房屋擅自转租问题浅析

赵飏

（中国人民大学，北京 100872）

1 擅自转租的含义及特点

在没有得到房屋出租人同意的情况下，承租人擅自把房屋出租给第三人，第三人与承租人成立房屋租赁关系的民事法律行为就称之为擅自转租。根据《合同法》的规定可知，承租人需要在得到出租人的认可之后，方可将租赁物转租给第三人，如果租赁物被第三人损坏，那么将由承租人进行损坏赔偿。如果承租人擅自对租赁物进行出租，在这种情况下，出租人可以提出解除合同。根据此条规定，承租人想要转租房屋，必须要在出租人知情且同意的情况下方可进行转租，否则其转租行为将违反合同约定，出租人可以进行合同关系的解除。

房屋的擅自转租具有下面几个特点：①房屋的出租人和承租人之间必须签订租赁合同，且合同处于有效期内。而擅自转租就是在已有的且在生效期内的租赁权（必须是在擅自转租之前取得）的基础上设定一个新的租赁权。除了承租人和出租人都知情且同意转租这一事项以外，否则在出租人以及承租人之间所签订的合同内容不影响擅自转租行为的成立。②房屋的承租人将其转租给第三人。这里第三人必须是除出租人以外的其他人。③擅自转租和同意转租之间，根据其字面意思就可区别两者，前者是未经出租人许可的情况下发生的转租情况，而后者则是出租人知晓且同意转租一事。

2 擅自转租的合同效力

房屋转租合同的效力是转租关系得以产生的前提，但是在我国现存的法律中，并没有针对转租合同的法律效力这一事项予以明确规定，理论界对此有所争议，在法律实务界也持有不同意见，在城镇房屋租赁合同解释当中，最高人民法院一庭负责人曾这样回答记者，在《城镇房屋租赁合同解释》中明确规定了合同效力产生的遵循原则，第一是对无效合同做出范围界定。在该条款中，无效合同所覆盖的范畴有以下几种：违章建筑的租赁合同、擅自转租合同以及已经失效后所签订的转租合同。根据上述条款内容便可知晓，我国立法者对擅自转租合同的法律效力是不予认同的。但这也仅仅是立法者的个人观点，在法律层面是不予以认同的[1]。在上述两项法律文献中，并未对擅自转租合同的效力进行明确规定。站在理论这一层面来说，关于擅自转租合同的效力认定有不同说法：

其一，无效说。无效说有两种观点，一种认为，擅自转租行为属无权处分行为，应属无效。第二种认为承租人通过订立租赁合同依法取得房屋的使用权，擅自转租只对房屋使用权予以让渡，属于负担行为，而非侵犯出租人对房屋的所有权，未侵犯出租人对房屋的处分权。因此，擅自转租不成立无权处分①。这种观点将出租人利益放在首位，承租人将房屋擅自转租，不仅影响双方的信任关系，更增加房屋毁损风险的可能性，故认为房屋的擅自转租合同无效。

其二，效力有待确定说。在这一学说看来，擅自转租这一行为是对房屋的无权处分，如果出租人还没有追认擅自转租合同，那么该转租合同不具法律效力。在《合同法》中明确规定，对于无权对他人财产进行处分的人，需要权利人的追认后，该合同有效，又或是无权处分的人取得处分权后，那们该合同也同样具有法律效力。在《城镇房屋租赁合同解释》中规定，如果出租人对转租一事知情或应该知情，但并未在6个月内发表任何意见，那么对于出租人提出的解除合同关系或是不承认承租人的转租行为的请求不予认同。对于上述规定可以理解为，出租人在知晓或应该知晓承租人的转租行为，并且在六个月内提出异议，那么出租人就有权申请人民法院认定转租合同无效。

其三，有效说。没有出租人的认可，擅自进行房屋的出租，这种行为在法律上属于无效的物权转让行为，但是对于这种行为法律上没有一个严格的界定，因为其并没有造成过大的利益损失，所以需要按照合法有效的方式进行处理。②笔者通过分析，由于房屋承租人擅自进行房屋转租，房屋出租人可以按照房屋租赁合同要求承租人承担法律责任，两种合同从法律角度上进行分析，不存在冲突的关系。

在法律实务方面，早在2005年，就有关于房屋租赁纠纷的法律条例出台，其中对于房屋转租的过程中，对其予以明确规定，规定指出在没有发生违法行为的条件下，进行房屋转租的合同是具有一定的法律效力的，该合同不属于有效合同。在江苏省2008年出台的相关法律条例中也做了相关规定。按照相关法律规定中的第16条规定，法院规定，在进行房屋租赁的过程中，在出租人没有同意的情况下，承租人在这个期间内提出的相关要求是无效的要求，法院将判决合同无效[2]。笔者赞同有效说，转租合同只要依法成立，且不具备合同法第52条合同无效的事由，从法律解读和实务操作上，都应认定房屋转租合同有效，其中决定房屋转租合同是否有效的主要原因就是承租者是否是擅自进行房屋转租的，在这种情况下，如果出租人与承租人之间存在相关的房屋租赁协议，承租人在此期间对房屋进行转租是符合法律规定的，承租人进行房屋转租是具有法律效力的。如果没有经过出租人同意，转租合同同样具有法律效力，《合同法》第224条规定出租人可以解除合同，但是未规定擅自转租合同无效。

3 擅自转租行为中各当事人之间的法律关系

明确整个转租过程中出租人、承租人和次承租人之间的法律关系，一共包括下面几点：

3.1 出租人和承租人之间的关系

出租人和承租人之间的关系，两者之间签署的租赁合同有效，根据合同相对性，出租人向承租人要求在使用房屋期间，对出租者支付一定的租金，不可以对次承租人进行主张，但可以按照《合同法》第227条行使合同解除权。承租人应在合同约定的范围内交纳租金并履行其他合同约定的义务。笔者认为，如果承租人没有得到出租人的同意之下，就擅自将房屋进行转租，这种行为严重违背了合同约定，承租人将房屋进行擅自转租行为可以理解成违约行为，不符合原租赁合同的相关条约，违反了对房屋妥善保管的义务，所以在这时，房屋的一切问题都需要由次承租人负责，所有的损失也都需要次承租人进行赔偿，出租人如果也受到损失，也可以向承租人进行索赔。

3.2 承租人与次承租人之间的关系

两者之间的租赁行为属于正常的租赁关系，一般情况下，两者的租赁行为与一般的租赁行为都属于相同的租赁行为，所以，无论是哪两者之间的租赁行为，都属于一种独立的租赁关系，次承租人仅基于租赁关系具有房屋的使用权利。在擅自转租的法律关系中，应严格把握合同相对性。根据城镇房屋租赁合同中的相关规定：在房屋租赁的过程中，如果承租人没有按照合同进行租金的交付，出租人通过合法手段将租赁合同解除的时候，这种情况下，代承租人需要向次承租人支付一定金额的违约金，这是符合法律规定的。当然，如果转租合同本身不具有法律效力，那么这种关系也就不存在。

3.3 出租人与次承租人之间的关系

参与制定《城镇房屋租赁合同解释》的杨教授认为，房屋进行租赁的时候，按照前租赁合同的规定，一般情况下是不允许进行转租的。进行房屋转租的时候，需要得到出租人的许可，否则无效[3]。但是笔者认为合同的成立与生效并不取决于出租人的同意与否，应认定擅自转租合同有效。故不得向对方主张基于租赁合同关系而产生的各种权利义务，但是出租人可以基于房屋所有权按照约定向次承租人要求房屋归返还。

【注释】

①梁艳：《未经出租人同意之转租行为论要》，载《法治与社会》2009第9期，第15页。

②葛阳辉：《未经出租人同意之转租行为论要》，中国政法大学2010年硕士学位论文,第7页。