加强铁路企业土地资产运营管理的思考

荀学兵

宁夏回族自治区基础测绘院，宁夏银川 750002

结合当前现状来看，受铁路土地权属、资产底数以及综合开发利用度等的影响，铁路用地所能带来的经济效益并不高，同时，大量铁路用地都存在被违规占用的现象，尤其一，二等站更为严重，铁路企业自身的高效运转自然会因此而受到影响。因此，铁路企业必须做好对土地资产的运营管理工作，避免铁路用地大量闲置或被占用的状况出现，确保铁路企业运转过程中所产生的经济效益能达到预期。

1 现阶段我国铁路企业土地管理过程中存在的问题

1.1 铁路土地权属过于复杂

受我国居民日益增长的出行需求的影响，我国铁路路网的规模也在这样的背景之下有了大幅度的提升，在这一过程中，铁路企业通过接收、留用、征地、出让、置换等方式累积了大量的土地资产，但由于我国铁路体制的不断改革，铁路土地权属也随之出现了调整和更换，管理办法的缺乏则进一步导致了这些土地分属于铁路总公司、铁路局、基层运输站等不同机构。在这样的背景之下，对铁路土地的运营和管理必然会出现各种各样的问题，最终影响到铁路企业自身运转过程中的经济效益。

1.2 开发利用程度较低

对土地的开发和利用是发挥土地价值的主要渠道，但对于本文所讨论的问题来说，现阶段铁路企业对铁路土地的综合开发利用程度依然非常低。导致这一状况出现的原因主要有以下2点：

（1）闲置土地。铁路闲置土地主要是指在铁路日常取土、造林绿化等工作展开过程中没有得到利用的土地，一旦这部分土地长期闲置，那么被外部企业或个人违规占用的概率也会因此而增大。

（2）铁路内部生产力布局调整导致铁路用地得不到有效开发。在铁路企业运转过程中，根据城市规划的不同，铁路内部生产力布局也需要做出相应的调整，而这样的状况则很有可能导致城区内的线路、车站、货场等大量铁路用地被闲置出来，进而导致铁路企业在经济上需要承担极大的风险。

1.3 存在大量违规占用问题

大量铁路用地被违规占用主要是由于土地价值不断上涨及铁路用地长时间闲置所导致的。比如一等站银川站，在宁夏回族自治区基础测绘院2015年铁路地籍调查测绘及换发土地证项目中，对于铁路用地界址线与地方宗地界址线重叠的情况，已与银川市不动产事务登记中心进行沟通协商。针对已形成的事实，很难更改。双方实地重新确权登记，换发了新的土地证。但在今年授权经营换证时，同样出现铁路用地界址线与地方宗地界址线重叠的情况。但在对这一状况进行清理的过程中，由于铁路基层土地管理人员并没有执法职能，只能采用口头劝说等方式来与占用铁路用地的单位或个人进行沟通。显然，这样的方法无法有效处理铁路用地被其他企业或个人占用的状况，反而有可能导致人力资源上的浪费，清理过程中也很有可能会出现混乱。

1.4 铁路土地价值的体现不够明确

铁路企业在对土地资产进行核算时主要存在以下2点问题：

（1）将已经估价单独入账的土地作为固定资产。结合上文中的内容，土地自身的价值一直在不断上升，而这样的处理方式必然会导致铁路企业资金账目中的内容与实际状况不符，在这样的背景之下，企业决策的科学性自然也难以保障。

（2）将征地所支付的补偿费计入建筑或房屋的价值之中。这样的处理方法必然会导致土地价值难以得到有效体现，铁路企业无法结合这些内容对土地资产为企业所带来的经济效益进行衡量，进而影响到后续工作的有效开展。

2 提升铁路企业土地运营管理成效的方法

2.1 转变铁路用地运营管理思想

国家针对铁路用地资产的利用情况已经做出了要求，并鼓励相关企业在原有基础上做好铁路车站及线路综合用地的开发。在这样的背景之下，铁路企业应能从运营管理思想上进行改善，从根本上确保这一工作开展的科学性及合理性。为了达到这样的要求，铁路企业应针对铁路用地管理工作制定专门的制度体系，明确不同工作人员在土地管理过程中需要承担的责任，并通过培训等方式来提升这部分人员对土地价值的认识。铁路基层土地管理人员不足的情况下，应在铁路沿线各个主要站点聘任土地管理员，确保铁路土地资产管理成效的提升。除此之外，铁路企业应在原有基础上对铁路土地潜在价值做进一步的挖掘，并通过有形物质的形式将这些价值展现出来，在这样的管理模式之下，国企资产的保值和增值自然能有效地达到政府相关部门要求。

2.2 对铁路土地资产进行清查

结合上文中的内容，为了改善铁路用地权属过于混乱的问题，铁路企业首先要做的就是针对现有土地资产进行清查，进而在此基础上完成建档存档以及后续管理工作。

为了确保这一工作的有效展开，铁路企业可以依照以下模式完成这一清查工作：

（1）对基层运输站管辖范围内的土地资产进行清查。在这一层面对铁路用地进行统计的过程中，相关工作人员应重点关注部分办理权属登记的土地，查清导致这种状况出现的原因，并在此基础之上及时做好补办工作。对于最后的清查结果，各基层运输站应将统计所得的结果上报到铁路局。

（2）对铁路局层面土地资产的清查。在对铁路局现有土地资产进行统计的基础之上，相关管理人员应组织对重点土地进行复查，确保现有数据及信息的准确性。对于这一清查阶段存在的闲置土地则应提前制定好开发利用方案，为后续相关工作的展开打下良好基础。

（3）对中国铁路总公司层面土地资产的清查。在这一过程中，相关管理人员应将工作重点放在我国铁路路网的长期发展上，进而结合这些内容对现有铁路闲置土地综合开发利用方案进行改进，增加铁路土地资产在铁路企业运转过程中的流动性。

在对现有铁路用地进行清查的基础之上，实际统计查询过程中必然会出现大量的违规占用问题，铁路企业则应在口头劝说的基础上积极寻求政府相关部门的支持，与法院、公安、国土等部门展开深度合作，确保违规用地清理工作能高效完成，进而达到保护铁路用地的目的。通过土地资产清查以及违规用地状况清理2项工作的共同作用，铁路企业在土地管理工作展开过程中将能更好地做到有的放矢，具体的管理成效自然也能在原有基础上有大幅度的提升。

2.3 对铁路土地的价值进行评估

伴随着铁路总公司的成立，我国铁路已经完全地实现了政企分离，而在这样的背景之下，铁路用地就不能仅被视作一项简单的物质资源，铁路企业应将其作为一项资产进行管理，对铁路土地价值的评估是具体管理工作开展的基础。为了确保铁路土地的资产特性能得到充分的展现，铁路总公司应对其管辖范围内的铁路用地展开全面的资产评估，在具体评估结果的支持之下，铁路企业自然能在原有基础上更好地掌握自身资产持有状况，进而结合这些内容做出决策，保障企业的持续发展。另一方面，通过对铁路用地价值的全面评估，这部分土地在日后进行出让、出租、抵押时都将能更好地缓解铁路企业运转过程中的资金压力。

2.4 与相关政府部门共同研究铁路用地的开发利用方法

对土地的开发和利用是一项非常复杂的工作，同时，土地的利用方式也会影响到城市建设、周边区域经济等，因此，在针对现有闲置土地的开发利用进行研究时，铁路企业必须能在原有基础之上加深与国土管理、城市规划等部门的合作，进而在此基础之上保障铁路土地开发利用方案的科学性及合理性。为了达到这样的要求，铁路企业应在这一工作开展过程中遵循以下原则：

（1）从长远发展的角度对铁路用地的利用情况重新进行规划。在这一过程中，相关工作人员应结合土地使用性质、使用强度、公共配套设施、空间环境等综合地进行考量，进而在此基础上对铁路用地的利用和相关建筑设施的建设重新进行规划，确保这些土地资产都能在经济效益方面发挥作用。

（2）通过统一开发来达到铁路资产增值保值的目的。上文中已经提到，铁路用地权属过于混乱是对实际管理工作造成阻碍的主要原因之一，因此，在制定铁路用地开发利用方案的过程中，开发部门则应结合铁路用地的不同特点来进行分类管理，打破权属上的界线，进而在此基础上实施统一开发。在这样的开发模式之下，铁路土地所能带来的经济效益将能得到更好的保障，铁路土地资产的增值保值自然也能更好地达到预期。

3 结语

综上所述，在对现阶段铁路土地运营管理过程中依然存在的问题进行论述的基础之上，本文主要从改善铁路土地运营管理理念、对铁路土地资产进行清查、做好铁路土地价值的评估工作、与相关政府部门共同完成铁路土地开发利用方案的制定4点内容对新的铁路土地运营管理办法进行了论述。在后续发展过程中，铁路企业应进一步结合市场发展对铁路用地的管理办法进行完善，进而确保这一资产能在铁路企业运转过程中得到有效的管控，并能发挥出自身价值，从而实现铁路企业自身的经济效益最大化。