如何做好不动产登记司法协助执行工作——以焦作市为例

文|尚桂芳 张涛

随着土地、房产等活动的日益活跃，尤其是人们法律意识的不断增强，不动产领域的纠纷逐渐增多，不动产登记机构的司法协助数量急剧增加。面对复杂的情况，不动产登记机构稍有不慎，就有可能因涉嫌违法而被投诉。因此，对不动产登记机构来说，依法依规做好司法协助显得尤为重要。近年来，焦作市国土资源局从不动产登记司法协助需要出发，找问题、解难点，及时有效地协助了司法机关的不动产查封工作。

协助司法执行的基本情况

在受理查封登记时，该局制定了详细的流程，如，轮候查封登记顺序按照嘱托机关的嘱托文书依法送达的时间排列；不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起计算。在审核阶段，是否补正材料、受理一次性告知。

办理查封时，要携带国家有权机关送达人的工作证和执行公务的证件，相关档案部门出具的不动产登记自然状况（存根）及权利状况证明（被查封的内容与不动产登记簿的记载应一致）。委托送达的，应提交委托送达函；法院查封的，应提交协助执行通知书；检察院查封的，应提交查封函；公安等机关查封的，应提交协助查封文件。

2016年6月以来，该市共办理查封登记 2960件，注销查封登记1545件，接收协助执行过户文书244件。

协助司法执行中遇到的难点

从工作实践上看，法院拍卖的不动产可能牵涉多起民事纠纷，同一个不动产被不同地区的法院、不同的案件查封，有的多达十几次，甚至有的法院还存在重复查封情况。

不动产统一登记前，权利人已取得房屋所有权证或者已办理预告登记后，整宗地被查封。该市某房屋开发公司以出让方式取得一宗国有建设用地使用权，2014年办理了房屋所有权首次登记，部分业主相继办理房屋所有权转移登记，但未办理土地使用权的分割转移登记手续。2017年3月，因债权债务纠纷，某区法院查封了该公司名下此宗土地，致使多名业主无法办理抵押登记。

登记前，因房地分部门登记，房屋所有权与土地使用权首封法院不一致。2017年9月，该市不动产登记中心收到某法院将某公司名下9套房屋协助过户的裁定。经核查，房屋对应的土地已于2016年4月被某公安分局查封，时间为两年，期限未满。而此法院于2016年8月只查封了房屋。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，房屋应当与其所依附的土地一并办理登记，保持权利一致。

司法机关只查封房屋而不查封所在土地。2017年11月，省外某法院要求协助“将该市某区5套房产过户至竞得人王某名下”。经核实，该5套房产均有对应的国有建设用地使用证。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，房屋应当与其所依附的土地一并办理登记，保持权利一致。在和执行人员沟通后，工作人员认为国有建设用地使用权是一项独立权利，非经处置就一并转移不符合规程，拒绝在执行书上添加“将国有建设用地使用权一并转移”。

多个司法机关对同一不动产同时办理查封登记。该市A法院1名工作人员来办理查封登记，得知至少需要2名工作人员到场，便通知其同事赶来。同时，B法院2名工作人员也来对该房产办理查封登记，双方对谁有首封权产生争执。

衔接配合不够。查封登记时，法院提交司法协助执行书后，不动产登记部门必须在法定期限内到房产等部门查询相关档案，因执行书并没有查封物的描述，查封登记必须先实地测量，明确土地所有权，了解位置、现状，如果法院、被执行人不配合，测绘、权籍调查难度大。

协助司法执行的建议

不动产登记机构在接收协助查封手续后，经过核准与执行法院提供的信息一致后，进行查封登记。

根据《物权法》第一百四十七条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，业主宜向办理土地查封的法院反应情况并提出异议，此外，不动产登记机构应及时向法院提出审查建议，明确告知土地和房屋权属主体不一致的情况及原因、查封后可能产生的后果。如法院在知晓上述情况后，仍然实施查封，应协助执行。

不动产登记机构应及时向法院提出审查建议，明确告知房，地查封不一致的情况，待法院与公安商妥并送达案件的移送执行函等依据后，再予协助。

司法机关在拍卖房产时，应坚持房地一体原则，保障竞得人的合法权益。

登记机构可以采取如下措施，保持现状，对任何机关和个人的要求暂时搁置；不做辩解，立即将情况通报给提出不同要求的司法机关；根据其上级机关做出裁决后，再依法协助；制定并履行及时告知司法机关和权利人的登记制度；司法机关建立相应规范，共同推进《不动产登记暂行条例》的实施。

进一步加强沟通，做好房产、林业等部门档案的全面移交；对登记前产生的权属纠纷，由原主管部门牵头负责解决；对登记后产生的权属纠纷，由不动产登记机构牵头解决。