高校物业精细化管理实践思考

王林

摘要：物业在高校发展中的重要性在不断凸显，当前高校物业往往与高校教学、科研相提并论，物业能否搞好，直接影响高校教学、科研工作的开展。随着高校物业社会化改革的不断深入，加上高校发展对于物业要求的不断提升，如何将精细化管路思想引入高校物业管理中，提升物业服务质量，这成为高校物业管理的一个重要课题。本文首先对高校物业精细化管理内涵以及意义进行了探讨，随后对高校物业精细化管理实践中存在的问题进行了归纳总结，最后围绕这些问题，结合自身的工作经验，从多个方面提出了高校物业精细化管理实践策略。

关键词：高校物业；精细化管理；实践；策略

一、引言

自高校扩招政策实施以来，我国高等教育发展驶上了快车道，20年左右的高速发展，使得我国高等教育已经进入了大众化阶段，高校的在校人数大幅增加，同时很多高校纷纷建设新校区，传统物业管理不能满足高校发展的需要。面对广大师生对高校物业服务质量、服务内容、服务态度等提出的要求，众多高校纷纷进行物业管理的社会化改革，通过成立专门的后勤服务公司，将高校物业进行外包。虽然通过上述举措，一定程度上改善了高校物业服务质量，但是距离高校发展的要求，距离师生的期望依然有很大的差距。可以说，目前大部分高校物业依然停留在后勤管理这个阶段，物业服务质量差、物业管理粗放，完全满足不了高校快速发展的要求。这种情况下，高校物业需要与时俱进，更新管理理念和模式，引入精细化管理办法，强化内功修炼，实现物业服务质量的稳步提升，从而给高校的发展提供物业层面的良好支撑。

二、高校物业精细化管理概述

精细化管理是当前高校物业管理的重要发展趋势，而对高校物业精细化管理内涵以及意义进行具体探讨，可以让高校管理者更加重视物业精细化管理，从而实现物业服务水平的提升。

（一）高校物业精细化管理

精细化管理理论可以追溯到科学管理阶段，科学管理之父泰勒的科学管理思想孕育了精细化管理理论。随着时代的不断发展，企业的生产流程更加复杂，生产技术更加先进。这对于企业协同生产的精细化提出了更高的要求，精益生产应运而生，這是精细化管理理论的前身。高校物业精细化管理，是指运用精益生产、细节管理等理念明确物业物业管理目标，在做好职责分工的基础之上做好高校物业服务工作。高校物业精细化管理内涵，是指注重细节、注重质量，强调规范化管理的一种比较先进的管理模式。这一管理模式的内涵可以界定为精、准、细、严四个方面。

（二）高校物业精细化管理意义

高校物业精细化管理的重要意义集中在以下两个方面：一方面，就是借助精细化管理，可以实现物业公司服务水平以及管理效益的提升，高校物业社会化改革是大势所趋，对于物业集团或者公司来说，向管理要效益这是必然之举。通过将精细化管理模式引入高校物业管理中，可以降低物业公司的成本，经济效益自然会提升。另一方面，高校物业精细化管理可以给高校的发展提供保障。当前，高校之间的竞争也在不断加剧，高校的健康发展依赖于物业、教学、科研等多个方面的平衡，通过物业精细化管理，实现物业服务质量的提升，可以让广大师生更加专心地搞科研、做学问，促使高校综合实力不断增强。

三、高校物业精细化管理实践中存在的问题

当前，高校物业精细化管理实践还处于起步阶段，存在问题是在所难免的。本文通过调查将这些问题归纳为以下几个方面：

（一）对于精细化管理的认识不足

不少高校对于物业管理精细化管理依然认识不足，没有从思想层面意识到物业精细化的必要性以及迫切性。高校管理者将主要精力放在了教学、科研、建设等方面，确却不注重物业精细化管理的推进，导致物业管理始终处于后勤粗放管理阶段，物业对于教学、科研等活动的支持作用难以得到充分发挥，甚至还受累于物业。观念认识的不足使得高校对于物业精细化管理实践缺少应有的支持，难以做到坚定信心、排除阻力来推动精细化管理水平的提升。

（二）考核模式比较低效

量化考核是高校物业精细化管理的重要工具，精细化管理目标的实现依赖于完善的量化考核机制。目前，高校物业考核模式比较低效，考核标准不够明确，考核内容不够全面，而且没有配合绩效考核结果来进行奖惩，这导致精细化管理遭遇巨大的阻碍。在物业服务质量层面没有细化考核标准，将导致考核流于形式，难以发挥应有的作用。

（三）队伍建设落后

高校物业精细化管理相对于粗放的物业管理模式来说，对于物业管理人员的能力要求更高，因此，物业管理人员队伍建设情况将直接影响物业精细化管理水平。目前，很多高校物业精细化管理存在的最大问题就是队伍建设落后，即物业管理人员专业能力不足，结构不够合理，从而影响到了高校物业精细化管理工作的有效开展。高校物业公司没有根据物业精细化管理的要求对相关人员进行系统的培训，这使得物业管理人员队伍知识、能力等得不到及时的更新与提升，导致人员队伍成为精细化管理的阻碍。

（四）执行能力薄弱

高校物业精细化管理实践成功与否取决于执行能力的强弱，目前高校物业精细化管理实践层面，最关键的问题就是执行能力比较薄弱，即管理层的规定、政策难以完全落实，自上而下的执行力度太弱，影响到了精细化管理水平的提升。高校物业精细化管理实践中，执行能力薄弱的具体原因在于没有维护好自上而下的行政权威，物业管理目标没有被分解到员工身上，同事之间缺乏沟通，上级的要求、规定往往会在执行中大打折扣。

（五）高校物业管理组织文化建设落后

高校物业管理组织文化建设落后，对于物业精细化管理实践来说也是一个非常不利的影响，精细化管理要求能不能落到实处，很大程度上取决于组织文化建设水平。目前，一些高校物业精细化管理实践中，没有充分考虑构建相匹配的组织文化，导致组织文化与精细化管理要求相悖，从而导致物业精细化管理水平不高。当前，高校物业公司一方面对于组织文化建设重视不足，基本上没有切实有效的组织文化建设策略，另一方面，就是组织文化内容提炼升华不够。

四、高校物业精细化管理策略

高校物业精细化管理实践是一项难度很大的工作，要想做好这一项工作，需要围绕高校物业精细化管理存在的典型问题，制定有针对性的措施。

（一）树立精细化管理理念

高校物业精细化管理的重要性不用过多强调，对于高校物业公司来说，一定要树立起精细化管理理念，在此理念的规范引导下开展相关工作。在精细化管理理念层面，重点就是要强调分工细化、责任细化、服务标准，所有的工作都要在上述理念的指导下开展，从而获得精细化管理的精髓，提升物业服务水平。

（二）做好量化考核工作

高校物业精细化管理实践中，需要做好量化考核这一配套工作，对于精细化管理目标进行层层分解，构建完善的绩效考核指标体系，将考核指标分解给每一个物业管理人员。例如，在教室、宿舍卫生方面，量化考核指标要包括定期清扫单位面积内杂物数量等，通过量化指标让物业管理人员明确自己如何工作。在具体量化考核方面引入平衡记分卡方法，并配套相应的奖惩机制，使得每一位物业管理人员都重视考核，努力工作达到考核目标。在考核主体层面，则是要引入师生这一主体，师生对于物业服务最有发言权，可以建立师生导向物业评价指标体系，实现考核评价水平的提升。

（三）加强队伍建设

队伍建设是高校物业精细化管理实践非常关键的一环，在高校物业精细化管理实践队伍建设中，关键就是要做好选人、用人、育人、留人等工作，从而构建一支具有良好岗位胜任力的物业管理队伍，确保人岗之间的匹配，这样才能够保障高校物业精细化管理实践的顺利开展，选人方面关键就是要选择能胜任的人员；用人方面就是要做到用人所长，将合适的物业管理人员放在合适的岗位上去；育人层面就是注重分析物业管理人员在物业精细化管理实践中存在的知识、能力不足，有针对性地开展相应的培训，通过强化培训让物业管理人员做到游刃有余地开展相应的工作。

（四）提升执行能力

高校物业精细化管理实践，需要做到以执行能力提升为重要支撑，确定好精细化管理目标之后，就需要切实地执行。物业公司要完善奖惩机制和责任追究机制，确保每一个物业管理人员有压力、有动力地做好分内工作，从而顺利达成物业精细化管理的目标。高校物业公司执行能力提升方面：其一是确保自上而下政令的畅通；其二就是要维护好行政权威，确保制度规范能够落到实处。前者需要物业公司构建组织内部良好的沟通渠道，做到信息的畅通，后者需要物业公司强化员工的责任感、使命感。能够做到自觉地去完成工作目标。

（五）加强物业管理组织文化建設

高校物业精细化管理实践中，需要构建与精细化管理思想相匹配的组织文化，构建注重细节、追求卓越的组织文化。让物业管理人员能够在相应的组织文化的熏陶下，践行物业精细化管理要求，从而实现物业精细化管理水平的提升。从组织文化建设的具体策略来看，需要做到兼顾物质文化、制度文化、精神文化等内容，采用具有实效性的组织文化建设策略，提升每一个物业管理人员在组织文化建设方面的参与度，从而增强其对于组织文化的认同。

五、结语

高校物业精细化管理已经是大势所趋，对于高校物业公司来说，需要尽快引入精细化管理模式，从而推动物业管理水平、服务质量的进一步提升，在更好的支持高校教学、科研、推动高校发展壮大的同时，实现自身的更好发展。对于高校物业公司来说、在精细化管理实践中必然会遇到很多问题，要想解决这些问题，扫清精细化管理障碍，一方面要在实践中不断地摸索改进，另一方面要注意经验借鉴，探索一条切合实际的精细化管理之路，从而开创物业管理工作的新局面。