浅析“借名买房”的相关法律问题

2018-01-22邓世姣

职工法律天地 2018年18期

关键词：购房人保障性物权

邓世姣

（300050 天津住宅建设发展集团有限公司天津）

现如今，越来越多的人出于住房需要或投资需要，为规避限购限贷等政策而借用他人名义购买房屋。过程中难免会引起纠纷，促使人们开始关注借名买房背后的风险和法律问题。本文将就借名买房涉及的相关法律问题进行简单的分析，希望对购房各方当事人有所帮助。

一、“借名买房”的概念

借名买房是指借名人（实际购房人）由于某种原因，不能以本人名义购买房屋，经出名人（产权登记人）同意，以出名人的名义购买房屋，并约定房屋归属于借名人所有的一种不动产交易模式。

二、“借名买房”相关协议的效力

（一）借名买房合同与借名登记合同

在借名买房关系中，通常会涉及到借名买房合同和借名登记合同，这两种合同可以被理解为阴阳合同。本文中的“借名买房合同”特指实际购房人借用出名人的名义与售房人订立的房屋买房合同，即阳合同。而“借名登记合同”特指借名人与出名人订立的，约定将借名人出资购买的房屋登记在出名人名下，并由借名人对房屋享有所有权的合同，即阴合同。

（二）借名登记合同的效力

借名买房合同作为阳合同，是出名人与售房人订立的，须经不动产登记部门备案登记的，通常认为该合同合法有效，这也是不动产发生物权变动的基础和前提，故对此不再赘述。本文仅对借名人与出名人私下订立的阴合同，即借名登记合同的效力进行具体分析。

1.普通商品房

对于借名购买普通商品房的情形，学界普遍认为，若该行为系当事人真实意思表示，并具备合同生效要件，且不违法法律禁止性规定，则应当认定合同有效。值得思考的是，为规避限购令而借名购买商品房的效力如何认定。笔者认为，首先，限购令是行政机关在特定时期特定区域颁布的，属于抽象行政行为中的非规范文件，虽然其具有一定调控作用，但本质上不属于法律和行政法规，因此借名购买普通商品房的合同并不违反法律、行政法规的强制性规定；其次，无论出于居住需求还是投资需求，借名购房人的主观目的是购房，并且支付相应购房款，不能认定其损害国家、集体、第三人利益或社会公共利益。因此，笔者认为，当事人因购买普通商品房而订立的借名登记合同，通常为有效合同。

2.保障性住房

保障性住房是指政府针对中低收入住房困难家庭或其他特殊人群所提供的限定标准、限定价格的住房。也就是说，购买保障性住房的主体必须符合限定标准或具备特殊购房资格。这种情况下，购买保障性住房订立的借名登记合同的效力需要分情况讨论。第一种情况：借名人与出名人都具有特殊购房资格，此时借名人与出名人订立的借名登记合同，通常应为有效合同，理由与前述购买普通商品房一致；第二种情况：不具备特殊购房资格的借名人购买保障性住房，实际上其既借用了出名人的名义，又借用了出名人购买保障性住房的资格，该借名登记合同效力值得商榷。首先，该行为违反了保障性住房相关管理办法，但该规范性文件属于部门规章，不属于法律和行政法规，因此，购买保障性住房的借名登记合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，借名购买保障性住房的主观目的是购买保障性住房，其支付了相应房购房款，并不能认定其损害了国家、集体或者第三人利益。最后，因保障性住房具有社会公益性，不具有特殊购房资格的人借名购买保障性住房，不仅会扰乱保障性住房管理秩序，还会占用具有特殊购房资格的低收入群体购买保障性住房的资源，其侵害了社会公共利益，特别是低收入群体的利益。同时，具有特殊购房资格的出名人取得资格后，通过转让自己的购房资格从中牟利，有悖于建立保障性住房制度的初衷。因此，笔者认为，不具有特殊购房资格的人，借名购买保障性住房所订立的借名登记合同，属于损害社会公共利益的合同，应认定为无效合同。

三、认定“借名买房”权属的相关理论依据

本文仅在借名登记合同合法有效的前提下，讨论房屋权属认定的相关依据。

（一）我国现行不动产登记制度

物权法规定，我国不动产登记制度采取登记生效主义。当房屋产权登记人与实际购房人一致时，登记公示确实能够真实反映物权归属情况。而在借名登记的情况下，产权登记人与实际购房人并不一致，按照物权法规定，原则上应推定登记公示的权利人为房屋所有权人，但现实中往往不能仅通过登记公示来判断所有权归属，而无视实际购房人的利益。因为，登记公示作为不动产物权的外在表现形式，虽然能调整并反映绝大多数不动产物权归属情况，但其并不能绝对真实的反映所有不动产的真实归属情况。因此，登记公示的推定正确性并非绝对权威，而是应以登记公示推定正确为原则，以其他证据认证为例外。如此才能更全面的保护实际权利人的权益，体现法律的公平正义。

（二)法律物权与事实物权理论

在借名登记中，涉及到产权登记人和实际购房人，相应会涉及到法律物权和事实物权。所谓法律物权是指通过法定的公示方式，具备法定的权利外在表现形式，被法律认可受法律保护的物权；所谓事实物权是指没有通过法定公示方式体现权属，但有足够证据可以证明权利人对标的物享有支配权的客观事实物权。二者的举证责任中也有所不同：法律物权能够直接产生公示公信力，无需权利人举证，具有推定正确的效力。而事实物权，由于缺少法定公示公信力，并且与已经存在的法律物权相悖，因此，事实物权需要权利人提供足以推翻法定物权证据，才能被确认，其举证责任较为严格，权利更难以被法律保护。因此，在借名登记中，实际购房人必须提供充足完整的证据，才能被确认为房屋所有权人。

（三）民法中的意思自治原则

意思自治原则是民法的基本原则，指在民事活动中,民事主体的意志是独立的、自由的,不受国家权力和其他当事人的非法干预，即法无禁止即可为。在借名登记中，借名人与出名人根据实际需求，基于真实意思表示，自愿协商一致，订立借名登记合同，符合民法意思自治的精神，故应当被当事人所遵照执行。

四、“借名买房”的法律风险

虽然前文阐述了借名买房模式下，房屋所有权应按照借名登记合同约定，应归属于实际购房人享有，但在实务中，当事人仍存在一定的法律风险。

（一）借名人（实际购房人）的法律风险

首先，因房屋升值或利益诱惑，出名人在成为房屋产权登记人后反悔，借名人要承担证明自己是实际购房人的严格举证责任，包括提供与出名人达成的借名登记合同、购房发票、付款记录等。如果借名人无法提供完整的证据证明自己是房屋实际购房人的，则要承担败诉风险；其次，当出名人被债权人起诉时，借名登记的房屋会被债权人依法查封、拍卖或抵债，此时借名人的权利将难以得到保护；再次，如果出名人死亡或离婚的，借名登记的房屋可能会因继承关系被出名人的继承人继承，或因解除婚姻关系而被出名人的配偶分割；最后，如果出名人未经借名人许可，擅自将借名登记的房屋转让给他人，一旦该房屋转让行为构成不动产善意取得，善意第三人即取得房屋的所有权。此时，借名人不能再以实际购房人身份要求善意第三人返还房屋，而只能要求出名人承担赔偿责任。

（二）出名人（产权登记人）的法律风险

出名人出借自己的名义替他人购房后，房屋产权登记部门会留下购房记录，当出名人再次购买房屋时，可能会因限购政策无法购房或需要支付高额的首付款、税费等。此外，如果是采用贷款方式购房，出名人作为贷款人会在银行留有贷款记录，如果借名人逾期还款，将会使出名人形成不良征信记录，影响其再次贷款。

五、司法实践中的法律思考

依据北京高院出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）第十五条的规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”由此可知，在司法实践中，当借名登记的房屋被出名人的债权人依法查封时，借名人以自己是实际购买人为由提出执行异议之诉，是无法得到法院支持的。这不仅体现了法律更倾向于保护债权人查封的立法本意，也体现了法律并不鼓励借名买房的态度。