东南亚买房如10年前买北上广？

邢海洋

偶然看到一个帖子，讲述一位中国人在越南投资房产的经历。越南的房子，先是被美国的越侨炒过一遍，现在则迎来了中国炒房团。不过笔者的观察并不在此，而是由此联想到，东南亚承接中国制造业转移，乃至在低端制造业与中国西部地区竞争的过程中，或受制于高房价而挫折。

越南的土地私有化，且只有本国人才能拥有土地，这就为在海外完成了财富积累的侨民提供了“爆炒”的最佳标的，于是胡志明市和河内等大城市土地价格飞涨，如今胡志明市中心一栋100平方米左右的两三层小楼加土地的价格轻轻松松上200万美元。除了炒高房价，外资随着海外经济的波动而涨落，也对越南经济产生了影响。2008年金融危机后，为消除负面影响，2015年越南政府破天荒地允许外国人在越南置业。我们的这位帖主此刻看准了商机，快速行动了。

如今在越南买卖房产的回报率似乎并不高。在越南旅行，胡志明市郊区如火如荼的建设场面的确像极了十几年前中国的大城市，可满街满巷的摩托车洪流挤得小汽车无路可走，交通状况堪忧。这就使得房价暂时没有飞涨的基础，但因通勤艰难，城市中心区域住房租金奇高无比，外国人在胡志明市中心租房，一个月一室一厅的公寓租金至少得500～700美元，两室要800～1000美元。中国资本在胡志明市投资修建了很多公寓，炒房客租金回报率达到了7%，颇有诱惑力。可对于租客就是另一回事了。这里大部分租客为外国人，月收入在1000～2000美元，房租负担占了一半。也因此，在胡志明市的生活成本不会比广州、杭州和厦门低。而对于当地人，月收入大多在2000元人民币左右，3000元绝对是比较高的，5000元以上凤毛麟角，可以说，当地人以中国四线城市水平的收入，承担着三线城市的房价，维持的则是二线城市的生活成本。

胡志明市的情况当然还可以推而广之到印度孟买和柬埔寨金边等城市。其原因也不难推理：日本和亚洲“四小龙”等新兴经济体一个个跨入发达经济体行列，受土地神话的示范作用影响，凡有潜力的国家和地区房价都提前达标了。尤其中国人富裕后资金外溢，周边地区房地产市场最先受到波及。

讲过房地产市场，让我们来看看这些新兴经济体遭遇的问题。在亚洲国家追赶型经济发展的阵列中，越南等东南亚国家吸引外资情况颇似中国上世纪90年代初的情形，那时也正是“四小龙”经济起飞后劳动力成本突然高涨的时候。借助飞速流入的外资，东南亚的加工贸易迅速成型，工业化进入了起步阶段。可现在如果和90年代相比，这些外资流入国家却有很多地方不可同日而语。

当劳动力红利消退后，资本逐利进入到后发国家和地区。当资本进入中国的时候，这里不仅劳动力廉价，土地资源也同样红利颇多，这就给经济起飞以双重助力。可在越南这样的国家，土地成本已经开始影响到它的发展潜力，胡志明市和河内的高铁建设已经提出10年，但直到今天仍无动工迹象，一个原因就是土地私有，拆迁困难，而现有的火车，两地之间旅行需要30余小时。

2013年前后，大量资本从中国流向越南，外商直接投资企业为越南创造了逾40%的工业总产值。可越南的经济增长速度从来没有达到过中国的双位数成长，或和土地红利有关。加之网络时代，当地年轻人很难像日本、韩国和中國的穷一代那样能吃苦，而环保意识和劳保意识“提前”觉醒也拖累了经济增长的速度。

在东南亚投资房地产，显然不会像那句乐观的预言：“东南亚买房如同10年前买北上广。”历史会重复，却不可能简单重复。