老旧住宅楼的明天

野村昌二+森田悦子

横滨中华街附近的“鬼楼”很是有名。从最近的车站出发，步行4分钟就能到达这栋9层高楼，尽管处于规划齐整的最佳地段，公寓楼的走廊和楼梯等公共区域却恍若垃圾处理站，坏了的沙发垫、电饭锅、椅子、鞋子等废旧物随意丢在楼内，好几层的照明灯都已损坏，大门口胡乱堆放着居民的自行车。

一位80岁的老人从公寓初建之日起就住在这里，她难掩心中的不安：“墙上有很多缝隙，现在甚至有混凝土扑扑地往下掉。”裂缝爬过年久失修的外墙，阳台处尤为显眼，逃生梯也因生锈而损坏。几年前坏掉的廊灯到现在还没修好，整栋公寓看起来就像阴气森森的“鬼楼”。

这栋公寓建于1973年，那时的日本尚处于经济高速成长时期，作为本地原居民的回迁房，最上层的空间属于全体居民共同所有，并采取自主管理的方式，由居民自行选拔理事长。虽然有管理组织的存在，却只是流于形式，连规章制度也没有，这样的体制无法满足计划性的修缮要求。按法律规定，公寓管理组织有义务在一年之内对公寓楼进行2次消防安检，而在这栋公寓，完全没有相关的记录。

居民的冷漠与推卸责任也是问题所在。上一任理事长6年前去世，当时他将管理费全部花光，大伙儿慌慌张张地重新集资，但意外高额的费用让年事已高的居民难以承受，不少人交不出钱。因为资金的短缺，公寓不断发生影响到正常生活的故障。下水道时不时堵塞，还经常漏水，现在大家最担心的是用水问题。公寓地下有混凝土蓄水池，按理说水池应当一年检查至少一次，可这栋楼房的蓄水池已经几年没检查过了，有没有卫生问题也不好说。接受采访的老人说：“饮用水的卫生状况让人害怕。”

管理资金严重不足

即便是在人丁兴旺的地区，荒芜化的公寓也在不断出现，“临近使用年限的老旧公寓”不断增多。

上世纪50年代前期，日本开始修建公寓，这满足了无力建造独门独户房屋却强烈希望拥有住宅的一代人的需求。60年代，高层公寓正式进入大众的生活。现在，日本大约有613万户公寓居民，而混凝土的使用年限一般为60年。

如今，建筑与居民同步走向衰老。根据日本国土交通省的统计，全国范围内有51万户居民住在建造超过40年的公寓楼，2025年这一数字预计会翻两番，达到151万户，2035年则会达到296万户。我们无法把老旧公寓问题看作与自己毫不相干的事情。

东京涩谷区也有一栋这样的公寓，那里离车站只有步行5分钟的距离，地段绝佳，却也在向着衰败发展。公寓管理组织的理事长感叹说：“很多地方必须重新修缮，可是资金根本不够。”

该公寓竣工于1980年，管理组织一直存在，但所有事项都由被称为“公寓管理者”的人拍板决定。每户承担1000日元的年修缮基金，这点钱当然不够进行大规模修缮。公寓外墙遍布裂缝，楼梯生锈，到处都是小洞。去年还因为水管破裂，导致一层到三层房屋被水浸泡，搬走的居民丢下的垃圾还堆在楼内。看着堆积如山的垃圾，理事长自嘲地说：“就算在里面发现猫的尸体，我也不会感到意外。”

居民意见难以统一

要想让老旧公寓焕发新活力，推倒重建是一种选择，但在现实生活中，这样做的难度很大。到2016年4月为止，日本全国范围内只有227栋公寓完成重建。修整最大的困难就是居民意见难以统一。

公寓是各套房屋所有者共有的特殊形态住宅。要想重建，必须有超过五分之四的居民赞成才能实现。但是，由于大家的价值观、经济状况、家庭情况各不相同，要实现意见统一并不容易。冲绳县浦添市的某公寓就是一个实例。

2009年9月，在这栋钢筋水泥建起的三层公寓，二楼走廊部分突然崩塌掉落15米长的墙体，砸坏了停在楼下的车，9户人家因此搬离。当时这栋公寓楼的建筑年龄是35年，楼梯坍塌的原因之一是施工不良。如今8年过去了，居民依然没有全部撤离，原因就是意见不统一。浦添市城市建设部的负责人说：“置之不理的话是很危险的，所以我们希望早些撤离居民、重建公寓楼，可是业主们无法达成一致。”

如果没有足够的资金用以拆除重建，老旧公寓就有可能被搁置一边，导致治安恶化，拉低周边地段的房价。

10万日元也卖不掉

在新泻县汤泽町的休闲公寓，67岁的管理组织理事长一脸认真地问我：“如果白送你一套公寓，你会接受吗？”

这栋公寓建造于30年前，居民共200户左右。有5套住房因为无人缴纳管理费，被管理组织买了下来，他们原本打算以25万日元的售价出售25平米的住房，可一直无人问津。理事长觉得空置的房屋还要交管理费等费用，太过可惜，如果有人愿意要，管理组织真的可以无偿赠与。

他说：“组织买下的房子需要自行承担管理费和固定资产税，一年的管理费加起来有120万日元，这样下去我们的财政状况会不断恶化。”

不仅仅是都市里的公寓楼向老旧化发展，旅游胜地的休闲公寓当中，入住率过低的“鬼楼”也不断增多。

20世纪80年代后期，在日本经济泡沫期间，休闲公寓随着避暑与滑雪热潮的兴起在全国修建。汤泽自然环境优美，距离东京又只有2小时车程，前后共修建了58栋休闲公寓。当时因为配备有温水池和温泉，一套房屋售价两三千万照样迅速售罄。然而在那之后，当地房屋的资产价值急剧下跌，现在根据不动产商的说法，汤泽的休闲公寓比车还便宜，一套30平米的房子甚至能以10萬日元的价格成交。空置房屋的增多导致无法征集足够的公寓维修费，整个街区都可能成为荒无人烟的“鬼城”。

灵活听取房主意见

在公寓楼数量极多的欧美地区，按照分区管理法规，为贯彻施行公寓楼的维护工作，人们制定了各种政策。东京公寓管理师协会的副理事长若林雪雄拥有美国不动产管理师（CPM）资格证，他介绍说：“在美国，房屋所有人的意识水平很高，对自身维护权利和尽到义务要求严格。公寓房屋所有者可以灵活交换意见，普通组织成员相当于股东，理事会则发挥公司董事一样的职能。”

在美国，大部分公寓的管理组织会直接聘用常驻现场的经理，公寓管理公司只会提供部分支持。现场常驻经理则站在管理组织的角度，按照理事会的指示，挑选清扫、检查、修补公寓的工人，制定防止损害公寓利益的政策。

若林说：“美国的公寓管理组织独立治理公寓事务，并得到政府与第三方专家的支持，维持理事会领导力的同时，优先维护业主利益，避免资金不足，做好事前预防工作。”

自动售货机赚回资金

13层高的“新海姆池上”公寓位于东京都大田区，从苔绿色的时尚外观完全看不出它已经有44年的历史。

然而，就在几年前，它还处于接近废弃的状态。公寓管理组织的理事长山田国弘今年74岁，他回忆道：“之前就算离得很远，也能看出这栋公寓已经破旧，外墙有裂缝，阳台扶手锈迹斑斑，水管也破破烂烂。”从前管理公寓的公司没有做到计划性的楼房修缮，而且一收齐修缮基金，就花在零零碎碎的修理工作上，理事会没能进行充分监管。2009年，当时的理事长向外部咨询师求助，发起“自主管理”改革。

61岁的咨询师高桥明彦成立了大田区公寓交流会，并担任会长，他说：“通过解除公寓管理公司的委聘，由管理组织直接与修理工人交易，可以花最少的钱得到服务，尽量改善收支状态。”

例如电梯的检修，越过公寓管理公司，直接和独立维护检修电梯的公司签订合同，就能将一年的电梯修缮费从110万日元降到38万日元，只有原费用的1/3。而在开销最多的人员费用方面，将雇佣全天入住公寓的管理员，改为由老年人才中心派遣两人来进行管理，花销从一年280万日元降到180万日元，节省了100万的开支。

除了削减费用，新海姆池上公寓还努力增加收入，在公寓所有地空出3个停车位用以出租，这一项业务的年收入就有80万日元。此外，还在公寓楼范围内摆放2台自动售货机，一年增加了接近40万日元的进账。

通过这样那样的改革，管理组织将一年1200万日元的修缮费增加到2200万日元。2011年，公寓进行了第一次大规模整修，修补翻新外墙，并把从2楼开始搭乘的电梯改为可从1楼进入。高桥强调：“公寓管理组织需要自主完成原本属于管理公司的任务，这种觉悟是必要的。只要认真去做，老旧公寓就能焕发新生命。”

富士通总研究所的主席研究员米山秀隆说：“公寓的管理是各个业主的责任，要想避免楼房破旧不堪，就要让管理组织发挥作用，进行必要的修缮工作，维持公寓的资产价值，实现‘即便成为二手房依然充满魅力的状态。只要有新的人愿意出资购买房屋，就说明这栋公寓实现防止废弃化的可能性非常高。”

借助公寓管理师的力量

横滨SUNYOU公寓管理公司的利根宏社长说：“很多公寓依据管理约定，只允许实际住在公寓内的人担任理事，但高龄化的住户对公寓的管理是消极的。这种情况下，也有很多公寓选择从居住在外但拥有房产的年轻人担任理事，顺利展开‘公寓再生工作。”

另外，大部分公寓管理组织是由外行人组成的。越来越多的公寓选择借助公寓管理师的帮助，让楼房重新焕发生机。所谓的公寓管理师拥有国家颁发的职业资格认证，拥有公寓管理相关的专业知识与经验，能站在管理组织的角度给予建议和指导。现在日本的注册公寓管理师已有2.3万多人。

东京丰岛区的一栋5层居民楼从前一直由房地产商管理，3年前，对方突然提出无法再对公寓进行管理，将账本和印章全部归还，当时账面上余留的修缮资金只剩下100万日元。苦恼的住户想到向公寓管理师寻求帮助，他们联系到63岁的中山孝仁。中山为公寓制作了管理制度，调查建筑老旧情况，拟定长期修缮计划。中山收起1500万日元的维修资金，打算按计划进行屋顶防水维护、外墙翻新、更换水管设备和电梯维修等工程。

一般来说，公寓委托专业的管理师需要支付委托费，但中山向公寓管理师联合会提出了维修申请，获得采纳。公寓管理师联合会属于国土交通省“公寓管理合理化·再生推进事业”认证组织，日本从8年前开始推进这项工程，每年为联合会发放上限1000万日元的资金，用以支付公寓管理师的劳务费。因此，公寓住户原本打算用以支付委托费的100万公用余额就成了修缮补助金。

有20年以上历史的好房子

随着人们对老旧公寓楼合理修缮的重视，近两年日本首都圈的老公寓二手房成交量连续增长。国土交通省2016年展开的住宅市场动向调查显示，老公寓房的购买者有七成表示购买原因是“价格合适”，六成表示“周边环境好”。不动产咨询师长嶋修认为：“新楼盘和旧公寓的价格平均差额为2000万日元左右，即便花1000万装修二手房，也比买新房便宜。此外，老公寓大多距离车站近，方便购物。”

有些二手房是由专业人士买下翻新之后再销售，也有买家先购买再装修。可以按自己的喜好自由装修房屋的优点吸引了不少买家。

但是，考虑到今后的居住年限，公寓楼的“寿命”到底有多长呢？

长嶋解释：“钢筋混凝土建成的公寓如果定期检查修缮，住100年也没有问题，相反，如果管理怠慢，50年也撑不下去。”实际上，楼房最坚固的阶段并不是刚建好的时候，覆盖在钢筋上的混凝土大概有30毫米厚，最初混凝土呈碱性，之后每年大约有0.5毫米厚的混凝土转变为中性，50年后达到坚固性的顶峰。“但是，如果中性化过度进行，水容易渗入墙体，所以需要定期维护修整。现实情況是很多楼房在到达这个程度之前就已经出现裂缝，一旦失修，钢筋就会锈蚀。”

在日本的不动产市场上，建筑年份相同的好坏公寓价格持平，为了改善市场环境，国家交通省成立了“不动产综合数据库”，收集管理必要信息，促进二手公寓的流通。现在该数据库已经在横滨和大阪市试行，计划在2018年正式启用。专家建议购房者在选购老公寓楼的二手房时，需要留意维修基金的征收情况、是否有滞纳情况以及公寓管理组织的管理状况，挑选妥善修缮的公寓，避免无谓的负担和损失。

[译自日本《AERA》周刊]