中国楼市的2018：会是微涨吗？

刘彦华

对于人们最关心的房价，看涨者有，看跌者也有。不过持“微涨”观点者更众。中金公司、天风证券、东北证券、中投证券等多家券商机构更是一致认为，2018年房价在全国范围内将有所上涨，但幅度不会大。

限购、限贷、限价、限商、限售……经过一系列调控洗礼，2017年的中国楼市发生趋势性变化，从喧嚣逐渐回归平稳，“房住不炒”的提法越来越深入人心。进入2018年，起落转折的中国楼市又将走向何方？

政策微调≠全面松绑

2018年开年以来，多个城市房地产调控政策相继微调，引发市场关注。

1月5日，兰州市住房保障和房产管理局发布公告称，针对兰州市房地产市场发展的实际情况，对兰州市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，同时规定城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保證明和纳税证明。

紧接着，南京针对高层次人才松绑限购，出于打造具有全球影响力的创新名城，出台创新10条，为了广揽天下英才调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

余音未落，厦门也加入了政策微调的行业，表示今年实行楼市差别化调控，满足首套刚需，支持改善需求等。

中国楼市是个名副其实的政策市，自2016年9月30日以来，楼市调控层层加码，据不完全统计，仅2017年，全国近110个城市与部门（县级以上）发布的楼市调控政策次数多达270次以上。

为什么此时会出现政策调整？对市场的影响如何？中原地产首席分析师张大伟表示，从房地产市场的基本面看，调控政策调整的城市，主要有两个特点：一是2017年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化，特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大;二是房价从统计数据看，已经有所平稳，在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者高地价项目预售价监管导致亏损无法入市。

基于此，张大伟分析认为，接下来具备下述几个特征的城市，均有调整政策的可能：

首先是房价出现了明显同比下调的城市。包括合肥、天津等，这些城市将是限价政策调整的主要区域。从市场走势看，信贷不变的情况下，调整部分政策对于市场不会有太大负面影响。这次热点城市中，很多限价政策过于严格，使其存在大量的已经签约未备案的项目。

其次是土地市场成交明显下调的城市。部分城市2017年出现了成交额下调，从调控角度看，土地成交高位的城市，没有放松调控的可能性，比如北京。目前看，2018年土地市场很可能继续刷新2017年的历史纪录，预计调控政策很难有松绑的可能性。

再次是2015—2016年成交了过多高地价的城市。高地价地块入市，其售价不可能与普遍地块制定同样的售价，预计高地价楼盘的限价会有所松动。

第四类是部分三四线及县城城市。张大伟认为，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在。2018年，三四线城市市场反而风险比较大，而一二线城市因为2017年全面平稳，反而值得大家关注。

不过，张大伟强调，政策调整不等于全面放松。在他看来，2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持向前推动的经济活力，2018年，调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

“中央明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，房子的定位实际上发生了改变，因此，未来所有和房地产相关的政策和制度都应该紧紧围绕这个新的定位。”社科院金融所研究员尹中立对个别城市楼市政策微调持相同观点，认为在这种住房制度的导向下，不存在所谓房地产调控放松的预期，市场在一定程度上误读了近期政策的微调。

房价微涨或是大概率

回顾2017年，在一线及重点二线城市受严控之时，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，支撑着全国楼市总体“余温”尚存，致全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标保持正增长。

上海易居研究院报告显示，按城市层级来看，2017年1—11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。此外，二线城市的成交也出现明显下降，也是受到严厉的楼市调控政策影响。而三线城市的成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

由于限购的实施以及大城市房价高企，很多购房者无法在一二线城市买房，只能退而求其次，到大城市周边的三四线城市买房。还有一部分购房者，已获得一二线城市的购房资格，但苦于资金不足，也开始考虑在三四线城市买房。

不过，不少购房者表示担忧，三四线城市这轮楼市上涨，在2018年是否具有可持续性？

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为，三四线楼市大部分是自住需求占主导，2011—2015年期间房价没怎么涨，积蓄了部分购房需求，这次是随着全国楼市政策相对宽松后的一次释放。但东部少数大都市圈，比如环京、环沪，环深，因为投资投机者较多，价格涨幅较大，存在一定的泡沫，未来调整时间会较长。

国泰君安则发布研报称，三四线城市2017年的火爆，是经由拆迁（棚改货币化安置）的一次性刺激，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期内能推动房价和销量的上涨。但长期看，由于缺乏产业和人口支撑，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外，三四线购房人群的价格敏感度高，房价上涨后，需求也在一定程度上被抑制。endprint

中金公司对2018年三四线城市楼市表现同样持谨慎态度，在其发布的《日升月沉，斗转星移》研报中明确指出，一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”，一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于2018年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%。而三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，于2018年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，预计全年下跌0—5%。

对于人们最关心的房价，看涨者有，看跌者也有。不过持“微涨”观点者更众。中金公司、天风证券、东北证券、中投证券等多家券商机构更是一致认为，2018年房价在全国范围内将有所上涨，但幅度不会大。

租售并举或可期

2017年是中国楼市进入新时代的转折之年，以“房住不炒”为导向的房地产调控让市场加速分化，以“租购并举”为核心的住房体系深刻地改变了行业的运行逻辑。

目前，“租购并举”正在大力推进，在全国各地全面开花，比如山东、江西、广州等地陆续推出“租售同权”落地政策;超过12个省份50个以上的城市都发布了与住房租赁相关的政策内容;杭州、北京、成都、广州、武汉等城市陆续推出住房租赁交易服务平台。

与此同时，在企业方面，建行、中信、中行等多家金融机构涉足租赁，帮助开发运营方和租赁方缓解资金压力;腾讯、阿里巴巴、58同城等互联网企业承建住房租赁交易服务平台，为租房提供升级的渠道服务;房地产领域开发商、中介服务商、商业运营商也凭借既有优势加码长租业务，丰富各类长租形态，满足不同人群的租赁细化需求……

不可否认，在“租购并举”的号召下，租赁市场正在从多维度进行完善，并从多个角度满足消费者的租赁需求，挖掘与激发其租房诉求。但“租”是否真的能与“购”并举？“租购并举”又真的能解决中国的住房问题吗？无论是切身体验，还是实际经历，消费者依然有这样的疑问。

对此，一向以“楼市大炮”著称的原华远集团董事长任志强在1月9日参加公开活动时给出了这样的回答：“租的是使用权，买的是产权，这两个东西怎么能一样呢？”据他分析，只有一个城市拥有大量的外来人口才需要“租”，而这样的城市在中国大概不超过20个，并且按照美国前10个城市对比，大约需要50%的租房量，但是即便是在北京，目前大约也只有20%的房子用于出租，然而市场上大约有36%的人需要租房，二者之间存在巨大缺口。如何解决这一问题，在他看来，不靠私人住房补充和建立租赁市场，中国的租赁是解决不了问题的。“所以，第一，房子是用来住的;第二，房子不是用来炒的;第三，房子是用来投资的。如果没有第三点，租赁住房从哪儿来？没人投资的话，哪儿来的租赁住房？”

此外，人们对“租购并举”疑虑重重，还有两方面原因，一是租房市场普遍存在的一些“乱象”，比如房源质量差、中介良莠不齐、安全隐患较大等，无一不让人对租房居住心怀顾虑，缺乏安全感。二是各试点城市的租赁政策中均提到了租户可以享受到的权益包括教育、公共卫生、社会保险等公共服务权益，但要想真正实现这一点，却非房管部门一己之力可以解决的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此持乐观态度，在他看来，“租售同权”，相关部门在制定政策时正在积极关注承租者背后的新需求，包括积分落户、子女教育、医疗、居住安全感等，“同权”做到位，租赁需求自然积极释放。

同时，据严跃进分析，一个完美的租赁市场、政策和制度，应该由三大基石组成，除了“租售同权”，还包括信用租房和租金证券化。相应的政策要点也应服务于此类内容。其中在信用租房上，基于移动互联网、大数据等概念，2018年或针对不同的出租者和承租者提供信用评估，同时也可能基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除了信息不对称的风险，也有助于降低交易成本。而在租金证券化领域，政策制定会更加关注房屋销售市场和租赁市场的本质区别和差异，积极为企业创造更宽裕的金融环境。他预计，租赁企业发债和房地产信托投资基金产品创新的政策内容会增加。

渐行渐近房产税

调控政策是短期效应，解决中国楼市问题根本在于制度建设，房产税便是其中一个重要环节。

日前，财政部部长肖捷在《人民日报》发表《加快建立现代财政制度》一文称：房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

此前在全国人大常委会2017年立法工作计划中，也将房地产税法列入预备及研究论证项目。

每一次提到房产税都能引来一场热议，有房者担心房产税会继房贷之后，成为他们新的税收负担，并造成财富流失;无房者也同样存在焦虑情绪，一方面希望房产税能重击目前的高房价，但另一方面却又被多次“狼来了”的故事所蒙骗，不知房产税何时能真正到来，更不知效果能否如他們期望般地抑制住目前疯涨的房价。

2018年房产税是否有望真正落地，摩根大通中国首席经济学家朱海斌的回答是，“预计2018年房地产税有望进入立法程序。”在他看来，与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行，房地产市场供求关系发生了变化，是正式启动房地产税立法程序较为良好的时机。

易居企业集团CEO丁祖昱对此持相近意见，他预计，房地产税最有可能是在四季度出台，在2019年实施。“中国房地产税落实下来之后，从某种程度上来看将迎来中国房地产的新一轮的发展，请注意这个词是发展，别把它解释成房价的上升。另外房产税也不会在每个城市都实施，它属于地税，不可能每个城市都实施，而是因城施策。”

不过，在这个问题上，还有一种观点，认为房产税不会这么快落地。任志强便是其中的一个代表人物，他曾扬言可以与丁祖昱赌一把，房产税不仅2018年出不了，甚至可能更长时间都出不了。endprint