运用财务管理基本理论对房地产投资风险进行分析

曹海鹰

摘要：现代社会，随着社会经济的快速发展，房地产行业競争压力也在逐步增大，因为房地产投资具备很大的数量，投资回报时间比较长，以及受到政策影响比较大，投资风险存在不确定性。本文以财务管理基本理论为依据，对房地产投资进行分析。

关键词：财务管理;基础理论;房地产投资，风险分析

近些年来，在我国房地产行业金融贷款占据着很大的比例，经济风险也同时存在。因此要想保证项目盈利的能力，企业朝着前方不断发展，应该运用财务管理基本理论，采取相应措施做好房地产投资。

一、房地产项目投资的特点

（一）投资金额大、回收期比较长

关于房地产行业，因为是资金密集型产业，通常一个房地产项目是很难只是凭借个人或者单独企业实现的。由于项目投资回收时间比较长，投资风险就会不断增加，在投资工作开始之前，对其进行科学有效的分析，才能保证投资项目得到实施。

（二）流动性较差

尽管流动性比较差，但是在某些情况下可以很好的应对通货膨胀带来的影响。在投资房地产项目时，从开始投资到收回投资，此过程历经的时间较长，那么要想套现投资者就会造成很大的经济损失。但是从长远看，这一项投资具有保值的特点。

（三）容易受到政策的影响，投资风险比较大

关于房地产行业，在发展中因为受到政府一些政策的影响，例如：金融、土地等政策，并且随着这些政策的变化，也会给投资带来影响。受到很多方面的因素影响，导致投资风险越来越大。

二、房地产投资风险分析

（一）内部风险

经济风险的存在是最为直接的，由于房地产投资项目的开发周期相对较长，所以市场环境的各种变化都有可能造成投资预期的背离，产生多方面的经济风险。一是在房地产开发周期内，市场需求和供求状况是不断变化的，消费者对户型结构与面积的需求偏好也会发生变化，所以可能造成房地产的后期滞销，影响投资资金的及时回收;另一方面，房地产的投资，无论是在融资环节，还是在施工环节，经济风险都会受到原材料价格、劳动力成本、利率、税率、地价、融资效率、资金流动性等多方面因素的影响。

（二）外部风险

外部风险主要是指社会环境、人文因素的变化给房地产项目投资带来的风险，进一步加重了房地产项目投资者的经济损失。社会风险中包含的内容非常复杂，本文主要针对其政策风险、房地产审批风险和城市规划风险进行分析。从政策风险的角度来看，国家政策的变化会在一定程度上影响房地产项目投资的经济效益，不管房地产项目投资成功与否，都会受到政策上的限制，需要遵循国家政府的调控，而这些调控会给房地产项目投资造成一定的风险。从房地产审批风险的角度来看，在房地产项目开发的过程中，必须要经过行政主管部门的审批之后，确保相关工作准确无误以后，才能够开始进行施工。房地产项目投资属于高风险高投入的项目，在建设工程中出现任何问题都会影响到投资者的经济利益，影响建设工程的收益。从城市规划风险的角度来看，城市规划的变化也会给房地产项目投资造成一定的影响，像是容积率的变化会降低房地产商品经营者的经济效益。但是，通常房地产项目开始施工之后，容积率就不会发生改变，相对其他因素相比所带来的风险还是比较小的。

三、房地产投资资金风险

（一）在开发阶段面临的资金风险

从很多方面进行分析，房地产行业其实就是一种复合型的行业。对于一项房地产工程的成功开展与完成来说，会面临很多个环节的问题，其中包括资金融通、项目的选择、项目的设计以及项目的修建和出售等方面的业务内容。而在解决这些业务内容的过程中，需要消耗的资金数量极其庞大，因此，房地产行业又可以说是一种传统性质的资金密集型企业。在房地产的投资初期，企业会面临很大的不确定性。

（二）在建筑施工阶段面临的资金风险

房地产的工程建设施工过程，也可以看作是一种商品的生产过程。然而，在工程建设施工过程中，房地产企业也会面临很多方面的资金风险。对外，房地产企业会随时面临材料价格上涨的资金风险。因为对建筑工程来说，材料的价格上涨，就意味着企业在采购原材料方面的成本会增加，成本一增加就会造成企业的收益减少，甚至有时还会达到亏损的地步。若是材料的价格下降，企业的库存就会变多，从长远的方向来考虑，房地产企业在这一方面所投入的成本也远远高出其他企业，也会造成企业的利益有所亏损。对内，房地产企业对企业内部闲置资金的投资方式也会对企业的整体收益造成影响，从而增加企业的资金风险。

（三）在项目完成之后面临的资金风险

一般来说，房地产企业在工程项目建设完毕之后，就会立即将其进行后期处置。而这个处置，在大多数的情况下都是进行出售，只有很少的一部分企业会将这些房地产进行出租或者是自用。在处置的过程中，就是企业面临最大资金风险的时候。当然，采取不同的处理方式，给企业带来的资金风险也是不一样的。因为在处理这些房地产的过程中，房地产企业必须要具有十分厉害的营销团队，只有这样，企业才会拥有最强大的营销能力和营销策略，才能使企业的利益达到最大化。除此之外，政府的相关决策也会对此造成影响。

四、房地产投资风险的有效控制对策

（一）加强房地产投资的可行性研究与科学决策

房地产企业可行性研究，可以对拟建项目在后期的投资建设与交付使用进行综合性的技术经济分析，对其中可能存在的各种风险和预期的经济效益进行预判，所以是投资决策中非常重要的内容。由于房地产项目的开发周期长、投资数额大，其中的不确定性因素比较多，所以在进行投资决策时，要提高专业性水平，要在进行充分市场调研的基础上，对房地产项目的用途、规模、类型、功能结构、成本投入、销售政策等进行科学决策、民主决策，尽可能对不确定性因素进行预防性控制。

（二）重视市场信息分析，强化房地产开发的过程管理

房地产项目在开发过程中会面临多种风险，所以市场信息的搜集也就变得格外重要。房地产企业应当成立专门的信息管理部门，能够积极、主动的搜集市场上出现的各类信息，并作出相应的分析、整理和判断，提高市场信息的响应速度，能够根据市场信息的变化，及时对可能出现的投资风险进行判断，强化过程管理与控制，以便及时采取相应的应对措施，实现对房地产投资风险的可防、可控。如房地产企业根据利率、税收、限购等信息的收集，要及时调整开发思路，对其中可能产生的风险进行充分预测，并采取相应的有效控制策略。

（三）制定科学的投资组合策略

基于房地产投资与开发过程中存在的固有风险和潜在风险，要想完全做到“零风险”是不可能的，所以房地产企业的投资可以考虑制定科学的投资组合策略，将房地产的投资风险分散化。对此，有实力的房地产企业，可以在进行充分市场调研的基础上，考虑房地产投资周期的长短组合、投资规模的大小组合、房地产档次的高中低组合、建筑用途的差异化组合等，这样不仅可以实现投资风险的分散化，还可以实现房地产投资开发与市场需求的有效对接。例如，房地产企业可以将一部分资金用于普通住宅的开发，另一部分资金用于写字楼的开发，其投资回报率、回报周期、潜在风险都是不同的，高收益项目风险高，低收益项目风险低，但高收益可以弥补低收益的房地产开发损失，最终在整体上实现较高的收益率，整体的投资风险也会得到有效的降低。同时，房地产开发的投资组合也不是一成不变的，房地产企业要学会及时的研判和调整，做到顺势而为。

五、结语

综上所述，在进行房地产投资的过程中，市场是瞬息万变的，要想确保预期效果的实现，财务管理是非常关键的。财务管理人员要严格的控制每一个环节，例如：企业资金的经营状况，各种信息数据的正确性，这样就能够确保资金成本比较低，财务结构得到优化。

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