老龄化对房价变动的影响路径分析

丁晓云

摘 要：影响房价的因素非常多，老龄化带来的人口结构的改变可能会对房价产生一定影响。结合已有的文献分析，老龄化将通过影响房地产市场的需求量、供给量和政策来影响房价变动，提出要把好人口老龄化的关子、从房地产市场寻找出路、坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的建议以减轻老龄化对房价波动产生的负面影响。

关键词：老龄化；房价； 变动

国内外文献综述

国外对老龄化与房价之间关系的研究较早，最早的有Mankiw和Weil的生命周期理论，后来的很多研究也都基于此理论。Mankiw和Weil基于两条假设：房地产中的经济体不会提前预测到房地产需求，所以不会提前采取相关的应对措施、房地产供给弹性很小，分析了人口因素对购房需求的影响。另一方面，也有学者认为老龄化给房价带来的影响可以被经济体制的自身缓冲作用调控。Walker和Lefort以秘鲁等新兴国家为样本将养老金私有化改革对人口老龄化与资产价格关系的影响纳入研究范围，通过实证分析指出养老金私有化改革会通过降低资本成本从而减小资产价格的波动。[1]

国内研究老龄化对房价的影响起步较晚，主要是通过理论分析老龄化对房价的作用，大多文献借鉴了外国理论并在此基础上做进一步的深入研究；定量研究非常有限，主要通过结合某一地区或某片地区的面板数据，实证分析老龄化对房价的作用效果，结论一般分为两类：一是认为老龄化会让房价降低，二是老龄化会进一步提高房价。曾洋洋综合评述了国内外对老龄化和房价问题的研究理论，结合我国人口结构的发展现状，提出了完善人口结构与房价波动的建议。李通屏等根据1999～2015年省际面板数据，实证研究了老龄化对房价波动的影响，结论认为老龄化在一定程度上会推高房价。[2]张一星将理论分析与实证分析结合，先从理论出发研究老龄化与房地产波动的关系，结论认为老龄化会房价降低，然后根据我国2000～2014年东中西部28个省市数据，建立省际面板模式定量分析了老龄化与房价的相关关系，最终结论表明，老龄化不会使房价降低，反而会促使房价上升。[3]

老龄化对房价变动的影响路径分析

住房需求发生变化

人口老龄化带来的人口结构变化会对住房需求产生影响，假设住房供给不发生变化，老龄化最终会使住房需求下降。随着老龄人口的增多，老龄人口的住房需求下降，但在初期，老龄人口需要住房，不会将他们的房子交给他们的孩子，而适龄人口也有较大的住房需求，房价可能会呈现上升趋势；但是长期来说，老龄人口会将房子交给后一代继承，那么市场的住房需求就会减少，房价将会下降。

另一方面，老龄化的进程也伴随着城镇化，同时随着人的观念的变化和各种因素的影响，家庭规模也会越来越小，住房需求也會因此发生变化。陈彦斌认为，随着城镇化、家庭规模小型化，住房需求会持续增加，但是由于人口老龄化的存在，长期来说人口老龄化会对住房需求产生负面冲击。

房地产市场的房屋供给能力发生变化

目前大多数文献都是基于老龄化对住房需求产生的影响来研究房价的波动情况，而实际上，应当结合房地产市场的供给问题来判断房价的变化趋势。短期来看，人口老龄化不会使房地产市场供给量发生较大的变化，而长期来看，随着老龄人口的增多，房屋的空置率会大大增加，这样一来房地产市场整个供给就会增大，供给发生变化，相应地房价也会发生波动。老龄化加大了房屋的空置规模，不仅是扩大供给，同时也会改一些房子原来“用来住的”的属性，部分房子将由居住性房变成投资性房，这样房产的供给弹性就会减小，房价的波动就会越来越大。

老龄化带来的政策变动

人口老龄化无论进入哪个时期，都会对房地产市场的需求和供给造成一定影响，如果房地产市场波动较大，政府就会采取相关措施调整房价，但如此一来，房地产市场也会受政策本身的影响，房价可能会发生新的波动。如果人口老龄化进入晚期，市场上的住房需求量就会非常小，政府可能出面对市场进行调控，缓解房价对社会产生的各方面影响。另外，如上文所说，老龄化也会改变房地产市场的供给量，老龄化进入了一定阶段，住房供给量非常大，投资性房地产需求就会上升，这将会加大房价的波动幅度，影响市场运行。这时候政府就会对房地产市场进行调控，采取如“限购”“限贷”等措施，使房价保持相对稳定。但政府的这些政策也会影响房产的需求与供给，给房价的波动带来新的作用，如果政策运用不得当，还可能会造成房价的大幅度波动，进一步导致房地产市场混乱。

减少老龄化对房价造成的负面影响的建议

把好人口老龄化的关子

老龄化问题不仅仅是一个国家在人口发展中遇到的棘手问题，也是全世界面临的发展难题，所以寻找合理的方式缓解人口老龄化带来的负面影响，会对社会发展的方方面面产生积极的作用。积极应对老龄化问题，要建立健全人口数量和结构检测机制，随时了解人口发展的动态，既不能让人口过快增长，也不能让人口发展停滞甚至出现负增长问题。对老龄人口数量进行监测，保证住房需求与供给基本平衡，这对减轻老龄化对房价波动产生有一定的积极影响。另一方面，从老龄人口出发，“以房养老”的思想成为提升住房需求的一大重要原因，如果能从“养老”出发，转变养老模式，将“以房养老”的观念淡化，会不会在一定程度上缓解住房需求的增长问题？例如，可以提出“养老院养老”“社区养老”等模式。

从房地产市场寻找出路

房地产产业的发展一直备受关注，现如今作为我国的支柱产业，其发展的每一步都影响我国经济的增长。从房地产本身来看，其发展受到诸多因素的影响，例如土地价格、利率、GDP等。如能从房地产市场本身出发，避免老龄化因素带来的房价波动大问题自然是最好。首先，需要稳定房屋的供给量，不要过度加大对房地产的投资，不能因为做房地产赚钱就去无节制地投资谋利，这对市场来说是不利的。其次，应当采取一系列措施防止房价突然走高或陡降，若是对房地产市场造成极大混乱，可以通过“限购”“限贷”等政策稳定房价。最后一点，政府和市场的作用都应发挥，不能只是政府调控，也不可任由市场自由发展，二者结合才能为房地产市场带来更好的发展前景。

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”

十九大以来，“房子是用来住的”深入人心，要想从根本上解决房价高的问题，还是要从思想上出发，不论是租的房子还是买的房子，始终秉持“住房子”的根本理念。对于老龄人口来说，应该适当地淡化对房子的投资意识，不能住着一套房，再去炒着几套房；对于购房适龄人口来说，应该合理地选择“住房子”的方式，同时也要理智看待房价的变化，在可能的情况下提高收入，增强应对房价变化的能力。

（作者单位：安徽财经大学经济学院）

【参考文献】

[1]曾洋洋.少子老龄化与房价波动研究综述[J].时代金融，2015（23）.

[2]李通屏，彭博，邵红梅.人口老龄化推高了中国房价吗？——基于省际动态面板数据的实证分析[J].中国地质大学学报（社会科学版），2017，17（5）.

[3]张一星.人口老龄化对我国房价的影响——基于中国省际面板数据分析[J].当代经济，2016（30）.