土地资源配置及其对房地产市场经济的影响

刘安

摘 要： 市场经济的快速发展推动了房地产市场的进步，土地资源占据着越来越重要的位置，直接影响着房地产市场经济的快速发展。因此，必须在把握房地产市场现状的基础上，采取具有针对性的策略，对房地产市场进行有效调控，使土地资源能够满足房地产市场经济的客观需要。本文对土地资源配置的概念、房地产市场的现状、土地资源配置在房产调控中的作用及影响进行了详细的分析和探讨。

关键词：土地资源配置；房地产；市场经济；影响

土地资源配置的概念

土地资源配置概念

土地资源是人类生活和生产中的一项非常重要的物质基础，一旦投入人类社会生产活动，就能为促进社会的发展起到关键的作用。土地资源是不可再生资源，在固定时期内，想要促进经济的快速稳定发展，必须树立宏观思维，把握客观条件的变化，从动态角度详细研究土地资源的配置情况。土地资源配置指的是通过一定的方式，综合考虑时间、空间、数量等因素，使土地资源能够满足各方面的正常需求，实现一定的经济效益和社会效益。

房地产市场现状分析

我国土地辽阔，但是人口众多，人均占有土地面积稀少。在建国初期，为保证人均土地资源的合理性，我国实行了土地公有政策。在国家和政府的宏观调控下，依据相关的改革制度，对土地进行转让和出售，同时对房地产市场进行相关调控，促进房地产市场经济的健康稳定发展。当前，我国的土地市场依旧不稳定，土地资源的配置等还存在着一系列的现实问题，比如：违法出让、随意划定、供给不平衡、住宅房不足、商品房空置等现象非常普遍，非常不利于房地产市场的稳定。同时，国家在土地规划方面的法律不健全，在不均衡的调控机制下，各地房地产市场出现了不同程度的波动。

目前我国的土地制度主要分为土地收购、储备和供应三个环节，配置基本上是借助招标、拍卖、挂牌等方式进行，以此获得对土地的使用权。这样的一种市场供应方式，出发点是国家希望能够节约土地资源，提高土地利用效率，最终使地方收入实现有效增加。然而，在实际的运行过程中，虽然取得了一定的收益，但对市场造成了很大的负面影响。一些地方官员、不法商人抱着侥幸心理，钻空子、相互勾结，产生了“囤地”现象，使得地价升高，从而带来房价飞涨，逐步形成了恶性循环。

由此可见，土地资源对于房地产市场的影响有利也有弊，只有合理地调配资源配置，才能对房地产市场的发展产生积极作用。

在市场经济的快速发展下，房地产市场出现了一系列新的變化，土地需求也呈现出不同以往的特点，土地供应面积也发生了变化。当前，征用农用地、回收闲置地是我国土地供应的主要来源，但这种方法只能缓解短期的困境，从长远角度看，因为侵犯了农民的权益，并不能实现长期的经济效益和社会效益。目前土地交易价格不断攀升，需求仍然十分旺盛，相反土地供应却跟不上需求，在这种情况下，房地产市场的发展受到非常严重的影响，因此必须对当前的这一现象进行分析和把握，通过土地资源的合理配置和应用，实现房地产市场经济的健康稳定发展。

土地资源配置政策在房地产市场调控中的作用

目前，土地规划和土地供应是土地资源配置的两种基本手段，在结合实际情况的基础上，对房地产市场的现实情况进行有效分析，需要把握投资与供应之间的关系，并在相关策略的引导和推动下，推动房地产市场供应结构的科学性和合理性。在土地资源配置中，供给、规划、储备数量等都是重要的影响因素，需在遵循土地税的基础上，对相关的金融政策进行有效把握，通过调控房地产市场结构，促进房地产经济的稳定发展。当前，土地资源对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面：当土地税增加的时候，土地成本也相应提高，导致房价增长，供应商会制定相关策略，快速销售商品房，实现一定的经济利益。同时，房地产开发商会通过银行贷款，在政策允许的情况下，适当减少房地产开发量，从而使供应量得到有效降低。土地资源的配置与房地产市场的供方和需方都有着直接的联系，必须对各种影响因素及时进行考察，使房地产市场的结构、房价、投资等方面趋于稳定。

但是，由于房地产市场受到多方面因素的影响，经济、金融、社会、人文等的变化，都会在一定程度上影响土地政策的制定与调整，在时间和空间上存在一定的局限性。因此，在整个房地产市场经济调控的大环境中，相关手段的应用只能在某些方面起作用，在整体调控中也只能起到少量作用。在高昂的房价面前，很多人仍然望而却步，面临着很大的经济压力。

土地资源配置对房地产市场经济的影响

土地储备规模的影响

土地储备规模在土地资源配置中具有非常重要的分量，因此在对土地市场需求进行考量的基础上，需保证规模的合理性，充分把握各种影响因素，制定针对性的措施。定期补充和预警监控是土地储备规模确定的两种主要模型。定期补充的储存时间较长，在对土地进行一段时间的使用之后，对缺少的量进行相应补充。在这种模式下，可以免除一定的监控，通过定期检测，以最少的经济成本使投资者达到预期目标和规划。这种模式由于需要较长时间的土地供应期，在我国并不适用；预警监控模型指的是对土地储备的最低警戒线进行预先设定，如果低于这个数值，根据实际情况调整和确定土地具体的量。在确定土地储备规模警戒线的时候，需要遵循以下原则：

第一，收集相关数据信息，使土地市场的需求得到最大程度的满足。

第二，在把握土地成本和时间的基础上，采取具有针对性的方式，降低土地的总成本，通过调整和确定土地规模促进房地产市场经济的健康稳定发展。

土地供应时机的影响

土地供应时机指的是当土地储备机构获得土地使用权之后，土地通过土地储备机构向土地市场推送的时间。可以从以下因素入手，对土地供应时机进行确定，保证其合理性达到规定的标准。

土地储备资金成本及机会成本

土地的获取需要耗费大量的资金，如果仅仅将土地作为储备资源，在供应量受到影响的情况下，会加重资金的成本，在一定程度上压缩了最终的经济效益。同时，用于储备的土地，其用途和功能受到了很大程度的限制，在很多方面并不能得到合理有效的利用，且由于自身的不可再生性，会造成资源的严重损耗。

基于此，土地供应时间确定后，应对土地的资金成本、机会成本进行有效控制。

房地产市场的运行状况

土地政策在房地产市场的宏观调控中发挥着至关重要的作用，与市场的运行、规模的大小、合理化程度等密切相关。因此必须对土地供应时机进行把握，对一系列相关的影响因素进行详细分析，以促进房地产市场的均衡协调发展。但在周期性变化的房地产市场中，制定相关的措施只能解决固定时期内的周期性波动状况，整体的大范围波动现象不能得到彻底根除，因此可以根据房地产的供需状况，增加或者减少土地供应量，使房地产价格保持稳定，从而促进房地产市场的平稳运行。

土地供应结构的影响

土地供应结构对房地产市场的良好运行起着非常重要的推动作用，必须进行合理的调整，并对土地资源进行合理有效的配置。作为政府对房地产市场调节的重要策略，土地供应住房类型结构能够充分体现政府对各类群体的支持情况，对房地产市场的运行状况起着至关重要的影响。因此，需要对房地产市场均衡状况指标进行明确，通过改变住房类型结构，进一步优化房地产市场，使房地产市场的发展呈现出均匀化状态。

结语

在市场经济的快速发展下，房地产市场面临着日益激烈的竞争，而土地资源的配置在房地产市场经济中占据着非常关键的地位，因此必须把握土地资源配置的相关特点，对房地产市场的现状进行详细分析。

当前，土地利用空间结构不合理、开发缺乏可持续性、配置机制不完善等问题非常突出，在此基础上，进一步把握其在土地储备规模、土地供应时机、土地供应结构等方面的影响，有助于促进房地产市场经济的健康稳定发展。

（作者单位：安阳市金鼎房地产估价有限责任公司）

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