房地产企业转型资产运营模式的研究

侯军

摘要：改革开放以来，我国的房地产行业在社会主义市场经济体制下有了巨大发展，但同时也因为长期旧有的传统资产运营模式，使得房地产行业在新的经济形势下面临诸多挑战，迫切需要房地产企业调整资产结构，改变原有资产运营模式。笔者就职于天津某地产开发有限公司，公司主要从事房地产开发与经营，企业资产运营模式创新也一直是我司致力的方向。文章围绕房地产企业资产运营模式的转型来进行浅述，以期对其他地产从业人员提供一些参考。

关键词：房地产企业；资产运营；转型；模式

一、前言

随着社会经济水平的不断提高以及国家城镇化进程的不断推进，住房性需求激增，房地产快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业。但同时，房地产行业资金投入大，回报周期长，尤其近年来，国家一系列管控政策的出台，交易下降、融资困难、房产库存增加、市场前景不明朗等问题摆在了我国房地产企业的面前。如何改变传统资产运营模式，减少资金沉淀，盘活资金，为我国房地产企业注入了新的活力，成为我国房地产企业需要考虑的重要问题。

二、关于房地产企业资产运营模式转型的必要性概述

1.关于资产运营的定义

资产运营的实质即企业经济资源资本化，以价值管理为核心，以生产经营为基础，以资金流动重组为手段，以企业经营业绩最大化为目的。一般情况下，企业资产运营可以作广义和狭义之分，广义的资产运营即统合企业内部一切生产资源，做资本优化配置及产业结构调整，力求资产增值最大化，其更多的关注商品经营。狭义上的资产运营是指在商品经营活动外部的，主要关注资本的配置与重组，其更多意义上是无形资产的运营，通过对资本进行合理优化配置，提高资产的运营效率，增加企业的经济效益。

2.目前我国主导资产运营模式

资产运营按照其运营模式可以分为重资产运营与轻资产运营。重资产运营模式是相对于轻资产运营模式而言的，目前我国大部分房地产企业采用重资产经营模式，企业通常需要经营大量的土地，并通过自建、销售、管理等方式对资产进行长期持有。重资产运营模式资产流动性差，利润回报率低，对企业的自有资金储备以及融资能力、管理能力提出的要求更高，因为一旦资金运转不畅，资金链断裂，极有可能导致企业整体业务崩盘。同时，由于重资产运营模式要求企业必须具备一定规模才能进入，门槛较高，因此其又具有稳定性好和风险性小等优势。近年来，中国房地产市场泡沫经济风险提升，国家加强对地产行业的政策管控，以及民众购买能力受到市场金融危机的限制，重资产运营模式已不能完全适应我国目前的经济形势，房地产企业进行资产运营模式转型，已经势在必行。

3.房地产企业资产运营模式转型的必要性

目前形势下，我国房地产企业面临着诸多考验：（1）随着社会经济的发展，住房的需求不断增加，为了对房地产行业进行良好把控，相关部门出台了一系列的管控措施，这些政策在一定程度上限制了房地产企业的发展。（2）由于我国城镇化进程的加快以及市场通胀因素的影响，城市土地价格不断上涨，企业资金压力增加，融资困难。（3）我国还存在住房资源过剩的现象，造成了严重的资源浪费。（4）随着前几年房地产市场的火爆，大量中小企业纷纷涌入房地产市场，或者一些大型企业开始向房地产市场转向，地产行业竞争激烈、乱象纷呈。以上种种问题都对我国房地产行业的发展造成了一定的冲击，严重影响了行业的健康持续发展。

随着我国对房地产市场调控政策的进一步深化，“限房价、竞地价”仍将是政府地产管理的主导政策，房地产企业如何应对这一形势，实现企业资产运营模式转型，成为地产企业管理者亟需思考的问题。

4.加快房地产企业资产运营模式转型，推进轻资产运营模式

轻资产，主要是企业的无形资产，轻资产运营模式与重资产运营模式相反，房地产企业一般不会直接持有大量长期资产，而是以价值为驱动，以知识和管理为核心，轻资产，重经营，通过降低企业资本投入，盘活企业流动资产，降低运营风险，提高资本回报率。

以万科和万达为例。万科和万达作为房地产行业的龙头领军企业，率先进行了资产运营模式的转型。2014年，万科与凯雷达成合作协议，将自己的9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷，自己变身为“小股操盘”的“打工仔”，实现了万科商业地产的轻资产、重运营。万达商业地产2015年一开年就公布了与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年问首批投资约240亿元人民币。

三、关于房地产企业转型轻资产运营模式的策略概述

目前我国大部分房地产企业仍然过度依赖传统的重资产运营模式，缺少资产运营模式上的创新，虽然有万科、恒大、万达等领军企业的改革先行，但是房地产行业仍没有给予高度的重视。同时，由于房地产企业经营规模、管理模式千差万别，如何针对企业自身，探索一条适合自己的资产运营模式，管理者们必须进行深思。

由于我國目前轻资产运营转型案例较少，笔者也只能根据大量调研，结合国内外相关案例以及自身从业经验，进行一些策略方面的浅述：

1.房地产企业资产运营转型必须结合自身实际情况，不可盲目照搬其他企业的管理方式和转型经验，可以借鉴参考，但不能盲从。

2.利用现代信息技术进行业务整合，做好质量把控和优化资产配置，重视人力资源在资产运营转型中的应用和拓展，提高风险分散能力。

3.精准定位企业发展方向，专注于核心业务，依托知识和企业品牌力量，提高企业整体竞争力。

四、结语

综上所述，面对新的经济形势，房地产企业资产运营转型已经成为一种必然，但如何转型，企业必须结合自身实际，同时借鉴其他企业的成功经验，实现房地产企业的长期稳定发展。