现代城市背景下开放式小区规划和管理的探索

2018-02-04张超

智能城市 2018年15期

张超

上海华东建设发展设计有限公司安徽分公司，安徽合肥 230022

在以往的社会发展中，封闭式小区为城市小区建设的首选模式，该种小区的治安环境较好，但是封闭的小区将城市的路网交通完全割裂，造成了城市较为严重的道路规划不科学、城市拥堵等问题，制约着现代城市文明的进步。当前欧美等发达国家的诸多小区多为开放式小区，这些小区在建设或者应用期间将围墙全部拆除，城市内的主干道、支路如蜘蛛网般分布，极大地缓解了城市交通压力，而且城市治安环境良好，居民的生活更加便捷，现代文明发展程度较高。我国目前在现代城市发展的大环境下开始逐步进行封闭式小区至开放式小区的转换发展，以此适应现代化城市的发展需要。

1 开放式小区的规划研究

1.1 规划模式

首先为组团式布局模式，该模式在实际的开放式小区规划中需要把握好小区建筑、绿地、公共建筑以及活动区域等内容的布局情况，内部为居民的居住场所，内部道路具有封闭性，但是外围的公共建筑可以供所有人来使用，充分发挥公共资源的价值。所以该种开放式小区的布局分工明确，每一个团块具有不同的功能与作用，小区的功能混合性显著提高，并且该种小区内的居民区有着非常高的私密性，绿地使用效率以及城市道路的密度也显著提高，城市的供地压力有效缓解。当前该种理念在国外很多城市小区规划中有着非常广泛的应用，城市的路网结构呈现为棋盘状，住宅小区被路网所分割成为独立的居住场所，城市内的主干道与路网相结合，在相互连接中形成城市统一的交通主干线，拥堵的交通被有效疏通，人群聚集所致的拥堵更容易被疏散，促进了城市社会的稳定以及经济的繁荣发展[1]。

其次为立体式布局模式，应用该模式规划开放式小区所需的经济成本以及操作技术较高，要求在规划建设时进行空间设计，其中，在地表上的空间中需要设计有公共活动空间以及绿化带等内容，这几项内容可以通过连廊进行连接，以此可以让建筑的空间联系显著的提高与增强，在整体设计中，住宅区和公共区域内的道路是各自分开的，但是住宅区内建筑可以和地下车库、建筑顶层花园等设施借助于垂直交通工具进行有效连接，住宅区内各项资源利用率较高。该种小区的价值在判断时不能仅依靠围墙高度得出结论，重点需要放在空间设计以及与小区内建筑的设计相关性方面，所以基于立体布局模式的小区土地实现了集约化发展，建筑整体的设计创新性以及道路活力、小区私密性均较强[2]。

最后为混合式模式，该种模式在发展中将各类商业街区，普通住宅楼、高层以及超高层住宅楼、独栋别墅等建筑共同进行规划设计，以此构建混合式小区，此种模式的开放式小区多修建在市中心的繁华路段，其中的商业办公区域处于城市的中心地带，周边则带状分布着大量的城市绿化、公共服务设施，所以在这些区域的人流量分布较为合理，如果有大量人群聚集可以及时疏散人群；同时该模式下的诸多建筑楼宇高度差异较大，住宅区内设置有公共设施，与开放式的街道可以共同形成该地区的商业街，道路的通达性强，并且处于商业街区的住宅区有着非常理想的建筑采光效果，住宅内居民之间的交流与往来较为频繁，住宅的居住空间分异情况得到极大的改善与好转，城市建筑布局合理性以及商业发展可以同时进行。因此，混合式的开放式小区可以最大化地利用城市土地，城市的环境质量也可以得到相应的提高。

现代城市背景下的城市在发展过程中，可以根据本地区小区以及交通发展的基本现状，从实际情况入手进行科学化、合理化的小区改造，以此在城市交通有效改善的基础上为居民提供优质的住宅环境。

1.2 规划重点

首先，需要做好景观设计，开放式小区的设计人员在规划小区期间需要认识到景观设计的重要性，除了要让景观发挥出观赏性的价值外，还需要有效发挥景观的界限功能，可以在建筑楼之间、楼宇和道路之间设计树木、灌木丛类的绿化景观，用以间隔用户的居住区和道路，并且可以避免道路上来往行人和车辆产生的巨大噪音对于用户生活的不良影响。

其次，做好人车分流的规划，开放式小区规划中居民住宅与道路交通网连接的较为紧密，所以需要将机动车、行人的通道有效隔离开来，其中小区车库入口设计在小区主要入口附近，小区居民的车辆可以直接由该入口进入到小区内部，之后再通过地下垂直电梯抵达目的楼层，地表上的居民生活完全不受影响。

最后，需要重视商业区的规划，当前很多基于封闭式小区的商业区大多都修建在小区以外的区域内，这样的规划方式使得小区居民可以方便快捷的到小区附近采购所需的商品，保证基本生活的有序进行，周边商家获利较多，但是周边开设的商家在产品种类、服务模式上存在一定的局限性。在规划开放式小区期间仍然可以按照上述布局方式进行商业区的设置，同时还可以按照小区规模和小区与周边其他小区形成的社区，统一进行商业中心模式的构建。在此种商业模式中包括与居民日常生活息息相关的超级市场、药店、商场、餐饮场所以及社区医院等设施，居民可以在商业中心模式中获得全方位的基本生活服务，产品的可选择性非常高。所以，设计人员在进行新型的开放式小区设计以及封闭式小区改建中均需要把握好上述三个方面的重点内容进行规划设计，以此确保设计出的小区可以满足城市交通、居民便捷生活等各方面的需求。

2 开放式小区管理分析

2.1 物业管理

当前部分开放式小区内部连接性较强，住宅楼连接起来后具有内部的封闭性特点，日常维护所需的费用较高，较之于常规的依托高围墙进行封闭的小区在管理方面有着较多的难点，所以在管理时需要从物业方面加强管理。首先，需要设置监控系统，尤其在小区住宅楼宇处要安装数量较多、监控效果极佳的监控设备，以便小区管理人员可以通过监控系统在线实时对住宅楼附近的异常情况进行观察，一旦出现异常情况可以迅速抵达异常区域进行有效的干预与处理，以此确保用户居住生活的安全性和可靠性。其次，物业需要加强住宅区内的环境管理，日产工作中需要向小区内的每一位居住者进行开放式小区环境保护相关知识的宣讲教育，告知人们垃圾分类处理原则，要求用户在弃置垃圾时能够按照不同的分类要求分别来装袋，并且放置在相应的垃圾放置区内，以此构建小区良好的生活环境，提高小区整体环境的清洁度、美观性，减少蚊虫的大量滋生；同时针对楼内的卫生环境也需要物业安排专门的清洁人员每天进行及时的清理。再次，屋面空间管理，很多小区的屋顶基本为闲置不用的，所以在解决小区内的空间利用问题时管理人员可以通过调查问卷的形式征集群众是否同意将楼层顶部设置为储藏空间的意见，以此在大部分小区居民同意之后可以统一采购轻便材料，在楼顶上进行储藏室的建设，并划分为不同的区间以供本层楼上所有居民使用，居民可以通过消防通道抵达楼顶充分利用顶楼空间。最后，小区道路管理，目前部分开放式小区不具备入口处设置地下车库的设计，所以在管理道路时可以进行小区道路的单向循环管理，并在道路上的空闲区域划定标线、停车位，以此小区住户的车俩可以停放在相应的区域，保持小区交通道路的通畅。

2.2 消防安全管理

首先，对小区居民加强消防安全意识的教育，开放式小区在做好该项管理工作时需要小区物业联合该区域的消防部门共同整理一套适合本小区的消防安全管理的要点内容，每天不间断的在小区内的LED宣传屏上进行滚动播放；物业还可以定期在业主群中发放消防安全的注意事项，以此让小区居民可以在生活中将消防安全放置在首要位置，严格按照消防规范中的内容进行活动，不断增强消防安全意识，在该意识指导下做好消防安全事故的预防工作。其次，在开放式小区内建设消防安全设施，此类小区由于独特的楼宇、道路设计，有着较高的风险发生火灾事故，而且事故处理的难度较大，所以提前在小区内部设置完备、有效的消防安全设施，安装火灾自动报警装置，以便在火灾发生风险较高时可以提前提醒，促使消防人员可以在发出火灾警报后能够快速出警进行火灾事故的处理。同时小区物业部门需要在消防部门专业技术人员的指导下对当前已有的消防设备进行现代化的改造，并在设置消防设施的区域加装保护装置，防止不法分子盗窃该装置或者肆意调节装置，避免发生消防装置工作状态不佳所致的火灾事故处理不及时等问题。