完善石家庄公租房管理的思考

张宁 朱文青

【摘 要】随着社会经济的发展，国家综合实力不断增长，党和国家对于民生问题越来越重视，这不仅源自于公众民主意识的提高，更是彰显国家发展本质和社会价值的目标——正义与公平。在诸多民生问题中住房问题越来越重要且敏感，曾一度成为2017年民生热词榜的焦点。因此，石家庄市如何确保完成党和国家的安居工程战略是当社会性保障住房规划与建设发展的重要内容。

【关键词】公租房；满意度；实证调查；提升策略

本文从融资、管理、分配、立法、建设质量等多维角度对石家庄公租房地居住满意度提供了思路和依据的政策建议。

一、广泛筹措社会建设资金、保障公租房建设经费

公租房作为准公共产品在建设中的盈利性较差，一般私营企业没有动机进行投资，这需依靠政府进行必要的利益转让和补贴。首先，在新开的商品住房规划中，严格要求建筑商按照经济适用房、公租房、商品房等不同用途的房屋比例和规划，确保公租房房源的充足。此期间按照建设成本、政府可以采用财政补贴、土地拍卖价格的让渡、税收减免、建设贷款优惠、政府直接出资或协助融资等手段进行房源开发的激励。充裕的资金是建设保障性住房的基本保障。其次是政府划拨专用土地进行公租房的自行建设，采用政府独资、融资等模式。鉴于政府财政能力的有限，广泛吸收社会闲散资金，鼓励社会资本进入公租房的建设投资成为流行手段，BOT、PPP等形式的融资可以解决政府资金能力不足的问题。

二、科学规划公租房的选址，完善配套设施

公租房项建设虽然是为了满足低收入阶层的需要，通过新建商品房区预留、棚户区改造、划拨专有土地建设等方式筹建，但在选址与建设质量上不应因该群体社会地位和言论的轻微而故意选在偏僻、偏远性等不利于生活的地方，也不能因建设资金的紧张降低房屋质量和其他标准，这都是影响到住户满意度的重要指标。诚然，在新房开发时，部分选址因为社会经济发展规划前瞻性的需要，选在在远离城市中心的位置，在配套设施不能快速跟进的情况下，生活成本大大增加。为此，首先在配套设施和区位环境的建设上，需要健全交通网络、停车场、娱乐购物中心、社区医院和基础教育学校，降低生活成本，提高生活便捷度。其次，探索和使用新型建设材料，在提高房屋质量的同时加强节能环保，降低取暖和纳凉成本。公租房区别于通商品房的主要特征是户型的小型化、户间的高密度、居住者的贫困性和住户的高流动性。因而在房屋设计上既要考虑建材的经济节约也要居住使用的低成本（隔音、保暖）。同时还要确保使用空间的高效性和便捷性。另外，公租房的水、电、暖、气等生活设施的配套建设也要完善，保证安全与便捷。

三、精细化公租房的运营管理，提升住房品质

公租房建设完成并投入使用后，如何做好房屋出租、租费管理、物业管理、租住资质检查与管理、公共设施的建设与维护等运营是非常重要的，不仅涉及到公平问题也直接影响着租住者的满意度。目前，公租房住户对物业满意度一般的主要原因就是缴费的监管机制缺失、财务不公开、业主委员会作用有限，居民的抱怨难以申诉等，这些问题严重的影响了公租房的使用忠诚度和政府诚信。因此，要积极探索和加快实施精细化的工作房运营管理，采用企业化的管理模式改善人们对工作房的态度，可以从一下多个方面进行考虑：一是建立政府监管机构，监管租金的使用和服务质量。通过建立和完善资金托管、实行管、用分离的预算、申报、审核、验收制度，确保有限资金利用的高效率。二是成立业主委员会，提高公租房业主的发言权，并对物业公司实行社会招聘制，提高物业服务质量。在物业管理方面，政府应给予业主委员会大力支持，辅助其健康、科学地进行自治管理，并利用市场机制、竞争机制进入公共产品、准公共产品的经营过程。三是物业费用可以适当向低收入者倾向，用车位出租费、部分灵活的就业、劳务等形式对公租房的业主进行物业成本的弥补或置换，提高灵活就业的同时降低家庭的生活成本。

四、科学合理制定租金，实行劳务、就业代偿

公租房的产权属于政府，其租金的制定也有政府单方面制定，租户没有选择的机会。当然，政府制定的租金水平虽不会超过商业小区的定价，但也可能会超出部分低收入者的能力。再者，公租房本身就是带有公共产品性质的公益性房源，其租金水平应当在一个合理的低租金水平上。为此，在充分考虑到市场租金的一般水平基础上，还要考虑到政府财政补贴能力、承租公租房家庭的承受能力以及政府和地产商的资金回笼速度、投资收益，以便保证公租房正常的运营和维护。我国与发达国家在公租房房租的保障能力上还有一些差距，政府没有能力完全负担，要想企业积极参与必须保证有一定的预期利润望，因此市场租金与公租房可承受租金的差值成为了政府定价的关键。对于这个缺口可以采用以下方式进行填补，首先是政府的财政补贴，根据自己的财政能力，参照同类城市的制度定位自己的标准；其次是创造灵活的就业岗位，鼓励居民以不同形式的参与社区物业管理，以就业劳务代偿物业费用，降低物业公司的运营成本，这样既创造了就业也减轻了家庭负担，还可以促进承租者与物业管理方间的沟通，提高和监督社区服务质量；三是争取社会资金，利用和运作好部分住房公积金来弥补财政资金短缺的困境，同时建立资金使用跟踪制度，提高资金使用效率、政府服务质量和公信度。

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