房地产企业成本控制的现实困难与优化路径

李大年

（莒县经济开发投资发展有限公司，山东 日照 276500）

1 引言

过去的十年，房地产行业经历了快速发展的热潮，随着国家政府的宏观调控，地产行业的发展也变得岌岌可危，地产融资变得愈发艰难、市场竞争加剧，地产行业的兼并和重组之势日益明显。为了提高企业在行业内的竞争力，应该做好企业内的成本控制，加强思想建设，提高成本控制意识，学习先进的管理经验，确定正确的成本控制目标，构建科学的成本控制体系，进而提升企业的利润空间，实现房地产企业的健康平稳发展。

2 房地产企业成本费用概述

房地产企业通常有以下8个成本费用，具体包括土地取得成本、行政事业费、前期工程费、建筑安装工程费、景观环境工程费、社区管网工程费、公共配套设施费和工程建设其他费用等。土地取得成本中还有土地买价、契税、土地使用费、耕地占用税、市政配套费、房屋补偿费、安置及动迁费用等[1]。行政事业费包含了诸多的商品房交易管理费、征地管理费、煤气水电增容费、人防费和开发管理费等。前期工程费包含了临时施工所产生的费用、水文地质勘察、规划设计、咨询论证费、政府许可费等[1]。建筑安装工程费主要发生在主体建筑的安装费用上，景观环境工程费指的是道路、广场、围墙、室外照明和绿化建设等费用。社区管网工程费发生在供水供电、供暖、有线电视、宽带、消防、排污等费用上[1]。公共配套设施费发生在无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等，当然还有一些其他的工程建设费用。

3 房地产开发企业成本控制的现实困难

3.1 成本控制观念落后

现阶段，我国不少房地产企业的成本控制意识较为薄弱，控制理念较之西方也落后很多。在21世纪的头一个十年里，我国房地产开发企业经历了发展最快的“黄金时期”，越来越多的开发商看到了房地产行业所带来的利润，他们开始盲目地拓展商业规模，对房地产行业的逐渐衰弱以及市场环境的巨大变故视而不见，仍在沿用传统的成本控制模式[2]。此外，相当一部分企业所应用的成本控制方法仍与过去一样，仅将事后核算作为工作重心。这一成本控制法具有一定的效果，但这仅能对企业成本进行静态控制，必然会造成不同程度的工作缺失。笔者通过调查了解到，新的企业成本控制理念尚未在房地产行业得到普及，不少企业的财务工作的重点仅停留在对开发成本的节约上，根本没有重点考虑在成本控制工作中充分利用的先进的科学手段与理论技术。近些年，市场形势一再发生变化，单纯依靠前期的合约来界定与控制成本已不再适应经济发展需求，也无法从企业发展实际状况出发来调整成本控制，企业自然也就难以在日趋激烈的市场经济竞争中形成正确的成本控制理念，难以长远发展下去。

3.2 树立正确的成本管理目标

成本控制是房地产企业日常管理活动中的重要环节，其关乎着整个企业的生存与发展，而成本控制工作的关键就在于树立正确的成本管理目标。现阶段，我国房地产企业过于重视项目开发后的成本核算，严重忽略了项目开发前与开发中的成本控制环节，即根本没有从企业长远发展出发来树立正确的成本管理目标，这一问题的存在严重影响了市场经济体制下房地产行业的健康发展。

3.3 成本控制体系不完善

房地产企业的长足发展与项目成本管理水平是密不可分的，因此企业应加快建立并完善成本控制体系。从我国企业成本控制体系的发展现状来看，大部分房地产企业尚未构建起完善的成本控制体系，过于轻视成本控制思想、未采取相应的成本控制措施，这都是现阶段房地产企业所存在的问题。事实上，这与我国建立成本控制体系的时间较晚有关。

3.4 员工成本控制意识淡薄

整体而言，我国房地产企业的员工成本控制意识不强，不少人错误地认为成本控制工作仅仅是财务部门与管理者的工作与责任，与自己的岗位毫无关联，因此他们根本不具有企业成本控制意识，自然也不具备成本控制知识。当然，造成这一问题的原因不仅仅在于企业员工，企业管理者也应负有较大的责任。

4 房地产开发企业加强成本控制的现实路径

4.1 加强企业文化建设，提升成本控制意识

解决房地产企业成本控制存在问题的关键在于提升全员成本控制企业。对于企业而言，提升成本控制意识属于企业文化建设的范畴，因此房地产企业应深刻贯彻企业文化，推动成本意识的有效提升。从整体来看，房地产企业应正确认识当前社会经济环境，不再盲目拓展项目，加强对成本控制工作的重视。与此同时，企业还应加强企业文化建设，促进企业市场竞争力的提升[3]。细化至每一个员工，所有员工均应增强自身成本控制意识，将先进的成本控制理念贯彻至每一个员工的日常工作中。为增强员工工作积极性，企业应将成本控制内容加入绩效考核之中，以此达到提升企业整体成本控制意识的目的，促进企业健康、长远发展。

4.2 树立正确的成本控制目标，深入落实成本控制理念

树立正确的成本控制目标可为企业开展成本控制工作提供明确的方向，只有确定出具体的目标并进行分析与细化才能促使成本控制工作更具操作性。树立正确的目标后，企业还应采取措施将成本控制理念深入落实至企业日常生产经营与决策活动中。以绩效考核为例，在评价员工的工作成果时，我们可依据其项目绩效进行，并设置合理的考核环节与评比环节，通过这样的考核方式可达到有效控制成本的目的。针对房地产项目，企业还应做好系统核算工作，将成本控制目标与实际工作结合起来，增强员工对成本控制的重视度，以高效率完成成本控制目标，提高企业经济效益，促进长远发展。

4.3 完善成本控制体系，合理配置企业资源

构建科学的成本控制体系要求房地产企业从土地成本控制、项目开发成本预估以及资本结构的合理配置等环节入手。从目前全球经济形势来看，经济形势衰退是主要趋势，房地产行业也是如此[4]。基于此，房地产企业必须要采取措施合理配置企业资源，为科学完善的企业成本控制体系的构建助力。

4.4 定期组织员工培训，增加员工成本控制理论知识

员工成本控制理念不足是造成房地产企业成本控制问题丛生的重要原因。对此，企业必须要增强员工的成本控制意识，如此才能集思广益，促进企业成本控制工作的有序开展。如前文所述，管理者对企业成本控制建设的作用不容忽视。因此，房地产企业的管理者应根据实际情况适当的放松并分配权力，给予员工更多进行成本控制的空间与机会。此外，企业还应定期组织员工参加有关成本控制理论的知识讲座或培训，让其在学习理论知识的同时还可增加对企业文化及管理方式的认同感。为更好地对企业成本控制工作加以监督与管理，企业还应加快建立起有效的监督体系与管理制度。

5 结语

改革开放以来，我国社会经济水平不断提升，房地产行业这一国民经济中的支柱产业的发展速度也在持续加快。然而，经济全球化的发展使得市场形势一再发生变化，房地产行业的发展逐渐从“黄金时代”进入了“衰落时代”，提高成本控制的重视度势在必行。对于房地产企业而言，成本控制工作必须深入企业每一个部门，必须细化至每一个工作环节与员工。本文简要探讨了房地产企业成本控制的现实困难与现实路径，希望能够给相关企业及人员一些参考与启示。