谨防引才新政成为房价上涨的“催化剂”

本刊记者 张菀航

抢人大戏正高潮迭起，而楼市升温的“登场”，颇有喧宾夺主的架势。

“西安15个月抢人65万，一度出现房荒”“成都七万人抢千套房” ……越来越多的热点现象，被公众拿来当作“引才涨房价”的典型样本。

如何防止抢人异化为抢房，两者之间又是否存在必然的逻辑关系？各城市的广纳贤才还将面临更多待解的新课题。

落户低门槛，刺激更多需求入市

去年毕业季前后酝酿的抢人热潮，一直延续到当下。一日申请30万，天津几乎“零门槛”的落户新政，又再一次让这场争夺战骤然升温。

“各城市求贤若渴的关键性原因在于，随着工业化和城镇化持续快速发展，我国人口已经达到所谓的‘刘易斯拐点’，即农村富余劳动力向非农产业逐步转移，数量逐渐减少，导致人口红利效应下降。”国务院发展研究中心研究员刘卫民在接受《中国发展观察》采访时指出，2012年我国劳动适龄人口开始减少，16周岁至60周岁的劳动年龄人口6年累计减少1800万左右，流动人口也从2014年2.53亿人的峰值下降到2017年的2.44亿人。因此，就不难理解部分城市对于劳动力和人才发展需求的迫切性。

“且在另一个方面，当前我国大中城市，特别是一些热点二线城市的人口承载能力已取得一定程度的提升。北上广深一线城市在领跑中国城镇化的同时，一些区域性核心城市发展迅速，如在基础设施建设水平、产业体系建设以及营商环境等方面的改善提高，客观上对劳动力和人才形成巨大需求。”刘卫民说道。

截至目前，据不完全统计，包括武汉、长沙、西安、成都、郑州、重庆等，共有超过50座城市发布了力度空前的引才举措，并持续加码。

成都自2018年1月1日起，实施条件入户和积分入户“双轨制”，规定45周岁以下的全日制大学本科毕业生等各类人才可直接落户。

南京于2018年3月宣布，针对来南京面试的非在宁高校2018届应届毕业生，将给予“面试补贴”。研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，可凭毕业证书落户；技术、技能型人才，凭高级工及以上职业资格证书落户。

西安也针对各类人才给予相应的奖励补贴和住房补贴，并畅通在线落户渠道，实现“零跑腿”。

武汉制定了毕业生最低年薪指导标准；调低落户门槛，凭毕业证就可以落户，硕士生、博士生不受年龄限制；计划未来五年，建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房、165万平方米大学毕业生租赁房，并给予大学生低于市场价20%的优惠。

不难发现，更多城市不约而同地选择了“直接落户”“住房补贴”作为突出“卖点”，以示引才诚意，也因而在某种层面与房地产市场直接或间接地关联到了一起。

附带效应渐显，房价面临上涨压力

从抢人到抢房，尽管二者间并没有明确的因果链条，但从相关数据看，一段时间以来，“抢人战”主要参与城市的房地产价格确实呈现出了较大程度的上涨。

以西安为例，2017年西安房价同比涨幅高达68%，居全国第一。大数据房价指数同比显示 ，2018年4月，西安房价年度同比涨幅为73.89%，居一、二线城市房价涨幅首位。

进而有不少观点认为，抢人大战实际上折射出的是部分城市对财政收入大跌、GDP增速下降的集体焦虑。也因此引发了关于抢人是有意绕开楼市限购的质疑。

对此，刘卫民认为，人才引进政策的出发点是好的，人才是每个城市发展中最活跃的创造性因素。其实，一些城市出台政策的主观目的并非拉动房地产市场，因为部分城市，特别是热点二线城市本身楼市需求相对活跃，可售住房的库存水平也在持续回落，通过人才政策进一步扩大住房需求的内在动机并不强。

“抢人大战，更多的是出于宏观经济发展角度的政策选择。其出发点可能并非房地产市场调控。”中国宏观经济研究院投资研究所副研究员任荣荣对《中国发展观察》表示，从经济增长理论来看，在部分城市资本存量已达到较高水平的情况下，人力资本对经济增长的贡献日益重要。“促进城市经济增长，是抢人大战的基本出发点，其对房地产市场的影响更多属于附带效应。”

而这种附带效应的释放确实不容小觑，尽管当下楼市的活跃反应并不排除补涨或其他因素刺激。

北京大学经济学院国民经济研究中心主任、教授苏剑在接受《中国发展观察》采访时指出，“对于任何一个地区来说，房价的最基本决定因素都是人口，人口流入的城市房价涨，人口流出的城市房价跌。”

任荣荣继而分析道，人口因素是决定住房需求的基本面因素，也是影响房地产市场中长期走势的关键因素。在人才引进政策的激励下，城市外来人口的增加必然会带来住房需求增加，进而推动房价上涨。这一影响效应本应是一个逐步释放的过程，而且可以通过住房供给的增加缓解房价上涨压力。但在当前房地产市场预期不稳定、闲置资金配置住房资产的需求依然旺盛的情况下，市场参与者对城市未来房价上涨的预期将这一影响效应放大，从而引发房地产市场中的抢房现象。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、住房大数据联合实验室发起人邹琳华对《中国发展观察》指出，二线城市的人才争夺战虽然顺应了我国城市化发展的新形势，但如果应对不当，也可能会造成限购名存实亡、房地产投机再度兴起的后果。由于人才引进会导致户籍门槛降低甚至消失，而现有的住房限购政策大都与户籍条件相关，这客观上也可能会给住房投机资金的进入以可乘之机。

任荣荣认为，抢人才的“战火”蔓延到楼市的一个重要原因，就在于公共服务资源尤其是教育资源在城市间差异较大，而且与城市户籍绑定。这就导致很多人落户的直接目的并非就业，而是为了获得享受大城市教育资源的机会，这种教育资源往往又与住房相绑定。

由此看来，引才政策在便捷落户、租购房等维度的利好，变相稀释了限购的调控作用，更多“新市民”的刚需和投资需求被推向供应端原本紧张的房地产市场，伴随而来的是房价上涨的预期。

高调的人才激励政策，正有意无意间，成为松动楼市阀门的工具。

释放严控信号，监管再升级

而住建部的再次“重申”，适逢其时。

5月19日，住建部发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。且于当晚，在官网发文《住房城乡建设部重申：坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松》，并对进一步调控明确了六点要求。

这是继5月9日住建部约谈成都、太原两市政府负责人，明确调控目标不动摇、力度不放松之后，仅隔十日的再次重申，也是年内第四次表明坚决调控的态度。

据了解，五一前后，住建部就楼市调控先后约谈了12座城市政府负责人，其中不乏参与抢人大战的代表城市。之后大部分城市便相继发布了各类型的“补丁”政策。

“面对近期部分城市房地产市场出现的新苗头和新情况，住建部的重申十分必要和及时。”刘卫民强调。《通知》再次向市场释放了“坚持调控目标不动摇、力度不放松”的信号，再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这对于稳定热点城市的市场预期将发挥良好效果。

值得注意的是，此次《通知》中“抓紧调整住房和用地供应结构”，也是基于当前住房市场现状提出的针对性调控思路。刘卫民分析道，从土地供给量上，热点城市应提高住房用地比例，有针对性地增加住房和用地有效供给；从土地供给结构上，要提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例，明确公租房、租赁住房、共有产权住房等政策性住房的用地供应比例；从土地供给方式上，需建立完善房价地价联动机制，防止地价推涨房价；从土地供给渠道上，除了传统的土地供给方式以外，《通知》还指出热点城市在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地，鼓励利用集体建设用地建设租赁住房试点。

“此外，‘加快制定实施住房发展规划’也是一个亮点。”任荣荣认为，通过住房发展规划，明确未来住房供应规模、结构、时序，统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调发展，对引导居民理性预期、进行合理的住房消费决策具有重要意义。同时，这对住房发展规划编制的科学性及未来完成性也提出了较高要求。

《通知》还指出，要切实加强资金管控。刘卫民认为，这进一步强调了防控房地产金融风险的必要性，应进一步加强个人住房贷款规模管理，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用行为，加强企业住房用地购地资金来源审查。随着《通知》落地实施，对促进后续房地产平稳运行将发挥积极作用。

此外，近期有观点认为，无序的抢人落户政策，或多或少暴露出了“一城一策”调控的局限。对此，苏剑指出，“一城一策”本身没有问题，因为不同城市的情况不一，的确需要因地制宜，“一刀切”是不可取的。但是，即使是“一城一策”，也需要正确的“策”，这基于决策者秉持正确的态度和目标，如果决策者的目标不是稳房价、控租金，而是为了增加财政收入，那么“策”就会偏离正轨。

对此，邹琳华表示，“因城施策的关键，是要具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，对调控不力的要兑现问责。”

此次《通知》也进一步明确，住建部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，同时严格督查调控工作。由此，调控三步走——预警、约谈、问责的机制将日趋完善。

总结来看，刘卫民建议，下一步调控工作需着眼于以下几方面：一是保持区域住房供求基本平衡，这是房地产市场调控保持阶段性成果的基础条件，对于库存水平相对较低，供求关系已经出现偏紧苗头的城市要增加土地供给力度和速度。二是要加快推进租购并举的供应体系建设，特别是要加快完善和规范租赁住房市场，发挥机构化投资和运营的市场引导作用，补足住房租赁市场短板，积极探索租赁住房资产证券化模式，进一步解决退出机制障碍。三是重视调节市场预期。这一轮部分城市因人才引进政策引发的住房市场波动，反映出市场预期管理的重要性，应该让住房需求释放速度和住房供给节奏相匹配，避免因形成不当的市场信号，放大住房市场供求矛盾。

“值得注意的是，在房地产市场调控取得阶段性成果后，更应坚持‘房住不炒’这一政策价值取向，更应统筹考虑、事前预判一些新政策可能对房地产市场形成的溢出效应。”刘卫民强调。

优化住房市场，把人才留下来

某种程度上讲，高房价会逐步消解城市竞争力和吸引力，人才就算“抢得到”也难“留下来”。

而房地产市场的规范和良性发展，是成就城市竞争力的关键方面，获得提升的竞争力又继而会增强吸纳人才的底气，由此三者之间的正向循环通道被打开。

“住房成本是城市生产、生活成本的重要组成部分，对城市竞争力有很大影响。”苏剑说，从世界许多城市的发展史来看，随着房价上涨，制造业难以为继，只好迁离，这就造成城市的产业空心化，导致中产阶级的缺失和两极分化。“因此，要保持城市竞争力，就必须抑制房价，建立完善良好的住房制度。”

对此，任荣荣认为，“应进一步规范发展住房租赁市场，这是满足大量新增人口居住生活需求的重要途径，随着教育等公共资源的合理配置、‘租购同权’政策逐步落地，住房租赁市场可以在很大程度上缓解城市短期内供求矛盾增加导致的房价过快上涨的问题。”

此外，在完善住房保障制度方面，苏剑建议，首先，保障房应由政府提供，以租为主。其次，保障房可以买，但封闭运行，不得上市流通，要卖也只能卖回给政府，不能让保障房成为某些人牟利的手段。第三，保障房的居住条件要有一定的限制，保证最基本的住房需要即可。可以考虑针对不同群体提供差异化住房，比如，保障房面积可分为20平方米、30平方米、40平方米等几类，分别对应单身人士，小两口，以及有孩子的家庭。刚入职的年轻人一般经济状况不好，可以接受这样的住房条件，而随着其收入的提高，就有了购买改善型商品房的需求，于是可腾出保障房给其他人使用。但若保障房条件太好，就没有人愿意迁出，政府就得不断建设以补充缺口。第四，更高层次的住房需求应通过市场满足，商品房价格和供给随行就市，政府不予过多干预。

刘卫民指出，引导这些新增住房需求有序释放、梯度释放，建议加大人才公寓、人才住房建设力度，对土地供给做好预调节，使新增住房需求与住房供给基本平衡。“对于以人才引进名义的房地产投资投机需求，有关管理部门还应建立有效的甄别机制，减少制度套利的空间，让人才住房真正为人才安居乐业创业服务。”

“城市房地产市场发展的影响因素不仅仅局限于房地产自身，更有外部诸多体制机制因素的影响。”任荣荣举例说，如户籍制度、教育资源、医疗服务水平等，单靠房地产市场自身的调控政策难以达到有效的稳房价的目标。这就要求房地产政策与配套的经济社会政策综合考虑、相互衔接，以促进房地产市场平稳健康发展。