不动产统一登记房产与土地存量数据整合方法—以云南省陆良县为例

2018-02-04石晓玲李世成

智能城市 2018年15期

石晓玲李世成周瑞

云南省地矿测绘院，云南昆明 650218

关键字：不动产登记；数据整合；地籍调查；整合方法

陆良县不动产统一登记工作在2016年4月1日正式启动，据不完全统计，在此之前，该县一共有2.5万份左右的土地登记资料和4.5万分左右的房产登记资料。在正式进行登记之后，要按照“边整合、边应用、急用先行”的登记原则进行工作，使其资料能够在最短的时间内登记完成，能够不对后期的工作造成不便。从开展到2017年5月这段期间，就权籍地图整理来说，县城建成区12.25km2范围内已经完成整合，与此同时，还完成了不动产单元2.8万个房地一体存量数据整合，这些在需整合总量中占63%左右的比例，有效地加快了陆良县不动产统一登记工作的脚步，为以后日常登记工作的顺利开展起到了一定的支撑作用。

1 整合存量数据的目的

不动产登记存量数据的整合，只是对已发布、零散、不统一格式、不同媒介的房地产登记信息进行有效的梳理。并严格按照不动产登记数据库的标准进行不动产登记数据库的建立，其主要目的是能够为不动产登记先写基础管理平台提供准确的数据支撑。

2 数据整合的主要内容

陆良县数据整合主要是以4项工作内容进行开展。

2.1 分析与整理

本文对现有的城市土地登记调查数据和土地登记数据进行了分析和整理，并在此基础上形成了不动产统一登记的产权图。通过土地底图对整合区域内的住宅用地和住宅图形数据进行计算和整合，现有数据的整合具有一定的空间基础。

2.2 进行“落宗”处理

整理房屋所有权登记数据和登记档案，对房屋所有权信息进行有效提取，在此基础上完成房屋所有权登记信息和房屋及宗地图形的“落宗”处理，这样能有效的明确同一宗地土地登记与房屋登记的信息。

2.3 建设不动产登记数据库

在完成登记信息落宗后，要进行不动产登记库的建设，此外，还需要在数据库中导入房地产统一登记制度，以便更好地完成后续工作（房地产统一登记、数据交换）。

3 合理有效的利用已有资料

（1）作为唯一一个拥有土地使用权权属登记信息的部门，其老旧的土地登记数据库和土地登记档案仅有土地权属信息的记录，而没有明确的记录空间图形信息，所以，为了更加精确的确定宗地的空间位置，就要整合原始信息数据，以便获取有效发布场所的空间图形信息。

（2）作为唯一一个拥有房屋所有权权属登记信息的部门，其老旧的房屋登记数据库和房屋登记档案仅有房屋权属信息，而没有明确的房屋的空间图形信息，所以，为了更加精确的确定房屋的空间位置，需要整合原始的信息数据，以获取发行机构有效的空间信息。

（3）根据对陆良县的土地登记宗地图形数据统计可知：在陆良县的土地登记系统中登记过的宗地，根据宗地号，基本上都能够找到对应的宗地图形，并且宗地的大致情况都与登记信息相差无几。

（4）在2009年进行过第二次土地调查之后，陆良县为了更加精确土地登记的数据，对当地进行了地基调查，并做出城镇地籍数据，至此，二调城镇地籍数据成为土地登记的首选数据来源。

（5）为了确保宗地的正确性，该县在土地权利登记的过程中使用的城市地籍数据是在2009年二调城镇地籍数据对土地权登记的过程中，调查和补充的一些零散土地调查数据，这不仅仅向土地部门提供了正确的土地地籍调查数据和居民地图，同时也更新城市地籍的普通地图的数据。

4 整合存量数据的方法

4.1 规范空间数据

4.1.1 转换坐标

为了建立不动产登记矢量图层和影像图层，需要将不同部门、不同调查规模、不同坐标系的空间图数据和图像数据需要统一为“2011陆良坐标系”。

4.1.2 整理和存储基本的地图数据

行政区域：根据土地利用变化的最新年度数据，利用行政区域和行政区域边界层基本信息对其坐标进行交换，并根据房地产登记数据库标准的要求，对属性信息进行改进和存储。

地籍区：以农村集体土地所有权确权的主要信息为依据，从中提取地籍数据库的注册和认证区和地籍区层，并对其进行坐标转换，结合城市地籍测量划定块附近的微调和地籍地籍区，并根据需求的房地产登记数据库的“标准”，完善属性信息和整理仓库。这一层是在数据集成过程中唯一能够确定地籍子区域的依据。

图像数据：陆良县2011年获得的正射影像，该县不仅将其进行了坐标转换，还将其纳入房产登记数据库，作为后期的参考资料。

4.1.3 整理权籍底图数据

（1）确定整理原则。①进行土地登记的，以土地登记时的登记居住用地边界地址为准，不经修改的土地登记数据库应使用的结果。土地现状发生了变化，即使拆迁等地上附着物已经丢失，也仍然按照现行有效登记状态编入权籍底图。②在2009年，由于签发证书而重新开展的分散的居民区将直接提取调查数据，并将其排列到正确公民的权籍底图中。③未出具证明的居住证的土地，根据2009年第二次宗地调查，已现场重新验证，验证准确。④在实地核查过程中，对近年来新增加的宗地进行了测绘与调查。

（2）统一格式与系统。MAPGIS、ARCGIS、CASS等格式都为地籍调查数据的数据格式，对于地籍调查来说其数据格式是多种多样的，为了更好的完成数据调查工作，就需要统一数据格式。而不同的时期与坐标系测量的数据又有一定的差别，为了获得更加准确的数据，应将坐标系统统一为2011年陆良坐标系。

（3）宗地比对。为了使陆良县房产登记更加准确，要对不同的宗地地形进行比对，以统一的整理原则为依据，留下需要的，剔除无效的。目前在底图中记录的信息是地籍调查时的信息，因此，在后续的工作中，对于这些已经认证的土地，要根据实际情况进行有效的信息整合。

（4）实地信息核实。在2009年度迁出后，为了修订更加准确的住宅及其他地形图及地籍，当地有关部门对没有经过审核而进行更改宗地及新居补充调查。

（5）拓朴检查。仔细检查空间拓扑关系，对其中出现的宗地重叠，及时发现相交界址线，面、点、线不套合等错误，及时消除。

（6）属性整理。不同时期不相同的执行标准，造成了地籍调查数据属性记录也不相同，所以，就要根据新的数据标准，对数据库数据进行重新规范。

（7）不动产单元号编号。在土地地籍图和地籍子区内，根据统一不动产代码规则，对不动产单位号进行编号，另外，在土地注册资料库内，保留注册土地的资料，以便与土地注册资料相结合。

（8）整理房屋自然幢。在房屋测绘结果中只会有房产分户图，所以，要想对自然幢的空间地形进行整理的话就要利用权籍地图中的“房屋层”。

4.2 规划非数据空间

针对土地登记数据库和房屋登记数据库进行的数据规范化，就是非空间数据的规范化。

（1）对数据的有效性进行认真分析，防止出现同一土地或出现多个房屋数据记录的情况。

（1）筛选与集成有效的属性信息，对有效信息进行保留，无效信息进行剔除，根据需求不同，进行不同的不动产信息登记记录，属性的相同性是进行数据集成的首要条件，要根据其不同的属性放入不同的表格，不属于同种属性的数据在该表格中应被删除。

4.3 关联房地数据整合

4.3.1 土地登记信息落宗

根据落宗的土地数量，相应的土地上可以找到对应的底图，土地登记信息需要记录可以依照的相应的登记标准导入房产登记数据库，这样就可以完成土地信息的“落宗”处理了。完成“落宗”之后，可以根据相对应的属性字段关系进行软件设置，这样软件后期就可以根据相应的信息进行自动匹配，从而使工作效率得到有效的提高。

4.3.2 房屋信息落宗

为了能够实现“图属一体”的管理，陆良县不动产登记管理部门，在进行整合工作时，以“幢”为基础，结合房产测绘数据，对应房屋信息，构建矢量图形。具体的方法是：以居住区为基础，进行自然幢与逻辑幢的建设，并根据每一幢房屋的不同属性进行不同的信息录入；以“层”为基础，进行户图形的构建，并根据不同的属性录入不同的信息；根据不同房屋的登记信息，查找对应的矢量“户”图形并记录到相应的矢量“房屋”属性信息中。

4.3.3 制作宗地图及分户图

根据整合的土地登记信息与房屋登记信息，制作发证。

4.3.4 补充调查

对于有些无法通过内业判定的信息，需要去到房屋所在地进行信息的实地采集、调查和勘测，以确保所有土地登记信息都可以准确无误的放在特定的底图之上。