论“营改增”对不动产租赁企业纳税筹划的影响

何晓燕

摘 要：“营改增”大背景下，不动产租赁企业，不仅是部分税种的变更，更是一种在利好环境下，质的飞跃，我们积极研究和探讨新形势下“营改增”对不动产租赁企业纳税筹划关系，寻找适合本行业特色的新思路及方法，然而当前企业纳税筹划中存在诸多问题和薄弱环节，如何科学运用针对“营改增”行业税制的改革方案对不动产租赁企业进行纳税，对整个不动产租赁企业和国家税法改革的长远发展有着影响深远的积极意义，因此，我们应当以发展的眼光看待“营改增”行业税收改革任务的重要性，努力完善修正一切不合理因素，从而促进整个不动产租赁行业的健康运行和发展。

關键词：营改增；不动产租赁企业；纳税筹划

中图分类号：F23 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.057

0 引言

“营改增”在整个不动产租赁企业中占据着重要地位，微观上，着眼于集团在“十二五”期间，积极深化企业改革，促进经济发展，加快发展方式改变，由单纯的租赁经营向仓储服务，楼宇经济等转变，“营改增”纳税体制改革的正常推行关系着整个不动产租赁企业纳税筹划好坏的程度，实现“经济纳税”，使纳税人纳税成本降低，企业利润增加，从而增加了应税所得额，因此，在“营改增”的纳税筹划改革方案中，我们提出了更高的标准和更严的要求。在此模式下，纳税筹划的影响，主要体现在以下几个方面。

1 对不动产租赁企业的业务影响

首先是租赁业务。“营改增”后的税法中具有明确标准，若相关人员所出租的不动产是于“营改增”前取得的，也就是说在2016年4月30之前。那么便可以采取简易计税法来进行计算，纳税额的征收率则为5%。若在其中所出租的不动产规模较小，其中不包括住房的出租，在此状况下纳税额的征收率也为5%。

营改增前，出租不动产原营业税税率为5%，营业税属于价内税，增值税属于价外税，在价税合计相同的前提下，增值税5%的征收率，只相当于营业税税率476%，而且，“营改增”后避免了营业税不能抵扣的弊端，能有效降低企业税负，就租赁企业来看，这一政策很大程度上减轻了其税收负担。

其次，是仓储业务。仓储服务属于现代服务中的物流辅助业务，“营改增”规定不论大小规模企业的纳税人，在房产税的征收上都要从价计征。但从税务筹划的层面上讲，仓储业务的机会比其它业务来得多，对于房产租赁，按房产租金收入计算缴纳，而对于将自己的房产来用于仓储的，在缴纳房产税时，则在其房产原有价值的基础上扣除30%后的余额为准，税率为12%，因此合理的税务筹划有利于不动产租赁企业在仓储业务方面减轻税务负担。

除此之外，“营改增”的影响还会波及物业管理业务。它不仅与仓储业务具有差异，而且和租赁业务之间也有很大不同之处，在“营改增”中并没有与物业管理相关的业务内容，但是纳税体制改革的大环境决定了物业管理业务在日后也势必会被纳入改革中，受其影响。

2 对不动产租赁企业税务筹划措施的影响

2.1 对租赁业务的税务筹划影响

“营改增”后，存有老项目采用简易计税方法的政策，是针对2016年4月30日前的不动产而言，其中的纳税以5%税率征收并不得抵扣，假如增值税不可以依据销售或者租赁合同进行转嫁，则需要考虑采用5%简易征收办法。

不动产租赁企业中增值税是一种价外税，在会计核算时不包括在销售价款中，但买卖双方可以在合同中约定合同价款包含增值税，由于增值税税率较高，对不动产经营租赁企业的税负有较大的影响，因此，在订立合同的过程中，应当注意对合同中的价格条款进行审查，明确约定是否包含增值税，按税法要求，一般纳税人，在实行“营改增”后。在会计制度方面，其中的不动产根据固定资产核算，其中具有相关工程，则应在其实施之日后的两年，抵扣项目则为销项税额，具体的比例两年内分别为60%和40%。所以企业一定要及时取得和抵扣增值税专用发票。

结合现阶段的租赁状况可以看出，其中绝大部分都和房屋租赁相关，并且在大多数租赁中，房屋内的各种陈设以及设备均被租赁。例如，厂房的租赁和车间的租赁等，均将房屋内所具有的设备共同租赁。结合我国税法的规定来看，租赁房屋的相关企业应根据租金的数额来纳税，这就表明租赁双方在签订合同时，合同内需要包括的内容一方面为房屋租金，另一方面则为设备租金，换句话说就是所要缴纳的税款增加了设备租金部分。在税法中并没有明确规定需要征收房屋内所包含设备的税款，因此在租赁时，企业可以将设备与房屋进行划分，拟定合同时分为两个独立的部分，这样就能够使纳税金额降低，减轻税负。

2.2 对租金拖欠的税务筹划影响

在房屋租赁中，租金拖欠是比较常见的，其中一部分原因是企业管理存在纰漏，从而导致内部账务出现问题，但租金纳税是按合同纳税，不论是否欠交，都要缴税，若不及时处理便会导致企业内部的资金链断裂，对企业未来的税务筹划是不利的，究其本质主要是信用缺失，对此企业应反思并强化信用观念，重视租金回收的力度，采取各种有效的措施来避免风险的出现，从而使企业拥有正常的资金链，唯有如此才能使企业内部所承受有关税负的压力得到缓解。

2.3 影响及建议

结合企业内部的具体状况来看，物理管理是企业内部的重要构成部分，若根据现实情况酌情管理，能够使税收成本得到最大程度的降低，从而实现科学决策。根据业务类型可以看出，其属于下属类型，综观全局可以通过筹划来使整个企业的税收得到相应的减少，而长远计则应强化规划，此业务并不属于“营改增”的内容，因此在计税时是体现为全额。在企业中实际上物业管理绝大多数的成本为人工，在计算税款时人工是不参与计算的，因此企业可以根据这一特点来对人员进行科学管理，从而使内部成本得到最大程度的降低。

3 “营改增”对不动产租赁企业纳税筹划影响的改进建议endprint

3.1 运用科学管理方法，避免租金拖欠

在“营改增”的影响下，企业可能会存在短期内无法通过税收筹划来实现税收减少的目标。这时企业应采取更为适宜的管理方式，结合实际上看来看，租赁企业关键问题便是租金拖欠，这一问题常常会导致企业资金链出现漏洞，因此应采取网格化管理模式，强化管控觀念，提升租金的回收，其次完善租户服务模式，以更细致周全地服务为理念，多换位思考，在软硬件上，让租户的满意度提升，使租金拖欠，降到最低，从而在各项竞争中获取优势，使税收压力得到缓解，降低信用风险。

3.2 分解公司进行税务筹划

在企业中，若销售额超过500万部分，那么此时便可以通过分公司的构建来使企业规模更为合理，使纳税的规模得到减少，从中便可以享受相关的优惠政策，从而使整个公司的税款得到减少，减缓税务压力。

在企业中，为节约税收可以将合同分为三个部分，分别为人工、安拆和租赁。如此一来所缴纳的税款便会有所降低，若不分为三个部分，那么租赁合同内所有内容需缴纳的税率为17%，这样就使企业的税负增加。

不动产租赁企业，可以与租户协商，将部分租赁合同变更为仓储保管合同，企业改变流程后，库房由出租变为仓储后，税负降低，但须增加人工费用及办公费用，这也是企业的成本，但远低于税负。

3.3 打造专业的新型租赁企业

营改增对不动产租赁行业是大变革，给企业进行税收筹划的空间也更大了。首先，在抵扣中增添了不动产，这对租赁企业来说，其利润得到提升，专业化租赁模式进程得以推进；其次，为了达到进项抵扣，大多企业会实施业务外包，这对企业改革具有积极影响，使整个行业的分工更为细致和专业。

企业应根据“营改增”以及其内部的具体情况来创新管理，从而构建出新颖的租赁模式，在其中应广泛培养和招纳人才，建立具有自身特色的文化和经营观念，使各项服务达到最优状态，从而在日益激烈的竞争中获得优势。

4 结束语

“营改增”对不动产企业纳税筹划有着重要意义，不仅减轻纳税人负担，而且对加快经济转型，助推供给侧结构性改革具有深远地意义。因此不动产租赁企业税务筹划应全盘考虑，整体规划，综合衡量，跟上时代发展的脚步，我们应该努力完善“营改增”税制改革方案中的不足之处，提高不动产租赁企业纳税筹划的效率，规范税改的实行和监督工作，加强相关责任人的领导能力和工作责任心，保证“营改增”对不动产租赁企业纳税筹划工作能够完美适应纳税改革的发展要求。

参考文献

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