房产测量中面积测算问题的分析

陈钦思

摘 要：房产测绘依据的相关标准仍不够完善，甚至有些条款内容较为模糊，对于当前建筑物形式越来越多样化、功能化、规模化的发展趋势适应性较差，同时标准中没有体现出特殊建筑物的内容，使得测绘人员在对标准的实际执行中产生了困扰。面积测算作为房屋测量的主要方面，测量的准确性直接影响住户的满意度。下文详细介绍了房产测绘中面积测量面临的问题和解决对策，希望通过这些措施能够提升住户满意度。

关键词：房产测绘；面积测算；问题

中图分类号：P218 文献标志码：A

近些年房地产行业异常火爆，给国家经济建设带来了积极的效果和人们生活质量密不可分。然而因房产测绘中面积测量引发的投诉问题接连不断，并且住户对其的关注度在增加。影响建筑面积的实测面积的因素众多，分别从共有面积、阳台面积、伸缩缝面积及其室外楼梯面积介绍目前面积测量中存在的问题。

1 房产测绘简介

房产测绘是根据国家颁布的有关的政策性法规而进行的工作，技术上相对简单，主要是算法和测量方法问题，但其测绘结果却与房产拥有人的利益息息相关，直接决定着房屋的价值、物业费用、契税、暖气费、城镇规划建设等的计算。房产测绘依据的相关标准中仍有些地方不够完善，甚至有些条款内容较为模糊，对于当前建筑物形式越来越多样化、功能化、规模化的发展趋势适应性较差，同时标准中没有体现出特殊建筑物的内容，使得测绘人员在对标准的实际执行中产生了困扰，由此而产生的房产纠纷较多。目前在进行实际的面积测算工作中，存在有较多的难点，使得消费者的满意度下降，甚至屡遭投诉，需要我们对这些问题进行解析，群策群力共同解决。

2 建筑面积的实测

按照房屋测绘标准，在进行房产面积的测算时，应当依据实测数据，但是通常的做法并没有对房产进行实际的测量尺寸，而是进行现场的边长校验，在进行边长的测量后，再按照房屋图纸进行相关的面积计算，但这种方式有较大的偏差，往往与实测出来的面积相差较大。这一问题主要是由于以下几方面原因所致：一是测量问题，如手持测距仪、全站仪等测量工具的误差，而这些测量仪器的操作环境对于测量结果的准确性影响较大，有时会出现同一个人反复的测量某一个数值却总会出现有偏差的现象；二是人为误差，除了仪器的误差外，虽然建筑房屋按照施工图纸进行施工，但在建造过程中难免的会在尺寸上出现偏差，如墙体的平整度，结构柱的轴线等，在施工图纸中显示是平行的墙体，但在实际的测量时平距却不相同，这些误差都是不可避免的；三是相同户型的房屋面积测量也不相同，由于房屋在建造过程中的误差，以及墙体抹灰厚度差异，相同户型的两套房屋在进行面积测量时也会不同，这种测量结果上的差异会受到消费者、开发商的质疑，甚至房管部门也无法接受，由此而产生的纠纷也较为常见；四是实际测量的可行性不足，目前房产测量中，多使用边长校核的方式，而不采用实测的方式，这是由于实测计算方法较为繁杂，它的主要目的不是为了使得测量数值与图纸中的尺寸相一致，二是通过测量来对比两者的长度差，如果不超过五厘米则认为竣工图准确，具有法律效益，并以竣工图为准来进行测绘面积的计算，测绘单位为法律责任人；五是虽然测绘单位为法律责任人，但是在实际上楼房有开发商及业主掌握，如果他们更改房屋的结构布局等，会使得更改后的楼房面积与测绘数据出现较大的差别；六是房屋结构的限制，目前的房屋结构多样化，有些房屋为了达到美观的效果采用弧形拐角，而不是传统的直拐角，这就使得测绘有难度，有些建筑物还会被周边的建筑遮挡导致无法完成测量，更增加了测绘时的误差。

3 共有面积的确认

在房产测量规范中，对于共有面积有如下的描述：外墙及山墙应当计算共有面积，计算方法是按照其水平投影面积的1/2，并将其分摊。这一规定没有考虑到地域的不同，对于南方来说，气候较为温和，因此内外墙基本上厚度相同，按照规定计算也没什么问题。但在北方地区，冬季较为寒冷，外墙较厚，特别是东北地区，内墙厚度为0.24m或0.18m，但外墙厚度达到了0.49m或者0.37m。这样就使得北方地区的房屋公摊面积要增加一部分外墙的面积，同时如果房屋为把山墙，其公摊的面积更大，这是由于把山墙的位置有一部分是外墙，厚度较厚，在计算公摊时，增加了一部分外墙的面积，而非把山墙的位置这部分面积却是内墙，计算时就按照内墙的厚度来计算，这样就比把山墙的位置公摊的面积少，但是实际面积却相差不多，这显然是不公平的。当然该位置的房屋可能会有价格上的优惠，但是业主在使用过程中缴纳物业管理费、暖气费时，均需要按照具有法律效益的不动产证上的建筑面积计算，相比同户型的非把山墙位置要多缴纳一部分费用，这损害了消费者的利益。

4 阳台面积的计算

阳台作为房屋必不可少的结构，为人们提供了晾晒衣物的空间以及休闲放松的场所，同时也属于过渡结构，将室内外分割，通常阳台都带有顶盖、围护等结构，在进行阳台面积的计算时，一般按照围护结构是否封闭来区分计算。而随着时代的发展，房屋形式越来越多样，阳台形式也发生了变化，阳台的上顶及底板并不呈方形，如上顶面积比底板面积小，其投影面积与底板不相同，有些顶盖也不是传统意义上的形式，而是采用其他的结构当作顶盖，还有的进行隔一层的设置，这样就出现了一个问题，阳台面积无从算起。笔者根据实际的工作经验，应当将顶盖投影面积的多少未计算参考值，如果顶盖投影面积超出了围护结构面积的50%，则应当计算面积，不超过50%的则不应计算面积，同时没有顶盖投影的那一部分不应计算面积。还有些顶盖隔层设计，实际上并未起到遮挡的作用，因此从功能上来讲不属于阳台的一部分，因此不能计算面积。

5 伸缩缝面积

在房产测绘规范中对于伸缩缝面积也有着相关的规定，计算时不考虑伸缩缝的宽度，而是通过查看其与室内的连通性，是否能够被使用，如果能够使用则应当算入建筑面积。其他的沉降缝、变形缝等也是如此，只要判断其能够作为房间的一部分，且能正常使用，就能算入建筑面积。目前对于伸缩缝的面积计算有着不同的看法，有些人认为伸缩缝是功能性的结构，只要业主使用楼房就享受其带来的功能，因此应当将伸缩缝的全部面积算入公摊面積中，而另一些人认为伸缩缝是基于建筑结构的要求而设置的，实际上业主并没有实际利用上，只能计算通行的部分，从业主利益的角度来看，本人也同意只计算通行的部分的观点。

6 室外楼梯的计算

建筑中带有室外楼梯的一般按照楼层数减去一的方法计算，不将低层计算进去，它和室内楼梯的计算方法是不同的，也就是如果住在几楼，那室外楼梯的面积计算方法就应该在相应的基础上减去一来计算。对于顶盖楼梯的计算，按照实际面积进行测量；对于没有顶盖楼梯的计算，就需按照投影面积的折半来进行测量。在下面两种条件下不适合将室外楼梯计算在内：第一，室外楼梯不是为一幢楼提供通行服务，而是同时为两幢及以上提供通行服务；第二，室外楼梯不是选用国家的相关规定中明确规定永久性的、结实的建筑材料建成，而是使用木材或者铁制品建造成的，就不适合将室外楼梯计算在内。

结语

目前一些特殊的建筑数目在不断增加，而在现有的面积测量规范中还没有明确规定，这就导致在面积测量时易引发意想不到的纠纷。因此，这就需要测绘人员具备较高的综合素质，较完备的测控措施，严格按照相关规定进行测量，以此达到能够为房产测绘提供准确的数据，提升住户满意度，能够更好地为大众服务。

参考文献

[1]吕永江.房产测量规范与房产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001.

[2]陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].北京测绘，2011（6）：61-62.

[3]任学琪.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技创新与应用，2017（3）：47-48.endprint