住建部定调，棚改不会“一刀切”

文 ■ 辛 明

近日，住房城乡建设部召开棚户区改造工作吹风会时指出，截至6月底，全国棚户区改造已开工363万套，已占今年目标任务的62.5%。未来将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

住建部相关负责人表示，棚改落地方式，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，将采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，则可以继续推进棚改货币化安置。

这场会议，住建部终于正式打破“棚改一刀切”的传言。

6月25日市场上有传闻称国开行总行要回收全部棚改项目合同签订审批权，全国一刀切，棚改将被全面叫停。传闻一出就被闹得沸沸扬扬，内地和香港地产股股价应声而落，市场上还出现了多个不同版本的国开行官方回应。27日，国开行在官网发布澄清声明，表示未授权任何人员代表国开行发表棚改事宜言论。其间虽然官方对棚改政策如何调整一直未有新的发声，但公众对棚改话题的讨论却一直没有停止。

关注的焦点无外乎是这几个方面：棚改会不会停；未来棚改安置是给钱还是给房；政策调整后对房价有没有影响？

收紧是趋势，但不会一刀切

近些年，我国的棚户区改造取得突破性进展。数据显示，2015～2017年，全国新开工各类棚户区的改造分别为601万套、606万套和609万套，超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。

棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置。所谓实物化安置就是政府给拆迁户置换房子，货币化安置则是政府直接发放资金让拆迁户自己购房。

2014年推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。PSL余额从2015年5月的6459亿，一路上升至2017年2月的2.2万亿，国开行棚改贷款余额也从2014年末的6362亿，翻番至2015年底的1.3万亿。

目前，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。

在不少业内人士看来，棚改货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”助推了三四线城市甚至一二线城市房价的飙升。

“市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松，购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。”分析师表示。

在事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足下，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势，但一刀切的可能性不存在。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹任务，住建部的表态比较客观。其中，“指导督促扎实推进”的表态正面回应了部分市场质疑棚改决心的声音。国开行上收棚改项目审批权限这一事不应被过分解读甚至误读，棚改并无所谓“叫停”。

今年580万套棚改目标任务仍将如期或者提早完成，2018～2020年三年1500万套也会继续推进并完成。

业内专家表示，从此次会议内容可以看出，棚改的急迫程度相对是降低的。从住建部的政策看，未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化，但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。

而住建部“不搞一刀切、不层层下指标”的表态也说明了新建棚改安置房和货币化安置之间的决策应视情况因地制宜。货币化安置本是一种去库存的方式，在库存较大的继续仍然可以使用。但在库存本就很紧张的地方再维持较高的货币化安置水平就不太合适了，不应挤占商品房供给，并应以新建的方式在供给侧想办法。

针对库存较高的城市仍然支持货币化安置，住建部表示，库存较高的城市这个体量已经比较小了，更多的城市实际上不需要继续采取货币化安置了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“从此次政策可以看出，有三点精神是值得关注的。第一、棚改的因地制宜的思路会开展，尤其是提到了会根据财政能力来决定棚改工作。第二、针对库存数据进行棚改工作，对于库存规模不足的，棚改方面其实工作可以适当放缓。而对于库存规模较大的地方，则依然强调此类棚改去库存的政策思路。第三、棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于各类实际情况展开。”

中原地产首席分析师张大伟曾表示，货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这是2018年的政策要求。

或影响三四线城市房地产需求

在大类资产中，楼市无疑是受棚改政策影响最大的。

兴业证券固收团队认为，无论从棚改开工规模，还是货币化安置意愿来看，棚改对地产的拉动中枢下行较为明确。中西部地区销售可能逐渐“筑顶”。

2014年提出货币化安置的背景是三四线城市库存高，帮助三四线商品房去库存，现在很多三四线城市的库存已下降得较低，此时降低货币化比例，市场也有预期。随着货币化安置比例的下降，对应货币化安置面积也会下降，根据华创房地产组调研，今年已经有三四线城市出现实物安置替换货币化安置的情况，而且发现三四线城市的楼盘的拆迁户占比从2017年的20～30%左右下降至2018年的10%左右，预计2018年上半年棚改影响占比已经降至低于20%。

有专业人士认为，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。在此轮三四线房价、地价上涨的背景下，选择在热度较高的三四线重仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响，出现信用违约事件。未来棚改的货币化安置也不会一刀切地停止，会根据各地的实际情况稳步推进。

业内人士表示，棚户区改造的实质是通过拆迁工程对房地产行业进行定向量化宽松。在棚改进程加速的过程中，棚改货币化的同时也盘活了地方房地产市场，帮助房地产去库存化，并且产生巨大的财富效应，促进地方经济发展，带动三四线城市GDP的快速增长。拆迁户手握大量资金且拆迁后必须马上买房入住，于是拆迁款实质上多数流向房地产市场，促进了地方房地产交易的火暴。

很多文章都在分析棚改的影响。分析一致认为棚改是近几年楼市关键支撑因素之一，特别是对于三四线城市而言。其人为创造了居民的住房需求，造成需求端爆发，带来三四线城市库存结构难得的缓解，而随之带来的问题是房价过热。分析师还指出，从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷，最高的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来酝酿巨大的风险。有专家认为，随着大量资金的快速涌入，三四线城市的房价上涨泡沫也随之出现。

那么本次住建部针对棚改发声，对市场影响如何？

多位分析师指出，住建部明确了棚改不会“一刀切”的原则，短期内龙头房企销售应无虞，但受棚改资金影响较大的三四线城市后续的房地产需求或将造成一定影响。不过市场的反应要相对慢一些，记者梳理58同城、安居客和赶集网等信息平台，大部分三四线城市的房价相对稳定，没有因为政策推进出现较大变化。

广发证券分析师在接受媒体采访时表示，当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，预计棚改影响一二线商品房销售面积6%，影响三四线15%。整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右。

相关地产专家认为，目前棚改是一个渐进式的过程，特别是棚改货币化安置对三四线城市商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入尾声，继续采用大量的棚改资金进入市场，就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看，棚改已经进入逐渐踩刹车的节点，此时政府采用渐进式的方式，也是延续因城施策、因地调控的方针，这也是一项合理的调控政策。”