新经济态势下房地产开发成本管控

2018-02-10刘惠云南锡业房地产开发经营有限公司云南昆明650214

中国房地产业 2018年23期

文/刘惠云南锡业房地产开发经营有限公司云南昆明 650214

房地产是近年来比较热的话题之一，房地产项目开发也因此成为了人们关注的问题之一。但是不得不说的是在房地产项目开发的整个过程中，最重要的就是进行成本管控，这对于房地产企业来说具有重要意义，接下来我们首先从宏观和微观两个方面，说明房地产项目开发成本管控的重要意义。

1、成本控制对于房地产企业的意义

由于房地产产业自身大额性、动态性、层次性等特点，使得企业自身对于利润和成本的把控要求十分高。对于房地产企业而言，良好的成本控制对于企业的发展有着重要而积极的意义。首先良好的成本管理是企业经营安全的最底线。企业只有通过有力的成本管控才能保证企业发展的根本——利润得到保障并进一步促进企业的生存与后续发展。其二，成本控制对于房地产这种需要多方协调合作的企业来说是一种企业自身能力和形象的体现。合作伙伴通过观察房地产企业在成本控制中的细节与效果能够推断出企业自身的口碑、信誉、能力、潜力等诸多影响合作的重要因素。其三，当前房地产业处于重大调整中，具有资金实力、品牌效应、运作规范的大中型开发企业突占优势地位，占据房地产市场的大份额，而较弱的房地产企业则频临着退出市场的可能。房地产业因其利润丰富而备受资本的青睐，房地产企业要想在在市场的竞争中占有越来越多的份额，排除市场价格的影响因素，完善健全有力的成本管控就成为了企业在竞争中取胜的重中之重。

2、房地产开发成本管理发展现状

在经济新常态下，房地产开发公司的发展将更加规范，应当积极做好房地产开发公司的成本管控，用以提高房地产开发公司的经济效益。在房地产项目的开发过程中，良好的房地产开发项目的定位与功能性设计将会对房地产开发项目后期是否能够成功产生极为重要的影响。这是房地产开发项目成本管控中的重点也是难点，在以往的房地产项目的开发过程中受房地产行业热销的影响，只要做好房地产项目的开发就能够取得良好的收益因此并未引起人们的重视，在今后房地产开发项目的成功定位将越来越成为房地产开发公司成本管控体系中的重要一环，对于提高房地产开发公司的核心竞争力有着极为重要的影响。在房地产项目的开发过程中需要积极做好营销方面的成本管控，现今的房地产项目在开发的过程中由于营销方法并不完善加之房地产项目的建设和营销策划在融合度方面存在着一定的不足从而使得房地产项目的成本管控受到一定程度的影响。

3、如何在经济新常态下做好房地产开发项目的成本管控

3.1 投资决策阶段

对于房地产项目的开发而言，投资决策阶段是最为重要的一个环节，在这一过程当中，企业会将投资的眼光瞄向市场利润较大的土地，针对当前的房地产市场供求状况，目标市场，进而决定项目的角色定位，有利于房地产项目可行性报告的评估。在这一阶段过程当中，能够通过论证去发现项目是否能够立即开始实施，这样可缩短施工的工期，对工程的投资进行合理的预算。鉴于二三线城市房地产市场当中，购房者更加关注房屋工程建设的实用性，因此投资决策阶段在最初构思的时候，所提出的几种不同设计方案，通常会根据综合评价的方式，选择最优的方案。随着房地产市场运作、政府调控方式的规范推进，在此阶段还需综合分析财税、投资、风险等三方面的因素，进而才确定最优的投资开发方案。

3.2 规划设计过程成本控制

随着人们生活水平的日益提高，人们对于居住环境的要求也随之提高，因此，项目的规划设计逐渐成为房地产开发中非常重要的一个部分。因为规划设计不仅与购房者的需求有关，而且决定着开发项目的成本的。有很多设计师在规划设计时过多的考虑结构的美观性、环境的适宜性，这虽然是从消费者的角度出发，可以满足消费者的需求，但是对于房地产企业来说，可能会面临成本压力。房地产企业在规划设计时应当在满足消费者需求的基础上尽可能的兼顾设计及建筑成本，实现利润最大化。因此，在聘请设计师时就应当对设计师的风格有充分的了解，与企业的成本控制目标一致；最好是拥有自己的设计团队，比如，恒大地产，这样不仅可以节约设计费用，而且设计师对于企业的要求有更加深入的认识，可以相对高效的完成规划设计。

3.3 施工实施阶段

在这一阶段过程当中，要对设计图纸作认真的审核，结合项目开发的特点等，制定出开发建设的目标成本，并在招投标过程中、合同谈判过程中，严格执行目标成本制定的标准、基础，以达到成本控制的最终目的。在项目开发过程当中，所涉及到的资金流动是实实在在的，因此房地产开发商在这一阶段要加大对资金流动情况的监控。具体措施可以分为以下几步，首先可以制定出详细的资金使用计划，进而达到成本控制的目的。第二要有预见性，针对施工过程当中所出现的各类变更，做认真仔细的分析，尽量减少工程中的变更。第三，应该及时督促施工单位进行施工方案的择优选择，减少因操作失误或者技术原因造成的成本增加情况。第四，对开发过程中的可能出现的各种风险（如停工、各专业配合不到位等）进行严格监控，避免不必要的索赔。