浅谈公允价值计量对企业的影响

李玲

摘 要：随着中国经济发展迅猛，房价不断攀高，房地产行业成为我国支柱行业之一，传统的历史成本计量已经不能真正反应当前投资性房地产的真实价值，公允价值计量应运而生。本文从金科地产集团的年度财务报表数据入手，通过验证公允价值模式对企业会计信息的影响，进而为健全公允价值提出有效策略，并对公允价值计量的前景进行了展望。

关键词：公允价值；投资性房地产；金科地产集团

投资性房地产公允价值计量对金科地产集团的影响

对企业来说，房地产分为投资和自用，前者为赚取租金或资本增值，后者是为持续生产经营活动而必备的固定场所。投资性房地产投资金额大，持有时间长，流动能力和变现能力较差，具有高风险和高收益的特征；而自用房地产主要用途就是生产经营，一般不会进行变卖处理，即使发生收益或亏损，也不产生实际效益。

对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，会计核算上会有两个特点：一是不计提折旧或进行摊销；二是资产负债表日，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。且一旦采用公允价值模式计量的投资性房地产不得转为成本模式。

首次采用的影响

金科集团的主营业务是房地产投资，该公司成立之初就采用了成本模式计量，2012年变更为公允价值模式。2010年初，金科投资性房地产金额很低，无法真实客观地反映公司价值。2011年采用公允价值计量模式后，投资性房地产占总投资比例由0.9%提高到4.28%。利润总额由3171万元增至112492万元，增长率为3447%。可见，公允价值模式对金科地产的账务报表账面数能够产生较为明显的有效刺激。

后续的业绩影响

分析投资性房地产对业绩的影响时，一方面看宏观经济环境，另一方面应关注该行业的周期性。随着中央对房地行业调控政策的出台，如果在房市行情火爆、估值年份较高的时点选择该模式，会提起透支业绩。

公允价值模式对企业来说是双刃剑，具有典型的顺周期效应。在经济形式较好的时候，企业的净资产和净利润会随之上升，而遇到经济衰退时，投资性房地产会贬值，呈现价格大幅下降的局面。不过，对于财务良好、发展稳健的企业，采用公允价值模式肯定是利大于弊的。

我国投资性房地产公允价值应用现状分析

条件苛刻，操作难度大

在房地产市场较为发达的国家或地区，因市场活跃、竞争规范，公允价值相对准确且容易取得。但在我国大多数地区，投资性房地产有的按双方协议价格确定、有的按评估价格确定、有的按活跃市场报价，公允价值做不到公允性。我国未有统一标准的公允价值信息平台，影响信息的可靠性和相关性，且公允价值的确定依赖假设、模型、参数，如果估计错误，会造成无法挽回的损失。

后续计量成本高

公允价值的后续计量成本主要包括两方面：一是评估成本，主要包括对资产的评估、市场调研、财务信息确认等。因为投资性房地产项目的复杂性、专业性为保证计量结果的质量，一般都是外聘第三方的机构独立进行评估。如金科集团就是委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限公司对自持投资性房地产进行评估并确定其公允价值；二是税收成本，主要表现为在投资性房地产计量上的会计准则制度与税法脱节。采用公允价值计量模式，无法通过折旧和摊销进行抵税，减少税收负担，还增加了所得税纳税调整的工作量、复杂性。

对我国上市企业公允价值应用启示

当前我国的市场经济尚不完善，使公允价值计量在实际运用中面临挑战，为此，结合金科集团的案例分析，提出如下的建议：

完善公允价值标准体系

政府应充分完善会计规章，发挥其监管、规范市场的作用。第一，对于已存在的活跃、公开的交易市场，建立统一标准的公允价值信息平台，确定公允价值估值技术，进一步完善和建立经济数据信息平台，为房地产行业提供相关的市价行情。第二、政府部门和资产评估协会应加大对市场评估的监督力度，保证资产评估的专业、独立，使评估结果真正公允。

加强监管力度，提高违规成本

新的会计准最重要的观点就是从利润表观向资产负债观的转变，要求企业财务管理以资产质量管理为重，而不是单纯追逐利润。证监会应加大管理力度，规范上市房地产公司的信息披露，防止企业利用公允价值操纵利润的情况出现。在实务操作中，证监会需完善管理制度，提升管理水平和技术，对公允价值恶意操纵者和获益主体进行严厉处罚，将注册会计师的公允价值审计作为执业检查的重点，为新准则的实施营造良好的外部环境。除此之外，企业管理层也要健全公司治理结构，加强自身约束及内部控制，构建公允价值会计的保障体系。

结语

高质量的财务会计信息是资本市场、证券市场、金融市场健康发展的重要基础，而公允价值计量是会计计量发展的方向。针对全球金融危机中公允价值暴露的种种问题，会计行业人士也纷纷提出自己的解决之道与改革建议。本文存在很多不足：一是公允价值理论研究缺失，未能从价值理论高度提供理论支撑，二是未能提供具有实务性、有效的解决方案，对会计信息控制机制的运行研究不足，未能对估值技术层面提出对策。

（作者单位：重庆理工大学）

【参考文獻】

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[S].经济科学出版社，2006.

[2]赵彦锋.公允价值计量经济后果研究——来自我国上市公司的证据[M].经济科学出版社，2012.