浅析投资性房地产相关问题

高晓莉

摘要：我国房地产行业在经济高速发展的时代背景下得到了前所未有的发展，房价不断高涨造成我国很多投资者投资方向发生了转变，越来越多的人开始加入到房地产投资的队伍中去，房地产行业的投资决策和风险控制变得尤为重要，结合我国当前的经济形势和房地产市场的发展情况，分析影响投资性房地产投资决策的因素，切实找准风险控制措施，降低风险问题的发生。文章主要围绕着投资性房地产的基本内涵、投资决策的影响因素、及风险问题解决措施三个方面展开了论述与探讨，目的是为了让投资者理性对待房地产投资及其取得的期望收益，降低投资的风险。

关键词：基本内涵；影响因素；解决措施

改革开放后，我国逐步迈向小康社会，人民群众的生活质量有了显著提升，人们对房屋建筑提出了越来越高的需求，很大程度上给房地产商、投资者带来了较大的发展契机，很多经营者积极转变了自身经营发展方式，纷纷加入到投资房地产的行业中来，投资性房地产也因此应运而生。由于国家把住房建设作为国民经济的增长点，使得现阶段投资性房地产仍具有较大的发展空间，但同时也受到很多因素的影响及相应的风险，并且这种风险与经济收益成正比，随着收益的增大而变大。因此投资者想要获取长期稳定的期望收益，首先要关注国家的经济政策及房地产行业市场发展趋势，提升自己的风险识别能力、风险规避能力。

一、投资性房地产的基本内涵

房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地指的是土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，所以投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益。

企业自用的房地产和房地产开发企业作为存货的房地产以及以经营租赁方式租入的房产或土地使用权在转租的均不属于投资性房地产的范畴。

二、影响投资性房地产投资决策的因素

伴随着经济的高速发展，人们对改善住房的需求及刚性需求也越來越大，投资房地产的投资者也大量涌入，房价也随之水涨船高。本文从投资者投资房地产项目的角度上来分析影响投资性房地产投资决策的因素。

1.国家经济政策影响

房地产的发展和投资过程中，国家也相应的制定出一系列的经济调控政策，来引导房地产行业的健康发展及投资者的投资方向。主要是以下三个方面，首先税费调控，国家通过出台一系列的税收政策来进行调控，如契税、增值税、个人所得税以及即将开征的房产税；再次，货币政策，即通过银行贷款利率、贷款期限、首付比例、公积金贷款等政策来进行调控；最后，保障性住房的增加，即廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等住房的建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

2.房地产市场的经济因素影响

我国房地产分为三个等级市场：一级市场一土地市场，即土地的买卖市场，指土地使用权的出让，是由国家垄断的市场；二级市场一手房市场，即新房的买卖市场，指土地使用权出让后的房地产开发经营，是房地产的增量市场；三级市场一二手房市场，即二手房的中介市场，指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。目前我国房地产市场主要受房地产商的拿地成本、配套费的投入，供求关系，居民收入、储蓄与消费、投资水平等经济因素的影响。

3.风险因素影响

房地产投资过程中，由于投资者所掌握的信息有限，前期考察不深入，对购买力投资期望过于乐观等，都会导致投资者出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。主要的投资风险有：（1）市场竞争风险，是指由于房地产市场竞争激烈，这使得许多投资者或商家使用不正当的手段，来操控房地产投资市场带来的风险。（2）购买力风险，是指在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品消费需求，导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而遭受一定损失的风险。（3）财务风险，是指由于房地产投资金额大、投入周期长，变现能力差的特点，使投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性风险。

三、我国投资性房地产发展中的风险问题解决措施

房地产投资过程中不可避免的会出现一定的风险问题，这就需要合理估计并控制投资性房地产的风险，全方面、多角度的对其进行分析，采取有效的措施，来降低风险。首先，在投资房地产之前，投资者需要了解相关的国家经济政策，分析房地产投资的发展趋势，详细考察投资的房产所处的外部环境、建设施工品质、物业服务水平、产权明晰等，不能盲目进行投资。再次，对收益情况进行测算，如该项资金用于存入银行、购买理财产品或投资其他项目的收益与投资房地产，用于出租或出售的收入扣除相关的成本、税费相比，哪块收益更高。同时在购买投资性房地产的时候，要对当时的市场价值进行估价，对未来市场价格走势的预测进行分析判断。

四、结语

综上所述，在经济快速增长的背景下，人们的生活逐步迈向小康社会，越来越多的人开始对住房有了更高的需求，使得很多经营者纷纷转变了投资方式，投资性房地产也应运而生。由于房产投资其投资金额大，周期长等特点，使得投资性房地产的投资决策主要受国家经济政策、房地产市场供求关系及风险因素的影响。越高的投资收益就会有越高的投资风险，这就要求我们需要合理估计并控制投资性房地产的风险，全方面、多角度的对其进行分析和测算，采取有效的措施，降低风险。