贫困地区房地产去库存现状分析和相关对策

涂博

摘 要：近年以来，随着中国城镇化的快速发展，房地产行业的热度不断升温，市场巨大的需求造成房价不断攀升。然而自2015年年初以来，面对宏观经济下行的压力，房地产市场的供求关系也在发生剧烈变化，房地产销售面积增速不断下降，库存面积不断上升，带来了巨大的金融风险。2015年11月10日，习总书记在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时对房地产业提出了明确的指导意见，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。随后，中央经济工作会议将房地产去库存确定为2016年我国五大经济任务之一。

关键词：贫困地区；房地产；去库存

一、房地产行业去库存相关情况

（一）房地产行业去库存现状

从2014年8月到2015年底，我国商品房的待售面积呈现了明显的上升趋势（见图1），从56160万平方米到71853万平方米，上升了27.93%。同时，月度销售面积呈现明显的季节趋势，年末商品房销售面积呈现明显的上升趋势，而年初商品房销售面积会呈现明显的萎缩。从图表中14及15年的8、9、10、11、12月份进行同期对比，月底销售面积增加幅度有限。可以看出，我国房地产行业的去库存压力十分巨大。为此，在2015年的中央经济工作会上，明确要通过提高户籍人口城镇化率、落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革、发展住房租赁市场、鼓励企业适当降低商品住房价格、取消过时的限制等六大举措来强力化解房地产库存。

（二）房地产行业去库存的区域分化特征

我国房地产市场结构性矛盾凸显，房地产市场表现出区域结构、地产类型、资金风险、企业类型等多方面的不均衡。基本特征是总量过剩、区域分化，“一二线热，三四线冷”是当前和未来一段时间房地产市场的主基调。以湖北地区的武汉市和距离武汉市仅80公里的落后县H县为例，2016年武汉市商品房销售面积3255.66万平方米，年末待售面积为445.93万平方米，按照武汉市16年的月平均销售面积，去化周期约为1.6个月；2016年H县商品房销售面积为54.52万平方米，年末待售面积为145.01万平方米，按照H县16年的月平均销售面积，去化周期约为32个月。可以基本得出，作为新一线城市的武汉市，基本不存在房地产库存压力，而邻近的落后地区H县去库存压力十分严重，形成了明显的“虹吸效应”。

因此，化解“非一二线”地区，特别“三四线”以下的贫困地区的房地产库存压力显得尤为重要。本文以湖北地区较为落后的H县为例，探析贫困地区房地产去库存的相关对策。

二、H县房地产去库存特征及存在问题

2016年H县房地产去库存情况呈现以下几个特征：

（一）市场投放过剩

仅“十二五”期间，常住人口为60.74万人的H县仅在中心主城区、开发区就新建房屋（包含还建房、住宅商品房、保障性住房）42500套，市场投放量过大，造成供求关系不平衡。

（二）购买需求萎缩

房地产市场需求大致分为自住性需求、改善型需求、投资投机性需求和被动型需求。自住型需求增长乏力。H县传统产业的升级换代还存在一定的难度，城市的凝聚力、辐射力相对不足，加上人口红利的逐渐消失，进城人口每年增幅不大，新增购房需求并不充足。改善型需求减弱。H县近年来的开发已基本消耗了收入相对稳定的工薪族、个体私营业主等群体的购买力。隨着加快推进新型城镇化建设，许多农村人员因进城务工、送子女上学等需要开始在县城安家置业，使农村购买力需求不断扩大，但由于近年来县城区域内自建私房（不包括乡镇小产权房）的趋势有所抬头，分流了相当部分的有效需求。投资投机性需求受到抑制。尽管省、市出台了刺激楼市的若干意见，但对楼市特别是商业地产起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响以及住房价格的持续走低，H县投资性需求受到抑制。被动型需求不足。H县“三化”同步建设和棚户区改造步伐虽然大大加快，但被征收人基本选择原地产权调换，在市场上主动购房的需求不足。

（三）“去化”效果两级分化。住宅商品房销售形势较为乐观

2016年全年，H县住宅商品房销售面积约41.6万㎡，同比增涨35.4%；库存面积60.55万㎡，同比下降41.6%。依据住宅每月平均销售面积来计算，住宅去化周期为17.4个月，形势较为乐观。非住宅商品房去库存形势严峻。2016年全年，非住宅商品房销售面积约11.92万平方米，同比增涨-7.9%；库存84.46万㎡，同比下降29.4%。依据非住宅每月平均销售面积来计算，非住宅去化周期为85个月，形势十分严峻。H县非住宅库存中，开发区商品房库存为59.2万㎡，占库存面积的70%。由于企业入驻率不高和各类电子商务的成长压制了对实体商务用房的需求，H县开发区商品房去化量过低，导致全县商品房库存总量下降缓慢。

（四）租凭市场尚欠活跃

据统计，H县16年商品住房销量占总销量的77.7%，非住宅占总销量的22.3%，房地产市场需求仍以安家购房为主，投资置业为次需求。通过调查发现，当地人们购买住房主要是自己居住，用来投入中介市场进行出租的很少。因此，H县住房租赁市场还欠活跃，需求量也很大。

三、贫困地区房地产去库存现状分析和相关对策

基于以上问题和特征，我们必须从供给端发力，采取针对性措施，促进贫困地区房地产市场健康发展。

（一）确保市场有序供应

对房地产市场进行全面摸底和清理，根据市场供求状况，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏，科学控制商业住宅用地供应规模。近几年内应严格控制房地产项目开发，减轻开发企业库存压力，逐步做到有计划供地、高品质开发。优化项目规划布局，合理规划选址，加快配套设施建设，确保规划、建设、使用“三同步”。

（二）积极推行货币化安置endprint

逐步提高棚户区改造工作中的货币化安置比例，在坚持棚户区居民自愿选择的基础上，引导棚户区居民选择货币化安置并自主购买商品住房。棚户区居民选择货币补偿用以重新购置房屋，给予相应补贴。

（三）积极鼓励住房消费

一是加大金融支持政策。降低首付比例，提高贷款额度，放宽公积金贷款、提取条件，实施提贷并举政策，并积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度。加大县级财政对落实中央、省、市关于去库存相关政策的保障力度，并对购买首套普通商品住房者予以适当补贴。二是积极发展租賃市场。鼓励社会组建以住房租赁为主营业务的专业化经纪机构，支持房地产企业通过规模化租赁、租售并举等模式运营商品住房。鼓励人才购买、租赁非住宅创业，将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑改造为电商用房、“创客空间” “双创”基地、科技企业孵化器等。

（四）加快推进新型城镇化

按照户籍制度改革的各项要求，创新和完善人口服务、管理制度，吸引各类人才和投资经商办企业人员落户，合理引导农业人口及其他常住人口有序向城镇转移，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口市民化，加快城中村改造步伐，配套完善小城镇、中心村的基础设施和服务设施建设，不断增强吸纳承载人口功能，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。引导鼓励房地产企业多元化发展，转型开发医疗、养老、旅游等产业地产项目，由单一物业开发商向综合开发和持续经营商转变。立足县城的区位优势和“武汉后花园”的功能定位，推出一批旅游、度假和养老地产，吸引更多人士来我县购房定居、休闲度假、养老养生。做大做强城市品牌，加大外销推介力度，吸引外来购房和消费。

（五）加强市场监管，优化企业发展环境

加大房地产市场监管力度，对违法违规行为开展全面清理整治，坚决打击和有效遏制私房违建行为，优化发展环境，规范市场秩序。强化房地产市场监测和分析，准确把握和判断房地产市场走势，并搭建好楼市交易平台，让房地产交易更加便利化和透明化。

参考文献：

[1]刘斌，孙九伦，姚瑶.推进城镇化、降低房价与房地产去库存[J].西部论坛，2017，27（3）： 79-87

[2]国家统计局.2016年全国房地产开发投资和销售情况[EB/OL]. http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201701/t20170120_1455967.html.

[3]武汉市统计局.武汉市2016年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL]. http：//www.whtj.gov.cn/details.aspx？id=3439.endprint