关于长租公寓融资工具解析

杜肖兰

【摘 要】 近两年，长租公寓产业取得了长足发展，对于经营长租公寓的企业来说，需要经过融资才能获得更好发展。基于对当前长租公寓主要融资工具的了解，本文探究了这些融资工具的应用现状，同时探究了这些融资工具可能带来的问题，在此基础上提出针对可能产生风险的应对措施，深度保证长租公寓融资的安全性。

【关键词】 长租公寓 融资工具 政策制度

引 言

在当前经济形势下，长租公寓的融资工具类型广泛增加，这些融资工具能够为企业带来大量资金。由于这些融资工具的运行体系和原理有很大不同，同时不同的融资工具存在的风险类型也有很大不同，为保证行业运行的稳定性，需要对这些内容进行全面深度分析。

一、长租公寓当前主要拥有的融资工具类型

当前长租公寓融资工具主要有4种：（1）银行贷款融资。我国在2017年全面开放对融资住房的银行贷款，到目前为止，产生的融资意向已经突破万亿，但是由于长租公寓属于新兴产业，很多银行虽然有投资意向，但是实际的投资量并不高。可以说当前的银行贷款融资规模并不大，企业以及产业需要更多依赖其余的融资工具，不过可以预见的是，在今后的发展中银行贷款融资量将会持续提升。（2）公司信用类债权。目前，证监会已经为长租公寓的开发建设专门开辟了绿色通道，以加快企业的融资。这说明在我国当前的发展中，证监层对长租公寓企业持支持态度，并且相较于银行贷款，这种融资渠道能够在短期内获取更多的资金，充分提升这个产业的发展速度。（3）资产证券化。长租公寓产业有向资产证券化方向发展的趋势，在应用传统证券的同时，当前也已经推行REITs试点工作，并且在实践过程中取得了良好的效果。另外在该过程中，也开发出了多类型的融资证券，提高整个行业的融资速度。（4）股权融资。在当前的长租公寓行业中，股权融资已经获得了爆发式增长，但是在这种融资渠道的初期发展阶段，由于企业往往无法提供有效的抵押项目，导致股权融资的规模仍然较小。

二、长租公寓融资工具存在的风险

（一）过度融资风险 在相关政策的扶持下，长租公寓能够获取大量的融资，在这种融资体系中，企业乃至行业会涌入大量资金，这会导致行业发生过度融资风险，尤其是在短期融资体系中，这种过度融资风险的发生几率更高。从长租公寓融资数据上来看，当前银行投资意向已经达到万亿级别，同时企业发行的融资债券每年也能够达到千亿级别，对于长租公寓行业来说，很难在短期内消化数额庞大的资金。融资渠道的扩宽，会使各类长租公寓企业抓住机会，在新时期同时开发更多项目，最终容易导致过度建设现象的发生。

（二）机构运营风险

当整个长租公寓产业发生融资过度现象之后，长租公寓开发企业将会主动获取更多房源，并吸引租户进行房屋租赁，而对于资本运营机构来说，只有在企业能够回收成本的情况下才能让金融机构获取收益，但是房源数量提升时，又需要在保证入住率的情况下才能够让企业收回运营成本。以某企业为例，意图在全国范围内获取房源，以让企业获得更高经济收益，通过对租金获取以及各类成本的研究，发现企业要获取收益，房屋的入住率要高于70%，而在当前的房屋应用中，要达到70%的入住率在一些区域中极其困难。另外在整个产业的运行过程中，当企业倒闭后，必然会將损失传递给企业的竞争对手，这些因素对于资本运营机构来说都具有极大的运营风险。

（三）资金挪用风险

对于长租公寓开发企业来说，在获取融资后很难保证其做到专款专用，最直接的表现为，企业方面可能以房屋建设、企业运行等理由进行多次融资，在获取融资后，会将这些资金用于获取住宅土地等，这种情况对于企业的运行和发展来说，虽然能够在短期内获得更好发展，但是对于投资者来说，当前的这种发展模式无疑让其面临更高的资金风险。另外在长租公寓开发企业应用这些资金获取住宅土地的过程中，其业务必然会向房地产企业方向发展，这种情况会导致长租公寓开发企业本身面临更多的运行风险，容易引发大规模经济体系垮塌现象。

（四）违约风险

长租公寓开发企业在发展中，由于政策方面的原因，导致企业发行的信用债券数量和规模大幅提升，尤其是在2018年，这种现象体现地更为明显，这对于投资者来说显然不是好消息，企业乃至行业飞速扩张，企业的偿还能力无法被全面有效保证，所以在高速发展后期，各类投资渠道有很大可能会减少对长租公寓的投资量，另外在长租公寓的开发过程中，企业方面也可能由于一些原因导致面临财务风险，这些风险普遍出现后，投资者必然会降低对行业投资的资金量，潜在的违约风险可能产生。

三、长租公寓融资工具的风险规避策略

（一）建设多层融资模式

目前长租公寓开发企业主要有两种运营模式，一种为重资产运营模式，另一种为轻资产管理模式，这两种运营模式当前依靠的融资工具有很大区别。对于前者，融资主体为政府或国有企业主导下的融资体系，对于后者融资主体通常为长租公寓开发企业，同时不同的管理方式中，融资需求的特点也有很大不同。但是无论为哪种运营模式，都有能够相匹配的融资模式，为了降低资本运营机构面临的风险，并防止发生过量融资问题，在今后的融资体系中，需要建成多层融资模式，即让企业同时在多种不同的金融运营机构中进行融资，实现对风险的有效分散，也能够让整个产业规避金融风险。

（二）发展REITs融资体系

我国当前虽然已经针对长租公寓展开了REITs的试点工作，但是当前在这种模式的应用中，相较于国外成熟的REITs系统有不小差距，存在的主要问题为交易过程复杂，并且对整个体系进行了重复征税，这在很大程度上降低了投资者的收益，在这两个问题的共同作用下导致我国当前只能开发类似REITs的工具。所以在今后的REITs模式发展中，最基础的工作在于降低对该体系的征税额度，让该体系能够吸引更多的投资者，同时对当前的交易流程进行优化。

（三）引导住房公积金等资本参与到长租公寓中

要保证长租公寓行业能够长期进行低成本融资，一个重要措施为融入长期资本，具有代表性的为住房公积金、养老资金等资本。对于这类资本来说，对长期获益方面要求更高，这种情况与长租公寓行业的获取收益方式相同，所以在今后完成REITs体系的建设后，可以应用这些长期资金完成对REITs体系的扩容。需要注意的是，在这些资本的引入过程中，政府部门需要将这些资本进行有序投入，防止短期内大量的资金投入行业中，形成过度融资风险。

结 论

综上所述，我国长租公寓融资模式较为集中，这种方式带来的融资风险包括过度融资、机构运营风险、资金挪用和违约。这对产业的发展显然不利，要解决这些问题，可以通过建设多层融资体系、发展REITs融资系统、引导长期投资注入长租公寓产业达成目的，在让行业获取更多资本的同时，有效规避各类可能产生的问题。

【参考文献】

[1] 丁小飞. REITs在我国长租公寓融资中的应用研究[D].北京交通大学，2018.

[2] 谢晟.美国长租公寓融资模式及对我国的启示[J].中国房地产，2018（14）：55-58.

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