国企物业资金来源与使用

徐俊

摘要：随着经济的不断发展，物业行业也在不断壮大着，国企物业是我国物业行业的重要组成元素。对于国企物业资金来源与使用的分析可以增强国企物业在人民心中的口碑，对国企物业的进一步发展具有着一定作用。

关键词：物业 资金来源 资金使用

前言

现阶段，国企物业资金的来源主要可分为三类，一是物业管理的收费，二是专项维修资金，三是政府的支持，除此之外，还包括了银行借款等，而在国企物业资金的使用上，出现了一些较为明显的问题，通过一些合理的对策可以对这些问题予以解决。

一、国企物业资金的来源

（一）物业管理收费

物业管理收费是国企物业资金的主要来源之一，其具体可分为两个方面，即物业经营和物业管理。

1.物业经营。在物业经营上，其收入主要是来源于物业的使用人、产权人以及管理企业经营业主委员会通过公共设施或者房屋建筑物取得的收入。像停车场的经营、球场的经营和房屋的出租等，都会提供收入，或者是开设超市、餐馆及理发店等，这些便民活动都会通过自身的经营让物业取得收入。

2.物业管理。在物业管理方面，可以具体分为三种收入类型，首先是公共性的服务收入，像所管理区域的公共卫生清洁、公共设施的养护、公共植物的绿化以及维护安全的安保服务等方面的收费都属于公共性服务收入，设P为一平方米的每年（月）的公共性服务收费数额，F_i为第i项的收费，s为物业管理服务区域的面积，那么其计算公式为

（1）

按照每项收费的准确数额可以依照公式（1）对全部收费进行合理计算。

其次是公众的代办收入，在生活之中，由于生活的不便很多业主不能对一些必备项目进行及时缴费，因此，国企物业在管理之中会对一些项目实行代办服务，如水电费的代缴、煤气费的代缴和有线电视费的代缴等，虽然随着银行及互联网技术的发展，此类业务正在逐渐减少，但目前，依然是物业管理收入的来源之一。

最后是特约服务的收入，其具体指的是国企物业对于所管理区域的租户及业主提供装修服务、家务服务、设备维修服务等特约服务项目的收费。

（二）专项维修资金

专项维修资金在国企物业之中，主要是用于住宅的公共部位以及公用设施在保修期满后的维修与改造，就目前来看，其主要来源是业主和公改房的出售。对于商品非住宅的业主以及商品住宅的业主应该依照自己所拥有的建筑面积像物业缴纳专项维修资金，其缴纳数额大概是此建筑工程一平方米安装造价的5%-8%。对于公改房的出售，售房单位对专项维修资金的缴纳要按照当地规定进行，且购房个人也需要按照不能小于2%的标准进行，且收房单位和购买个人都必须要从交易房款中对专项维修资金进行次性地提取。

（三）政府的支持

国企物业的资金来源包括了政府在多种层面的支持，如对于收费标准的科学制定，对于收费管理的严格要求等；并且，在税收方面国家会予以定的政策优惠，对于些国企物业的贷款会适当地降低利息，对于维护建设税以及其他的营业税会予以适当的免除；对于物业管理区域，政府也会做出合理的规划，如允许新建商业用房，允许物业增加家政服务等营业性收入等。

二、国企物业资金的使用

在国企的物业资金使用中，所坚持的原则依然是“谁享用，谁受益，谁支付”。需要在使用中将社会效益、经济效益和环境效益做到兼顾。而我国的国企物业由于受到国企旧的体制影响，其发展速度相对于其他体制的物业较为缓慢，在其资金使用之中，出现了一些明显的问题，尤其是专项维修资金的使用。

（一）使用中的問题

1.管理透明度较低。对于以专项维修资金为代表的整体物业资金的管理与使用，它们的透明度较低。因为国企物业人员的自身素质参差不齐，难免会出现对专项维修资金的管理不当问题，出现不用，甚至是挪用的现象，透明度较低会让这些人没有受到合理的监督。而且，透明度低还会导致业主不清楚自己所缴纳的资金到底用在什么地方，是否对自己进行了服务，让业主对于物业的管理丧失信心，让国企物业在社会的口碑降低。

2.物业维修方案制定难。物业维修方案是根据业主委员会的申请而进行制定的，而现在，业主委员会组织往往较为松散，对不关于自己的事情关心程度较少，因此无法对维修方案的制定提出合理的意见，且因为国企物业对于当前物业维修资金的使用范围还没有明确且详细的规定，国家建设部以及财政部制定的规定在实际应用中又有些模糊，进而导致相当多的时间浪费在方案的制定与审核的过程中。

（二）解决的对策

国企物业大多是国有体制，其市场化程度较低，竞争意识薄弱。而在当前市场化竞争日益加剧的环境中，必须要进行合理的对策才能对当前资金使用的问题予以解决，才能在市场中立足。

1.将资金使用透明化。国企物业在物业资金的使用上应该尽可能得让其透明化，对物业的收费情况和使用情况进行公开，将物业资金现有的数额进行公开，在使用当中，应该将所花费的设备购买金额与人工服务金额都予以公布，这样可以增强业主对于物业资金使用的了解程度，同时，还能够让业主对物业资金的使用进行有效地监督，从而杜绝了国企物业内部因工作人员素质问题而造成的物业资金问题，增强了国企物业在业主心中的口碑。

2.做好资金的补充。资金的补充是对物业使用资金的应急措施，一般情况下，要在专项维修资金使用程度以超过70%的时候进行及时的，且有组织地补充，保证资金的充足，专项维修的收取可以利用房产税，将其纳入到统的地方税种，依照售房价格的0.3%到1%的范围对其进行收取。针对这点，需要国家或者地方政府结合国企物业的实际管理范围和管理情况进行政策上的制定。

结论：综上所述，在国企物业的资金使用中，出现了管理透明度较低、物业维修方案制定难的问题，这种问题在专项维修资金方面表现得尤为明显，通过对将资金使用透明化、建立高效的审批制度和做好资金的补充可以对这些问题予以解决，以促进国企物业在城市管理中发挥更大的作用。endprint