“营改增”后房地产企业税务筹划初探

梁宗民

摘要：随著经济的飞速发展，我国的总体态势也在发生着日新月异的变化，在这样的大背景之下，我国做出推行营业税改增值税的重要决定，并随之出台了一系列相关政策和文件，随着这一政策实施和落实，房地产行业经营发展就面临着越来越多的风险和挑战。基于这样的情况，本文就“营改增”后房地产企业进行分析，尤其对其税务筹划的相关问题展开初步探索。

关键词：营改增；房地产企业；税务筹划

现如今，我国经济不断发展，现代进程不断加快，从总体上来说，房地产行业的发展还处于相对稳定的状态，房地产企业正在蓬勃发展，这与国家在基础建设方面的投入不断加大，以及党中央的正确领导是分不开的。不断促进房地产行业稳定发展，对于人们基本的住房需求在一定程度上有所缓解的同时，还从根本上有效推动了社会经济效益的增长。在这样的长期影响下，我国继续推出一系列有利于房地产企业的税务优惠政策，不仅完善我国的现阶段的相关的税务政策，而且还促使房地产企业在激烈的竞争中，得到一定的社会效益和经济效益，取得一定的行业地位。

一、对于“营改增”的简要分析

“营改增”是营业税改增值税的简称。具体来说，指的是将以前所缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税的应税项目，其最大的特点是减少重复征税，减小企业的赋税压力，从而促使社会的良性发展和良性循环。现阶段，“营改增”这一税务政策，在我国税务政策具体实施过程中，取得了良好的应用效果，具有重要影响力。“营改增”的有效落实，对于有效的控制对上下游企业重复交税的问题上，发挥了重要的作用。不仅减小了企业运营成本，而且还使得房地产企业在房地产市场中的竞争力，得到了有效提升。

由于“营改增”这项政策的涉及面比较广，所以该政策的有效落实，对于房地产企业而言，不仅可以促进房地产企业之间的联系，而且对于房地产企业中的一些其他内容，在一定程度上也产生了重要的影响。通俗来说，在房地产企业的运营过程当中，和一些材料的生产企业、建筑企业或者销售企业、服务行业等等，产生合作的是时候，多多少少都会受到“营改增”实施后的影响。

除此之外，随着社会的发展，计税方法和征税程序越来越复杂，在这样的大环境之下，“营改增”政策的有效落实和积极开展，对于计税方法和征税程序起到了良好的作用。因此，在未来发展进程中，房地产企业要对“营改增”政策实施之后，对企业所产生的影响加以警觉，要不断加强对于房地产企业增值税政策的学习，转换思维模式，紧跟时代步伐，进而，不断促进企业的经济效益的快速增长和企业未来的稳步发展。

二、“营改增”对房地产企业在税负方面产生的影响

1.赋税负担增加

“营改增”落实之后，对于房地产企业而言，抵扣项目会在一定程度上得到减少。首先，单单从税率的角度讲，“营改增”后税率就有大幅度的提升。在“营改增”之前，按照“不动产税目”所征收的营业税是5%的税率，而在“营改增”之后，房地产企业由以前的缴纳的营业税改为增值税，税率变成了11%。除此之外，房地产企业在日常的运营过程中，所要用的原材料种类和数量十分庞大，因而，所涉及的业务范围也十分广泛。然而，采购原材料的企业和单位，不能够保证全部企业都具有资格来缴纳增值税，尤其是对于那些与个人或者私营性质的施工材料供应商之间的合作，是不可能得到增值税专用发票的，也就无法进行抵扣，从一定程度上也就增加了房地产企业的税收压力。另外，对于项目施工这一环节中，在工地上作业的工人，由于结构比较特殊，不具备纳税资，但是国家对于这一现实情况的解决和处理，还没给出具体的实施方案，这样一来，也就增加了房地产企业的纳税负担。

2.财务风险增加

用新的增值税制替代之前的营业税是“营改增”改革的一大重要特色，对于房地产企业在财务管理方面的工作更是具有重要的影响和作用。在现阶段的不断推行和落实的过程中，“营改增”作为一项新的税制，在财务处理过程中，出现一些错误也是不可避免的。房地产业在开发经营的过程之中，具有一定的计划性和复杂性，开发建设周期长，投资数额大，受到工期影响等因素的影响，经营风险也相对较大。“营改增”政策落实后，房地产企业要开具增值税专用发票。这种进项税抵扣的行为。在一定程度上造成了一些不具有开增值税发票资质的企业，代为开具发票的现象，甚至严重的会出现开虚假发票的情况发生。这些问题出现在房地产企业的运营中，都增加了一定的财务风险。

3.现金流出增加风险

在现代房地产企业的运营中，多以项目运作为主要运营方式，然而，房地产项目的开发一般要历时好几年头，所以，企业在营销过程中多采用预售的形式进行销售，最后所获得的收入，需要先向政府交纳税款。但是房地产企业的施工过程中，建筑成本和财务成本的息息相关的，财务成本受到施工工期影响，随着工期的变化而增加。因而，一般大多数企业会采用前期垫支增值税销项额资金的方式，这样一来，就导致了企业的现金流被占用。等某一年度结束以后，这些垫支的销项税额可以根据产生的各项原始成本，进行增值税进项税额的计算，抵扣销项税额。现金被占用，在一定程度上会导致房地产项目的资金链出现问题。

三、对于房地产业纳税筹划方法的建议

1.加强增值税发票管理

“营改增”后，房地产企业对于增值税发票的管理和使用，必须要进一步加强，根据企业自身的实际情况，采用专人来开具发票，并采用专人进行保管。除此之外，不断提高企业内部的管理水平，加强税务知识的学习和培训，也是非常关键的，在房地产企业的施工过程中，对于采购环节所产生的票据，也要给予一定的重视并加强管理。另外，加强与建筑施工单位之间的交流与合作，第一时间获得增值税的发票和相应的抵扣票据。

2.加强合作单位的甄选

现如今，城市化进程不断加快，房地产行业迎来了发展带新时机，也面临着越来越多的机遇和挑战。随着房地产行业的竞争越来越激烈，建筑施工单位想要通过提高承包项目的价格，将“营改增”所承担的税负，转嫁到房地产企业，变得难上加难，因而，这在这样的情况下，就会容易导致一些施工单位从工程质量上做手脚，进行税负风险的转嫁，这对于房地产企业而言是极为不利的，所以，房地产企业在对建筑施工单位的选择方面，必须加强审核，选择正规的，符合条件的，具有一定资质的施工单位进行合作。

3.财务管理和会计核算的规范化

随着“营改增”政策的不断落实，合理梳理可以抵扣进项税额和销项税额显得十分重要，除此之外，还要把部分业务进行合理的服务外包，科学的开展税务筹划并规范化实施，有效促进税费的转移。在实行“营改增”以后，在房地产企业的运营中，会计岗位的设置以及账务处理的程序，会变得越来越复杂，因而，在岗前就要做好对会计人员的业务素质，提高其业务能力，优化并改善核算程序。除此之外，具有良好的可行性，是房地产企业进行科学合理的税务筹划的一大重要特征，从企业自身实际状况出发，及时关注税务相关政策的变化，不断完善筹划方案的实施条件，合理灵活的利用税收政策，进而保证税收筹划方案的灵活性、可行性和多变性。

随着我国社会经济的快速发展，税收政策也随之发生了一系列的变化。“营改增”政策作为国家一项科学决策，对于社会总体发展具有积极作用。房地产企业在当前社会发展的大背景下，虽然企业之间的竞争激烈化，企业内部的税务也日趋复杂化，对企业的发展带来了十分不利的影响。但是，最大程度地降低社会税负，才是“营改增”政策实施的最终目的。我们有理由相信，通过协调社会负担和政府收入之间的矛盾，税务筹划工作将变得更加科学合理和规范化，更好的为促进房地产企业的长远稳定发展而保驾护航。