证明，导致后人在进行确权登记时困难重重。这时需要对房屋最初的建造者的权属性质、权属人、房屋历史、房屋用途等问题进行详细的调查。在对房屋最初的所有权人进行确定之后，要求申请人出示相应的遗产证明或者是继承权证明，才能进行确权的登记签发[4]。

3.2 测绘成果不统一，存储不规范

由于不同年代的房产测量规范存在差异性，且存在业务办理时直接录入房屋数据进行业务办理，并不是所有的房屋数据都是通过测绘方式获取的，因而存在相同户型的房屋建筑面积不一致。同时，地籍数据也存在坐标系差异。测绘成果有以文件形式进行存储的，也有以数据库的方式进行存储的，大部分登记部门以文件形式存储，文件形式存储对已有测绘成果的查询和利用极为不便，且文件容易丢失。