“有些房企已没有下半场”专访泰禾集团董事长黄其森

王玉光

“房地产调控政策仍将从严，房企不要抱有放宽的幻想，这种心态十分危险。”

十九大报告强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这对于未来中国的房地产市场来说，可谓一锤定音。

自2016年下半年以来，国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策，房地产调控取得明显效果。一线城市房价经过调控以后，市场预期比较稳定，投资投机性需求得到了有力遏制。

从1998年房改启动，20年间房地产行业为中国的经济发展做出了巨大贡献，到今天也走到了一个重要节点。随着中国经济转入高质量发展，由要素驱动、投资驱动向创新驱动转换，房地产市场去泡沫化等趋向日渐明显。房地产领域的供给侧结构性改革也在加速。

泰禾集团董事长黄其森对于供给侧改革颇有心得。他的一个经营理念就是“大多数人都做的事情我不做”。

例如其他房企纷纷进军三四线城市、热捧特色小镇，泰禾依然保持“只在一二线城市开发”的战略，项目布局不超过30个城市。

众多规模房企追求住宅标准化，泰禾却强调走“精品”路线，钻研新中式庭院住宅。北京通州“泰禾中国院子”一个项目就做了十几年，中途两度推倒重来。

2017年，中国至少将有15家房企年度销售规模突破1000亿元。在众多千亿级房企的成长跃升轨迹中，可以捕捉到一条看似“规律”的特征，黄其森认为，就是踩对政策节拍、顺应市场大势。

大学时主修建筑专业，后来又在银行系统长期工作，黄其森对政策的周期性变化格外敏感。在他看来，“十九大之后的房地产调控政策仍将从严，房企不要对政策抱有放宽的幻想，这种心态十分危险”。

“最重要的工作就是做好政策应对”

《财经国家周刊》：你如何看目前地产市场生态格局出现的一系列重大转变？

黄其森：这几年泰禾能够有所发展，很重要的一点就是对政策的准确理解和判断。2016年公司年会时，我告诉团队，泰禾今年最重要的工作就是做好政策应对。

早在2013年，泰禾就在一线城市北京、上海大规模集中拿地。因为在三四线城市拿地，背后因素很多。对政策走向没有充分的认识、没有敬畏，认为八项规定可能就是一阵风、反腐败可能也是走过场，最终会栽倒在这种心态上。十八大以后，我们选择集中在北京和上海拿地，因为市场规范、公开透明。

十八大后我还告诉员工，要用世界城市的眼光来看待北京、上海、深圳这几个中国的大都市。如果去对照纽约、东京、洛杉矶，你就可以看到差距和空间。所以，2013年我们拿地花了800亿，如果等到2016年要拿，就要花1600亿。需要靠企业自己的眼光、智慧和魄力，对政策和经济形势做出精准判断。

在我看来，十九大后的房地产调控政策仍将从严，房企不要抱有放宽的幻想，这种心态十分危险。房地产绝对不可能像2016年和2017年那么暴涨了，今后很长一个时期都会是这样。总书记讲的“房子是用来住的，不是用来炒的”，对很多人来说都是当头棒喝。

《财经国家周刊》：“房住不炒”，一般理解为抑制投资、投机需求。这对以销售、开发为主的房地产企业而言意味着什么？

黄其森：几年前，当时万科的郁亮提出楼市进入白银时代的理论，还有楼市“上半场、下半场”之说。在我看来，对有的企业而言已没有下半场，已經结束了。但对泰禾来说，才刚刚开场。

2018年我们储备了500亿资金用于项目收并购。中国的房地产市场需求巨大，现在的房地产企业总数不论是6万家还是4万家，最后剩下的肯定是不多的，这也就是泰禾为什么要在这些企业中保持自己的核心竞争力，我们为什么要走精品路线、为什么要做文化和地产的结合、为什么要做第一品牌，为什么还要增加医疗教育养老休闲影视这些产业的原因。按我的理解，今后的住宅不单要给业主提供单一的居住功能，更多是要提供一种生活方式。

租购并举需要有配套政策

《财经国家周刊》：“租购并举”也是十九大前后反复强调的一个住房制度改革方向。目前国家鼓励发展住房租赁市场，很多大企业也纷纷涉足，你对这种趋势如何判断？

黄其森：我对整个房地产市场还是看好的，2016年市场估值12万亿，2017年估计能到13万亿。未来即使下降到10万亿、8万亿的市场总额，那也是全世界最大的行业。还不够我们发挥吗？所以肯定还是要以销售为主，但是会响应国家号召，做一部分租赁业务，比如在医疗养老产业中就有这类物业。

在我看来，租购并举应该是以购为主，租只是解决部分人群部分需求。因为安居才能乐业，有恒产者才有恒心，这是中国几千年流传下来的传统置业观念，根深蒂固。但凡有能力的人，都会选择买房而不是租房。何况现在房产还是老百姓最重要的投资。

国家的政策方向是对的，有些问题还需要探讨。比如是国家干还是企业干？企业干能不能盈利？我认为国家还需要配套一些相应的政策。

《财经国家周刊》：未来，房地产行业所面临的新机遇和新挑战有哪些？新的利润增长点会集中体现在哪些方面？

黄其森：中国未来经济增长的最大动力，一定是来源于消费需求的升级。在拉动经济的“三驾马车”中，出口艰难，投资的边际效应开始递减。所以当温饱、居住问题解决了以后，人民的需求一定会转向身体健康、子女教育以及精神文化等方面。比如医疗大健康产业，现在90%的人在公立医院看病，看病难、看病贵，这种需求增长空间很大。

正是看准了这一趋势，泰禾开始做多元化的产业布局。但无论是医疗大健康、还是教育、文化产业，总体都上奉行一个逻辑，就是围绕几百万业主客户提供衣食住行、吃喝玩乐甚至生老病死的全生命周期服务。这实际上也是一个生态，所有业务板块能够起到很强的协同效应。endprint