杭州房地产开发建设中历史文化传承的思考

2018-02-10应子渔美国纽约州杰瑞科高中美国纽约11753

中国房地产业 2018年18期

文/应子渔美国纽约州杰瑞科高中美国纽约 11753

杭州曾是五代吴越国和南宋王朝的两代建都地，是中国七大古都之一，杭州的每一个街巷，都有自己的历史传说和故事；杭州的每一个区域，都有历史留下的痕迹，如今的杭州，美轮美奂，是宜居城市。杭州的房地产开发建设，无论是品质还是品牌，在中国都是数一数二的。我有幸三个暑期在房地产公司实习，参与了不少项目的前期可行性研究，参与了项目建设现场管理，也参加了不少楼宇的考察调研，今天，我整理我实习的工作笔记，就房地产开发建设与当地历史文化传承的思考，与大家分享。

杭州房地产开发建设，本人简单地将其划分为原始开发阶段（拆除铲平，白地重建等），照搬国外的开发阶段（取洋名，照搬国外建筑外形等），寻求个性化设计阶段，营造主题文化建设和提炼升华建设以及城市经营六个阶段。原始开发阶段，是完全无视历史，忽略文化，只建房子，增加人均居住面积，划分居住使用空间；照搬国外开发阶段，则完全不顾当地人文环境和历史文化，照搬照抄国外建筑，东施效颦，不伦不类；寻求个性化设计阶段，则强调开发商的自我认识，体现开发商的自我价值，以项目为核心，画地为牢，只重视项目内部的环境设计，项目外立面的独特风格，忽略项目与周边环境的和谐，项目与项目之间的和谐，这种和谐，不关乎建筑色彩，不关乎建筑形状，只关乎建筑的文化；于是，了解当地文化，挖掘历史古事，保护古城建筑，让建筑与环境相呼应，才能让建筑有生命，建筑文化主题的建设，成为房地产开发建设的前提和指导。下面就我实习和调研的楼盘为例，尝试作一个初浅的分析：

1、原始开发阶段的楼盘案例：定安苑

项目简介：定安苑小区坐落在吴山广场北侧、西湖大道南面、定安路东侧，总建筑面积为54000平方米，小区内有小高层、多层住宅楼十幢。

建筑年代：2000年建成

物业公司：社区居委会

绿化率：30%

容积率：1.20

居住评价：小区周边的交通还算方便，配套不错，但小区内绿化景观较少，比较拥挤，居住舒适度低一些。

分析：定安苑项目原址，是极具古越文化的市井小巷，特色的墙门房子，白墙黑瓦大木门，墙门内东西厢房，天井和正中大客堂，以及天井中的水井，以前是大户人家的住宅，解放后成为居民公房，当时人均住房面积很小，基本上一个家庭一到两个房间，但是，正中大客堂和天井是公用的，大家开门共享生活，闭门各自为家，生活其乐融融，小家拥挤，大空间很热闹有情谊，这里没有隐私和秘密，邻里之间，很亲近，充分表达了中国传统“远亲不如近邻”的意境。

改建后的定安苑，为解决拆迁户的困难，完成人均居住面积的指标，虽然改善了内部居住条件，但失去了很多美好：原先熟悉的邻居，没有了公共活动场所，不再其乐融融；原先互帮互助的邻居，由于空间的封闭，不好意思再去打扰；每家居住面积增加了，居住感觉却不通畅，道路陕窄，车辆堵塞，整个一个拥挤和杂乱的状态，还有，没有任何特色的建筑，与吴山天风格格不入；修饰过的建筑立面，也无法融入周边西湖和南宋御街-清河坊的意境。

2、照搬国外开发阶段的楼盘案例：天都城

天都城，地处杭州郊区余杭天都城，距杭州市中心15公里左右，是一个占地7000亩，规划容纳居民10万户的大盘，从1999年开始开发，当时号称“中国第一卫星城”，是以法兰西文化为城市文化的社区，内有按照1：3比例缩放设计建造(是原版的三分之一)的埃菲尔铁塔。此外，“法国小镇”内还设计有仿建的“香榭丽舍大街”和“巴黎式花园”。

翻看2015年前的新闻，天都城一度曾被称作是中国的“鬼城”，当时仅以均价七八千元每平方米即不到杭州市中心的一半的价格优势成为该项目的唯一吸引点。根据当时的报道：仅有几家兰州拉面、沙县小吃之类的小餐馆，很小的商店销售着为数不多的低档商品。这样的描述使鬼城的印象深入人心，以配套奇缺来形容当时的天都城成为媒体的共识。雄伟的安菲尔铁塔下的草坪，一度成了附近农民的菜园子。

随着地铁三号线的落地进程，如今的天都城除了有像星巴克这样的商家入住以外，整个商业气氛随着业主入住人数的增加，已经今非昔比。被人广泛诟病的地塔地标周边也将成为地铁上盖商业项目。

杭州地铁三号线可以说是一条“刚需盘黄金带”，它所经过的闲林、丁桥、星桥区块是杭州市区内罕有的价格洼地。而三号线上的天都城站也将落户到天都城内的铁塔下，铁塔商业规划中将有近10万平方的集饮食、娱乐、休闲、体育为一体的Shopping Mall及酒店式公寓，辐射整个天都城及周边居民的休闲娱乐生活与餐饮需求，使得天都城真正成为星桥板块的“心脏”。铁塔下方的天都城站是铁塔商业综合体的起点线，也是承载贯穿整个铁塔商圈的核心点。天都城以其综合的性价比，从2015年的仅以价格为优势的城市边缘楼盘，变成如今的销售热盘，由于天都城目前的入住率已经接近七八成左右，在有地铁的超预期的同时，眼下的居住环境也已告别昔日鬼城传说，

综上所述，早期天都城的异国情调，品牌识别性高；为项目顺利开局起到了加分作用。18年后，当地铁便捷交通概念落地后，项目法国小镇浪漫生活方式才吸引市中心改善型客户购买入住。未来的天都城将是一个集旅游、商业、教育、人居为一体的“综合大城”，在大城之上，居民们可以享受便捷的地铁交通，铁塔商业的综合配套，优质的国际化教育以及与文化创意产业结合的独特生活方式。

3、寻求个性化设计阶段开发的楼盘案例：东河沿岸的建筑

东河从艮山门到清河坊，是最美丽的一段，亭台楼阁，小桥流水，都有其美丽的传说，湖面小船轻摇，湖边鸟语花香，亭子内的吴语越剧，平台上的舞剑太极，以及行人的欢歌笑语，一派太平盛世的风雅美景，尤其是清晨彩霞的映照和黄昏夕阳辉映，更是美不胜收，遗憾的是，沿线有十几个开发商开发的楼盘，这些楼盘体量差不多大，外观和形态单个的看，都不错，在杭州也算高档小区，大部分建于2000年以后，只是都聚集在东河的岸边，均以自己的个性化设计为目的，在外形，色彩和环境设计中，各自为阵，单个的楼盘都美，连在一起不美。于是，美丽的岸边，方方正正的一块块色块，像一幅美丽油画上的补丁，格外不协调。好在河边的树木也长大了，岸边的楼盘也不高，而且楼宇居民的阳台都用植物点缀，也不算难看，只是当初大家能够协调一下，也许会更美，虽然现在也很美。

4、营造主题文化开发阶段的案例：德清·资福寺体育文化公园

4.1 项目介绍

资福寺体育文化公园位于德清县境内禺山静谧狭长的山谷中，四周群山环抱，古迹众多，项目以大地机理和自然山水为依托，打造出集历史遗迹游览、运动娱乐、休闲度假等项目于一体的大型休闲旅游项目。项目占地面积11961亩，建筑占地面积220000m2

建筑类型：独栋别墅

4.2 当地历史和人文调研

1）禺山：早在三代之前的部落聚居时代，禺山便很有名，就在这一片山青水碧的土地上，我们的祖先在新石器时代后期便建立了汪芒国，在国王防风氏的领导下，捕鱼养蚕，种稻栽麻，繁衍生息。

2）云岫寺：位于二都境内，距杨坟8公里，始建于宋淳熙八年（1181），800余年间几经损坏与重修，1982年6月列为德清县重点文物保护单位。1985年国文物局拨款，由省考古研究所古建筑维修中心设计，按宋代风格复修。1989年12月，列为省级重点文物保护单位。

3）资福寺：现遗址坐落于上杨村境内，据《武康县志》记载：“……资福寺在翔凤山即禺山支，唐季古刹也。”另据当地年老者回忆道：远古自有“南灵隐，北资福”之说，资福寺大雄宝殿主高比灵隐寺宝殿高出1.08尺，与灵隐有兄弟禅寺之美誉。只是，民国年间毁于日本侵略者战火之手。

4.3 设计理念

2008年奥运会的召开，在国内兴起一股运动热潮，并且在当今世界的旅游热潮中，以“回归自然”为主题的休闲旅游业前景十分看好。项目在依托杨坟自身的自然历史文化条件下，休闲旅游文化趋势及《湖州市体育强市建设与“十一五”体育发展》指导下，确定主题为资福寺体育文化公园。

4.4 设计模型

资福寺体育文化公园以大地机理和自然山水为依托，现有的历史文化内容按主题立意分为五个功能分区，分别为宗教文化区、度假文化区、运动休闲区、娱乐休闲区、高级住宅区。

4.5 传承方式

资福寺体育文化公园将在建设过程中根据古建筑的历史典故、时代风格、保存现状等因素进行综合考虑，对区块内的古建筑进行修缮或重建，从而以现有存留的历史遗构为主要景点，组成一条宗教文化旅游线路。

4.6 建设中的修正

1）资福寺：资福寺在现有的地点，现有的观音殿建筑基础上，恢复原有的寺庙格局，根据史料记载及现有的建筑风格，资福寺的建筑风格确定为宋式。

2）望仙桥：望仙桥为德清县文物保护单位，现状桥护栏已缺损，桥身也为青藤野草所遮蔽，颇具荒凉感。在望仙桥景点设计建设一座新望仙桥，原有的望仙桥基本不做修缮，作为一种文化历史见证存在，使新老两桥两两相望，形成历史的对比感。

4.7 建设成果展示

白莲山庄是整个文化公园的核心区，是融高尔夫俱乐部建筑会所，度假中心等为一体的建筑。白莲山庄在设计构思中是以中国传统的廊院式为蓝本，外围一圈莲花池，度假村的主建筑宛若由水中央冒起。院院相连、交错镂空的方形、菱形砖墙，青瓦，营造出一种江南水乡休闲氛围。

4.8 项目评价

资福寺体育文化公园项目、对于区块内遗存的资福寺、望仙桥等古建筑进行修缮与改建，形成了独具地方特色的宗教文化街区，使杨坟的历史文化得到了很好的传承。

5、传承历史文化，提升项目精神的案例分析：杭州·万科良渚文化村

5.1 项目介绍

万科良渚文化村位于杭州市余杭区良渚镇西北处。文化村总占地约1万亩(666.7hm2)，其中开发建设用地约333.35hm2，租用山地约333.35hm2，规划地上总建筑面积236.3 万m2，综合容积率约0.4。

5.2 当地历史和人文调研

良渚是人类最早的优良栖息地之一，也是东方文明的发源地。考古研究表明，在良渚文化时期，农业已率先进入犁耕稻作时代；手工业趋于专业化，琢玉工业已尤为发达；大型玉礼器的出现揭开了中国礼制社会的序幕；贵族大墓的出现显示出社会分化的加剧；刻画在出土器物上的“原始文字”被认为是中国成熟文字出现的前奏。专家们指出：中国文明的曙光是从良渚升起的；国家文物局指出：良渚遗址群将成为证实中华五千年文明史的圣地。

5.3 设计理念

良渚文化村围绕打造一个3—5万的人口规模，4-5层为主的建筑尺度，以步行5分钟的尺度建立配套服务体系，以每小时5公里的步行速度建立的小镇规模，建设一座可持续发展，满足美好居住理想的生活之城。

5.4 设计模型

良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。

5.5 传承方式

（1）良渚文化文化村精神内核——良渚文化博物馆：

良渚文化博物院以“一把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。院内还设计了三个天井式主题庭院，庭院周围的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，体现了中国园林建筑的元素。

（2）庭院式建筑——白鹭湾君澜度假酒店

白鹭湾君澜度假酒店整体设计古朴典雅，气势宏伟，临湖而建的庭院式建筑主体分为连绵而成的十个区，环绕在丘陵绿地和湿地湖泊之中，营造出人文与自然生态景观融合的氛围，为游客提供高品质的休闲度假享受。

5.6 建设中的修正

良渚文化村在参照国际经验并结合国情研究基础上，尝试将居住、商业、旅游、文化创意产业、教育医疗、养生养老等多种产业复合，预计可以创造8000个各类工作岗位。

为了满足服务性从业人员的居住需要，由美国建筑师丹尼尔里伯斯金 (Daniel Libeskind) 设计的“服务者之家”正在实施当中。按照开发设想，文化村将尝试高等成人教育培训机构进入社区的计划，并且与周边高等院校如浙江大学进行合作，建立创业激励机制，形成以居住为核心的多元化产业格局。

5.7 建设成果展示

良渚文化村部分村落展示：

（1）竹径云山

竹径云山位于太璞山下，矿坑公园旁，被约1公里太璞山三面环绕，建筑跟山体无缝相连，整体布局从低到高蹭蹭展开，充分将山景资源融入整个园区内。

（2）阳光天际

在上林环抱之中的阳光天际，洋溢着浪漫而高贵的西拔牙气息。纯粹山地排屋的设计，巧妙地利用了起伏有序的地形环境，尽可能保持原生态树木，形成独有趣味的多层级视野，自然环境与建筑融为一体

5.8 项目评价

良渚文化村已经成为杭州旅游休闲和度假居住新名片新地标，是我国第一个多种功能复合的可居、可游、可学、可创业的生活小镇，它超越了楼盘概念，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为郊区新镇建设的示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。

6、传承文化，运营城市的案例：杭州·南宋御街

6.1 项目介绍

以其南宋御街为核心的“中山路综合保护与有机更新工程”正式启动于2008年年初，历时2年基本完成。南宋御街是杭州市的一条特色商业步行街，南北走向，属于上城区中山中路。它北至西湖大道，南接河坊街。

6.2 当地历史和人文调研

杭州南宋御街是专供皇帝通行、贯穿京城南北的大道，因此又名天街。御街南起皇宫北边的和宁门外，北至景灵宫前(一说至武林门斜桥)，由数万幅宽石板铺设而成，宽敞通达。以它为中轴线，形成了都城规划的基本结构与街坊的分布格局。

御街呈南北走向，分主、辅两道，东、南、北三面压在中山路下。根据史料记载推测，御街宽度至少可容纳14匹马并行，而十四匹马并行宽约12米，估计御街宽度在15米以上。

6.3 设计理念

第一条，首先是整个杭州环境的特点，一个城市应该有特殊的品质。

第二条，整个杭州城市整体性的建筑格局状态。

第三条，杭州城市生活的这种品质和它的多样性。

第四条，杭州城市历史文化积累的深浅。

第五条，杭州城市的创造力。

6.4 设计模型

作为中国传统城市格局转折点的标志，南宋御街的城市肌理在规划改造中得到完整的保留。在改造方案中，御街的城市肌理、空间尺度得到了很好的保留。另外，作为南宋御街的还原，原有的御街格局，从中间向两边依次为御道、御沟、御廊、民居的空间层次也通过新的规划设计有所保留和体现。

6.5 传承方式

（1）整体业态类型调整策略——加入休闲娱乐型业态，再现南宋“瓦肆”文化。

（2）空间布局及利用调整策略：充分利用好纵向和横向的公共空间和半公共空间发展中高端休闲娱乐业态，赋予南宋“瓦肆”文化以新时代的生命力。引入中外戏剧、杂耍、说书等娱乐表演形式，开展动态、有声、体验式的消费活动，让御街闹起来，活起来。

6.6 建设中的修正

（1）建筑重生

1) 拆除严重破损，无法修复重利用的；

2) 保留保存完好的，具有历史价值的，作为历史博物馆或者重新发挥其功能；

3) 整改基本完善的，去除影响整体的部分，重新修整，使其获得二次生命，重新发挥作用；

（2）道路改造

1) 路面：仿南宋御街形制，尺度适宜步行街。

2) 水系：引中河水到鼓楼进水口，流经13个水景池，最后通过暗管，从西湖大道出水口排入中河，形成一个循环。

3) 坊墙：中山中路上的坊墙，展现着杭州的坊巷制结构，每座坊墙上都写着不同的文字。

6.7 建设成果展示

从南宋御街的历史元素当中运用过来的，因为现在这条街道非常复杂，我们用片断回忆的方式来用它，最后形成了一个多条线索综合保护的创造性，所有东西都是用高度创造性的做法，工程刚一结束就已经被法国最著名的杂志《今日建筑》（Architecture d’ Aujourd’ hui-AA）用了40页的大篇幅来报道。

从建筑来说，有古代中式建筑，有近代小洋楼，也有无法完全遮盖的现代建筑，没有刻意的完全复古，还新增了不少设计新颖的构筑物，相互衬托、相互丰富，也相互协调。从景观上来说也是，青石板路面，和路边的花草小景、小桥流水，都是亦古亦新的感觉。

6.8 评价

从文化传承的角度来看，南宋御街的改造无疑是成功的。作为南宋市井文化的体验之地，御街成了到访杭州的游客必去的景点之一。

7、世界同类城市的考察比较——日本京都

京都是日本比较重要的城市之一，与杭州有较多相似的特点。

7.1 日本京都概况

京都是日本重要的城市之一，总面积827.9平方公里，设有11个区级政府。京都历史文化悠久。公元794年即已成为日本首都，到19世纪中叶日本首都迁到东京止，京都作为日本首都长达千余年之久。

7.2 京都与杭州相似的特点

(1)行政层级相似

杭州是中国15个副省级城市之一（所谓副省级城市就是仍受省级行政区管辖，但副省级市的市长与副省长行政级别相同）。京都属于日本第一级行政区。

(2)区位特征相似

关西地区是日本仅次于东京圈的第二大经济圈。关西地区处于前3位的城市是大阪、京都和神户，大阪与神户处在临海地区，具有优良的港口资源，大阪与神户之间的区域形成日本著名的制造业基地——阪神工业园区。京都则是处在内陆地区，缺乏港口资源，处在阪神工业园区的边缘地带。按照区域位置与经济实力之间的相似特征，上海可与大阪相比，宁波可与神户相比，杭州可与京都相比。

(3)教育资源相似

目前杭州已经建成下沙、滨江、小和山和浙大紫金港4大高教园区，拥有包括浙江大学在内的30余所高校，25万在校大学生(研究生2万)，专业研究机构80余所，各类专业技术人员30余万人。杭州与京都都是属于教育资源密集型城市，大学生人数已占到城市人口的相当比重，城市经济社会发展的活力得到提高，特别是为知识型创业提供极为宝贵的人力资源。

(4)历史沉淀相似

杭州曾是五代吴越国和南宋王朝的两代建都地，是中国七大古都之一，京都则是日本的古都，杭州与京都拥有作为古都的历史，使其发展过程之中必须考虑传承的问题，不把历史沉淀当作包袱，而是当作促进发展的资源，走传统与创新相互融合互为促进的发展道路。

(5)宗教文化相似

杭州民间佛教信仰较为活跃，较为有名的寺院包括灵隐寺、净慈寺、法喜寺、法净寺、法镜寺、灵顺寺、永福寺和韬光寺等。这些寺院成为杭州重要的风景旅游点之一。日本佛教则从中国传人，至今兴盛不衰，民间拜佛之风盛行，寺院旅游成为京都旅游业的重要支撑。无论杭州，还是京都，佛教文化已经潜入社会日常生活之中，影响着人们生活、工作和思维方式，毫无疑问也会对经济社会发展过程产生意识层面的影响。

7.3 京都经济社会发展道路对杭州的启示

（1）城市品牌：既要树立具有国际视野的都市理想，又要始终坚定不渝的实施都市理想。

1978年京都市提出建设“世界文化自由城市”的都市理想，经过长期坚持不懈地努力，1996年京都市被选为世界历史都市联盟的协调人，1997年则被选全球变暖防止会议的召开地。2007年杭州提出“生活品质之城” 的城市品牌。“生活品质之城”的城市品牌创建应该学习京都树立都市理想的做法，提升“生活品质之城”的国际视野，树立要为世界做出贡献的目标和方向，按照“生活品质之城”创建的内在需要，积极承办具有世界影响的国际会议，不应该让“生活品质之城”仅仅局限于杭州之内，而应该具有推动世界向前发展的更大辐射力，具有引领世界经济社会发展潮流的领导力。

（2）市民参与：既要市民和政府的相互紧密协作，又要各自尽到各自的职责。

京都政府鼓励市民参与市政，参与市政范围包括保健、福利、教育、体育、防灾、城市建设在内的各种各样的领域，让市民能够适当的评价政策，实现市民有序化参与，实现高品质的行政服务与市政运行具有效率的结合。杭州可以借鉴京都市民参与市政的经验，推进实施“民主促民生”战略，满足市民当家作主的主体性要求，形成推进杭州经济社会的合力。

(3)城市文化：既要守护传统文化资源，更要孕育充满活力魅力的新文化。

京都把培育良好的人作为城市建设至关重要的一环，特别是育儿和教育的重要作用，让京都市民具有看穿物体本质的“鉴定文化”、创造精巧物品的“精巧文化”、具有冒险精神的“尝试文化”。京都成为鼓励尝试、敢于冒险的创新平台的同时，提供安定的雇佣机会，热闹的城市之中年轻人进行学习劳动。杭州市需要发展自己的城市文化，要在已有“精致和谐、大气开放”的杭州新人文精神基础之上，探索弘扬杭州传统文化资源的方式和渠道，重点培育让城市充满活力和魅力的让市民成为良好的人的文化。

8、问题与思考

（1）无论是什么行业，当将工艺、外观的研究做到一定程度后，都会追求一些更深层次的“气质”，而这种气质更多的是一种人文的传承，历史的沉淀。对于房子这件在国人眼中“必需”而又“大件”的商品来说，也是如此。

（2）“中国人还是喜欢住符合自己民族气质的房子，其实建筑是人精神领域的一种外延，你所思所想通过它给予表达。”在房地产开发的发展进程中，楼盘从最初的拼设计、比装修、造概念、谈配套，到后来开始着手追求精神层面和人文向度上的内涵，这无疑是一种“质”的飞跃，也是发展的必经历程。

（3）杭州是一座亦古亦新的城市，“古”有4700多年前被称为“文明曙光”的良渚文化，有五代吴越国和南宋王朝两代定都于此，又有西湖、京杭大运河、钱塘江等自古闻名的风景名胜；“今”有互联网行业的蓬勃发展，首座“无现金”城市的先进生活理念。在这样一座独特的城市中，怎样的房地产开发模式才能更好得与城市气质融合，将城市的优点融入居住者的日常生活中？

我认为在房地产开发过程中应以城市文化为导向，古为今用，洋为中用，传承文化，发扬光大，以文化为内涵，更多的采用“外古内新”的模式，以儒雅有格调的外观融入环境，体现城市风骨；以高科技的内部功能提升生活品质，彰显现代感。