关于专业化、机构化住房租赁企业发展研究

文/梁宇宇 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 北京 100048

1、目前我国住房租赁市场发展现状

随着“租购并举”成为中国当前加快构建的住房制度的一大重心，万亿租赁市场的开启可能成为激活房地产市场新周期的关键，也将成为我国构建房地产长效机制的重要组成部分。在国家利好政策下，专业化、机构化住房租赁企业也迎来了发展契机。

1.1 专业化、机构化住房租赁企业分类

目前，市场上普遍称为“长租公寓”的专业化、机构化的住房租赁企业，是近几年房地产三级市场新兴的行业。主要指通过租赁等方式获取房源后进行装修改造再出租的房屋，主要面向年轻高学历群体，所以又被称为青年公寓、白领公寓。从房屋来源看，分为集中自持式住房租赁企业，如万科旗下的“泊寓”、龙湖集团旗下的“冠寓”，这类企业的房源主要是开发商自持楼盘，集中装修改造后，对外出租。分散式住房租赁企业，如链家旗下的“自如”，我爱我家旗下的“相寓”等，这类企业主要对业主交付的租赁房屋进行托管，装修后对外出租。从企业模式来看，集中式更加注重物业服务和社区运营，而分散式则更加侧重居住刚需。前者的差异化竞争关键点在服务，而后者则主要在房源。

从开发主体的角度分为：1.国企系公寓。如成都市已组建四家国有住房租赁公司，清理盘活国有存量房源。2.创业系公寓。如YOU+、魔方等。3.开发商系公寓。如万科泊寓、世联红璞、龙湖冠寓等。4.房地产中介系公寓。如自如、相寓等。5.酒店系公寓。如窝趣、城家等。

1.2 住房租赁企业：房地产新兴“竞技场”

目前，专业化、机构化住房租赁企业，占住房租赁市场份额不足2%，且主要集中于一线和重点二线城市。北上广深四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。 租房市场格局基本是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的长租租赁企业。 未来，随着中国人口快速向大中型城市圈集中，住房租赁市场全产业链的价值创造能力会越来越重要。

2017年，超50城加速出台了有关住房租赁市场的扶持政策，租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间使得房企和金融机构加速涌入，20家房企启动长租公寓战略。随着，万科、远洋、中骏、龙湖等一批品牌房企抢滩布局长租公寓，相对于中介机构，绝大部分房企有着强大的项目运营和管理能力。它们带来的大量资金，将加速新的市场规则与秩序重构，以整租的形式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了挑战。后期如能陆续出现针对不同客群所衍生的长租公寓，通过提供差异化服务细分市场，市场则将迎来新一轮变革，租房市场格局可能也将发生变化。

2、目前住房租赁企业发展存在的问题

2.1 行业标准低且不统一

由于专业化、机构化的住房租赁企业是新兴行业。目前行业标准低且不统一，需要统一的标准包括消防安全标准、装修标准、融资标准等。譬如装修后的房屋，经过多久才能对外出租无相应的规定。2017年12月11日，媒体调查发现，为控制成本，自如等中介住房租赁企业，部分新装修出租房甲醛超标，存在刚装修完就出租，最多空置3天，甚至存在“边装修、边出租”的情况。

2.2 企业盈利难，尚未探索出有效商业模式

目前，较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛，就长租公寓来讲，无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率低的问题。原因主要在于，长租公寓拿项目、改造、运营成本都不低，依靠租金来回收成本，回收周期漫长这一问题是无法回避的。业界分析，集中式公寓做到2万间或分散性公寓做到10万间，盈利才能变好。过低的资产收益率和高企的融资成本，使得目前长租公寓领域盈利空间偏低，也限制了企业加杠杆快速做大的可能性。目前行业也尚未探索出有效的商业模式。

与专业化、机构化住房租赁企业盈利难相矛盾的是，北京、深圳一线城市房租收入比超50%，租金严重过高。（房租收入比，是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。）上海易居房地产研究院发布《全国50城房租收入比研究》报告，数据显示，2017年6月份全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、三亚、上海四个城市的房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。其中，北京房租水平最高，平均房租为2748元/月，房租收入比高达58%。“房租贵、房子破、以及押一付三压力大”是目前我国住房租赁市场的三大痛点。

2.3 住房租赁企业缺失差异化、精细化服务

目前，住房租赁企业还以“扩大规模，加速开店”为主要发展目标，差异化、精细化服务则被忽略。租赁是有生命周期的，人的生命周期自然形成租赁的消费升级。随着毕业、工作、恋爱、结婚、生子不同人生阶段，人们对房屋面积、租赁品质的需求是不断变化的。目前，中国流动人口规模超过2.47亿人，主要包括外出农民工和大学生。目前，流动人口居住条件恶劣，越住越远、越住越差。此外，无论经济适用房、限价房、棚改房、还是廉租房、公租房、共有产权房，通常都是以户籍、社保、纳税记录作为申请条件。流动人口的住房问题一直没有纳入统一的政策框架。市场上没有针对流动人口、低收入群体的品质化、标准化的产品。未来，不仅需要有解决中产阶级白领住房租赁企业，更需要有大学生、农民工、蓝领等不同新市民群体，能够在其收入范围内，负担的起租金的出租房屋。

3、未来住房租赁企业如何更好的发展

在国家陆续出台支持住房租赁市场发展的利好政策下，住房租赁企业发展进入发展快车道，但要避免群体效应，蜂拥式进入，盲目性发展。对于未来，住房租赁企业需要借助“科技和资本”重要推手，细化产品，提升服务，推动行业从同质化竞争向差异化竞争转变，推动住房租赁机构向机构化、品牌化、市场化方向发展。

3.1 科技推动，提升服务

通过与互联网科技公司合作，研发更便利的租赁平台，方便租客，提升服务品质，并实现对租客与房屋的有效管理。譬如，相寓推出的租客身份认证模式-相寓信用认证，是相寓与支付宝、芝麻信用的联合，利用移动互联网技术，结合支付宝5.2亿实名用户信息，依托相寓在全国管理的25万套，约50万间房屋，以及相寓过往17年服务过的200万业主和500万租客的用户画像沉淀，对入住相寓的全部租客进行“实名+信用”双认证方式。对租客来说，不用再携带诸多证件，用一部手机就可以搞定租房签约的验证过程；对管理方来说，通过限制“坏租客”降低了管理成本，也让房主们更安心。如果签约租客存在严重失信行为，将实时提示“信用认证不成功，无法入住相寓”，而对于绝大多数的通过信用认证的租客，还可以申请相寓信用租房，享受“押金减免房租月付”的权益！做了信用认证，如在相寓租住过程中，租客发生拖欠房租，拒缴违约金，损坏房屋财产拒赔，恶意欠缴水电费等不良行为，其不良信息将会被反馈到芝麻信用，通过芝麻信用全行业的联合惩戒机制，督查客户尽早处理不良记录，否则可能对租客的其他生活方面造成影响。

3.2 金融创新，盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给

2017年，针对住房租赁企业融资的金融创新产品取得突破。在政策层面，由“试点”转变为“鼓励和积极支持”，政府对于REITs（以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种房地产投资信托基金。）的态度发生重大改变。在实操层面，2017年10月以来，先后有魔方公寓、自如1号、新派公寓（国内首单长租公寓资产类REITs）、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓7单住房租赁资产证券化产品密集落地，规模合计350多亿元。类型主要有信托受益权类ABS、REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、租赁消费分期类ABS及资产支持票据ABN。剖析上述7单产品，非自持物业，如魔方公寓和自如1号，主要是通过信托受益权类ABS来盘活未来租金收入；而自持物业，如新派公寓和保利地产则是发行REITs。两类业务的优先级平均发行利率都在5%左右。

作为实现不动产证券化的重要手段，REITs是一种信托基金，类似股票。过去多年来，REITs在国内住房租赁领域都未成气候，原因一是租赁物业分散，产权不清晰，操作流程繁杂；二是租金回报率低；三是基础法律法规尚不完善。另一个重要原因是税收。REITs有个非常典型的特征，即所有收益都分配给投资人。国外REITs在分配收益时，投资人可以获得25%企业所得税的部分抵减。“相较而言，房地产行业较为特殊，国内操作REITs涉及契税、土地增值税、股息红利税等多个税种。如果税收政策能够同步完善，少交所得税，大家才有动力做。

3.3 细化产品，挖掘产业链价值

目前，处于起步期的住房租赁企业，还处于同质化竞争，未来需要向差异化竞争发展，重点在服务。多层次租赁需求需标准化满足。以北京为例，目前北京市拥有大约40万租客。北京缺乏大量的500元到2000元之间，可满足低收入群体基本居住需求和安全保障的标准住宅，这是北京市住房租赁市场长期以来存在的问题。无论是有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领的品质合租、单身独居人群的品质居住、老龄人口的分散式居家养老需求。不同群体的租房需求共同指向的是“品质”，是“好宅”而非“豪宅”。

参考文献：

[1]迈点研究院,2017年度中国服务式公寓大数据分析报告[R].2017-12-26.

[2]深度调查：长租公寓短期盈利艰难“抢滩”战仍被打响[EB].人民网,2017-10-11.

[3]链家研究院,租赁崛起[R].2017-10-09.

[4]易居房地产研究院，全国50城房租收入比研究[R].2017-07-29.

[5]相寓信用租房又添利器.信用认证服务全国开启[EB].和讯房产，2017-11-02.

[6]住房租赁资产证券化迎风口REITs未来或挑大梁[J].上海证券报,2018-01-17.