万亿住房租赁市场成了“香饽饽”

千寻

随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，政策方面的鼎力相助使得住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇。

近段时间，不仅是政府供地加快、银企合作深化，一些互联网企业也开始在租赁信息平台领域发力，租赁市场开始成为“风口”。分析人士指出，从土地供应、开发建设到产品运营、金融支持、再到信息平台建设和租后服务提供，在政策红利的带动下，各方巨头开始参与租赁市场的各个环节，租赁市场正迎来历史性的巨变。

政策红利落地

近期，北京、上海、成都、武汉等地陆续出台新一轮住房租赁方面的扶持政策，多家银行和房企也相继发布租赁住房业务方面的发展规划。据市场机构统计，受多方利好影响，将有数千亿资金涌入住房租赁市场。

据了解，2017年12月5日工商银行与广州的协议，是广东银企携手支持“居者有其屋”的具体落实。此前2017年11月16日，工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署了《全面战略合作协议》，为广州市住房租赁市场提供5000亿元资金支持。

除了工行，2017年11月，建设银行陆续与重庆、十堰、中山、蚌埠等地政府和房企签订住房租赁合作协议，探路住房租赁市场。2017年11月3日，深圳诞生全国首个个人租房贷款，市民李拓贷款26万元，每月还款7000余元。此项目是2017年11月由中国建设银行以“银企合作”的模式，与万科等11家房地产公司以及11家企事业单位进行的住房租赁战略合作，根据建行“按居贷”项目规定，最高贷款金额可达100万元，额度期限最长不超过10年。此次项目共推出5481套长租房源投入市场。

针对房地产企业联合银行等金融机构深度布局住房租赁市场的现象，中国指数研究院相关负责人分析称：“对银行来说，进军住房租赁市场将是商业银行转型发展的新起点，有利于重塑行业格局，促使未来长租公寓市场走向越来越规范；对房企来说，与银行的合作将充分发挥建行在房源、资金以及金融服务等方面的资源优势，为企业长租公寓业务提供了强有力的保障”。实际上，金融机构相继进军租赁，被认为是从中央的顶层设计到各地陆续出台的扶持政策，庞大的政策红利所带来的必然結果。

2016年以来，我国住房租赁政策不断细化，购租并举住房制度逐步推进落实。2017年8月底，国土部和住建部确定的第一批13个试点城市后，2017年10月31日，北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式实施，此后，成都、江西也发布通知，对租赁市场发展提出支持性政策。

租赁规范方面，北京、江西分别重点针对规范管理租赁市场做出细化要求，同时江西还提出租购同权。天津新增了住房租赁企业的备案内容。广州对房屋租赁合同网上备案、住房租赁标准、住房租赁合同三方面进行规范，形成示范范本。

市场监管方面，北京住房租赁监管平台和服务平台自2017年10月底上线运行，目前已有四家住房租赁服务平台同步上线，正式实现线上线下租赁服务一体化。除北京外，杭州、广州、成都、武汉等城市先后推出住房租赁监管服务平台，合肥、厦门、沈阳也给出了平台搭建的时间表。

租赁市场保障方面，武汉细化租赁支持政策，针对规划土地支持、住房保障、公共服务、金融支持、生活配套服务等方面进行补充。成都对未来五年住房租赁市场发展中每年目标完成的数量与时间计划做出具体规划。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租房政策。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。随着政策的落实，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

根据中国指数研究院的数据，2017年11月，北京、上海、深圳、天津、温州等地均有自持用地成交，共成交自持用地21宗，自持面积达到56.6万平方米。各地推出的土地则更多。同策研究院数据统计，截至2017年11月，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26块。“从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商预计将继续大幅度增加。”张大伟表示。

银行联手房企杀入万亿级市场

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心2017年12月中旬发布的《中国住房发展报告2017-2018》称，2018年中国楼市将迎来平稳调整，投资增速在2018年全年可能会稍低于2017年的水平。住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场，在租购并举和租售同权的政策刺激下，加上销售市场调整，2018年住房租赁市场将有显着的提升。

据东方证券预测，至2030年我国租房人数将达2.7亿人，而整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。易观生活服务研究中心分析师陈涛表示，随着城市土地供应数量越来越小，新建商品房每年新增供应量也将出现逐渐下降的趋势。存量住房的规模将越来越大，届时二手房交易以及住房租赁，有望成为房地产市场的主流。

从2017年10月底首单住房租赁信托投资基金（REITs）获批通过，到近日银行间市场首单住房租赁资产支持票据（ABN）成功注册，不到两个月的时间，商业银行和房地产开发商争相进入住房租赁市场。

近日，平安银行行长胡跃飞在平安银行的地产金融年会上也表示，目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，希望联手各大房企共同推动主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度早日建立。

事实上，从2017年10月30日中信银行与碧桂园签署合作协议开始，建设银行以及工商银行等纷纷进军租房市场。此外，包括万科、碧桂园等在内的大型房企更是明确表态，要重点发展住房租赁市场。endprint

据公开资料不完全统计，截至目前，包括建设银行、工商银行和中国银行在内的3家银行已与全国27个省市政府签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额已经超过万亿元。

其中，仅建设银行广东省分行就与广东省内的政府和企业进行了24场住房租赁签约，与省住建厅及广州在内的14个城市签订22个合作协议，将分别展开战略合作和进行租房系统共建。建行广东省分行行长刘军此前公开表示，建立“购房、租赁、保障”三位一体住房服务模式是未来市场的方向，住房租赁市场潜力巨大，既需要政府主导，也需要金融机构为媒。

从目前商业银行在住房租赁市场的布局来看，除了和政府签署战略合作协议、成立住房租赁交易服务平台和提供授信支持以外，还与房地产企业进行合作，为合作方提供后台支持服务。据不完全统计，目前有5家银行与近20家大型房企或企事业单位签署了战略合作。此外，建设银行、工商银行和中国银行还针对租房客户推出了专属金融产品。

“从银行的角度讲，这是一种比较安全的贷款。开发商拿地的价格就低，成本体系解决了。租房的人肯定也是符合政策要求的一批人，总体风险是可控的。”某股份制銀行相关负责人表示。“这种模式其实有点像之前的人才公寓，但当时的问题是成本体系没有设计好，开发商不赚钱。”上述负责人称，“现在新的政策下面，开发商拿地的价格就比较低，成本能够控制。”

租赁住房REITs市场潜力巨大

租赁住房的资产证券化同样风生水起。

资本市场上，在交易所挂牌的地产租赁金融产品也在不断丰富。从2017年11月3日首单长租公寓权益型类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立，预备在深交所综合协议交易平台挂牌转让，到2017年12月1日招商创融——招商蛇口长租公寓资产支持专项计划，这一全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品（CMBS），获深交所评审通过，不到一个月时间里，最典型的两款地产租赁金融产品在交易所顺利挂牌，具有非常积极的示范意义。

此外，以阿里巴巴为代表的互联网巨头则倾情于消费端。2017年8月，阿里巴巴与杭州住保房管局签订协议，打造“智慧住房租赁平台”；2017年10月份，支付宝宣布信用租房平台正式上线，并在上海、北京、深圳等8个城市启用了支付宝信用租房。

事实上，政府在公租房上的投资力度、政策的大幅度推进让2014年重启的REITs试点开始加速。央行、住建部的多个文件中都传递了推进REITs试点、将REITs作为公租房融资渠道等政策信号。

在此之前，俗称“二房东”的分散式长租公寓模式的代表——魔方与自如都也通过资产证券化的方式获得了资本市场的支持，从而实现了前期投资到资本市场融资的转变。“如果没有REITs这样的融资方式，运营商的业务增长速度会很慢，只能是靠租金和其他收入覆盖成本之后，再拿利润去扩张业务。” 盈家生活的CEO邢弢表示，“不借助金融手段，一个二房东能做到2000个房源差不多已经是极限了。”

尽管盈利困难，租后服务的衍生价值也未完全体现，但行业的跑马圈地正在愈演愈烈。2017年以来，包括安心公寓、城家公寓、爱上租等长租公寓连锁品牌都获得了超过亿元的融资。

在东方证券分析师竺劲看来，租赁市场金融支持加速将会使两类企业受益：一类是房地产基金公司，另一分类就是公寓运营商和深度参与租赁市场的公司。“十九大之后，明显感受到市场的反应很强。” 邢弢说，但他认为尽管有金融工具加持，但“二房东”模式在未来仍然存在不确定性。

租金与其他衍生服务收费构成了分散式长租公寓目前还算清晰的盈利模式，但拿房与装修也让品牌的运营成本高企，一旦出租率低于阈值，便很容易陷入拿房越多亏的越多的局面。

“政策鼓励的是租赁，没说鼓励二房东，大部分二房东还是在亏损状态。同时低价拿地的开发商成本肯定更低，未来在租金上竞争力并不强。” 邢弢认为。

盈利模式仍待探索

在一系列政策暖风中，我国住房租赁市场迈入新的发展阶段，随着金融资本和房企的不断入局，住房租赁已然站上了风口。对此，中国房地产业协会会长刘志峰表示，2016年我国公寓市场规模1.38万亿元，预计到2020年市场规模将接近2万亿元，提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，在缓解大城市的住房困难方面有着重要的作用。

另据东方证券测算发现，目前上海、北京、深圳的租赁市场规模分别为1168亿元、1054亿元、930亿元，相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市，存在两倍以上的发展空间。

“目前我国政策支持力度相当大，而且潜在的市场容量也很大，随着配套环境的成熟，现有的政策红利将加快转化为市场的自发力量，孕育出全新的价值空间，行业格局也将由此改变”，胡跃飞表示。

不过，万科高级副总裁谭华杰并不认同住房租赁市场目前处于大风口的说法。他认为，住房租赁市场还有税收、利率、土地来源和规范建立等问题亟待解决。

在张大伟看来，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金的支持，增加房源的供应量。

然而，这并没有解决租赁市场的核心问题。张大伟表示，租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前全国大部分城市租售比在500以上，目前还没有企业摸索出租赁直接盈利的新模式。

对于住房租赁市场未来的发展，前述国行相关负责人指出，租赁市场活起来必须要使居民自有住房也加入其中进行流转，如此住房租赁市场才成规模，“但抛开社会接受度、社会风尚问题不谈，自有住房进入住房租赁市场尚缺一系列规范制度，保障房产持有人与租房者等各方参与者权利、厘清责任，让租房者住得放心，出租者租得安心”。endprint