常州市城市土地市场管理实践探析

陈翔

摘 要：近年常州市经济水平持续快速发展，第三产业的比重历年上升，市场对住宅、商业类用地的需求持续增加，城市土地市场的一直处于高位运行状态，但同时存在土地市场经济效益提升缓慢、土地交易价格不稳定等问题。本文通过分析常州市城市土地市场现状，分析土地市场存在的一系列问题及原因所在，提出增强土地市场管理的对策建议，以提高常州市城市土地利用率，促进土地市场持续健康发展。

关键词：土地市场管理；问题分析；对策建议

中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）23-0235-01

常州市地处江苏省南部、长江三角洲腹地，是长三角都市圈的主要城市之一，下辖天宁区、钟楼区、戚墅堰区、新北区、武进区、溧阳市、金坛市（目前金坛是区）等五个区和两个县级市，全市土地面积4372.15平方公里，市区占有土地面积1861.96平方公里。近年来，常州市经济水平持续快速发展，第三产业的比重历年上升，市场对住宅、商业类用地的需求持续增加，城市土地市场的一直处于高位运行状态，中央政府和地方政府多次对土地政策进行宏观和微观调控，但土地市场还是存在土地供不应求、市场结构不合理等状态，严重影响到常州市城市土地市场持续健康发展。

1 常州市城市土地市场现状

土地一级市场严格遵守常州市《关于促进市区房地产市场平稳健康发展意见》文件精神要求，逐步开放土地供应业务。2015年土地交易中心共完成中心城区一级市场经营性土地挂牌出让46宗地；出让面积约147.8公顷，比2014年同期减少约38%；出让成交总额约121.3亿元，也比2014年同期减少约37%；中心城区一级市场经营性土地挂牌出让溢价6400万元；2015年土地交易中心共完成中心城区一级市场工业用地挂牌出让21宗地，出让面积约80.5公顷，出让成交总额约4.3亿元。2016年1-11月，土地交易中心共完成中心城区一级市场经营性土地挂牌出让49宗地；出让面积约160公顷，出让成交总额约145.2亿元，2016年中心城区一级市场经营性土地挂牌出让溢价1.785亿元；2016年土地交易中心共完成中心城区一级市场工业用地挂牌出让13宗地，出让面积约37.86公顷，出让成交总额约1.8亿元。

土地二、三级市场流程规范、整体势态平稳。为提高企业信贷效率，缩短企业办理抵押交易时间，常州市土地交易中心简化土地二级市场抵押交易办理流程，2015年土地交易二、三级市场共完成土地转让45宗约58.9公顷，转让合同总额约2.5838亿元；土地抵押服务1253宗、抵押面积2241.35公顷，抵押合同总额301.45亿元。

2016年，常州市土地交易中心拓展土地交易业务，成功组织实施了新北区天目山路西侧地块转让拍卖活动，此活动是常州首次对土地二级市场转让行为实行拍卖交易。新北区天目山路西侧地块原使用权人为国有房地产企业，且进入破产重整阶段，根据市政府会议要求，为有效化解矛盾、盘活存量资产，由市土地交易中心具体办理该地块的转让拍卖手续。经过近2个小时的拍卖竞价，起拍价为16650万元的地块最终以40800万元成交，溢价率为145%。此次拍卖是土地交易中心对土地二级市场交易方式一次有效的尝试探索，通过拍卖显化了公共资源的最大价值，避免了国有资产的流失。

2 存在的问题

在政府政策引导下，常州市土地市场基本保持平稳，但是仍然存在市场调节制度的执行力不高、市场宏观运行效率偏低、市场价格过快上升等方面的问题。

2.1 土地制度的计划与实施不匹配

常州市政府作为常州市土地资源的管理者，每年都制定土地利用计划，但在计划的实施中，常州市土地交易实行分区域进行，即中心城区、新北区、武进区三个部门分别实施土地供应计划，计划制定的合理性是一方面，计划在实施过程中常常遇到阻力，具体表现为土地资源配置中的政府政策失灵。比如某年市政府提出计划要实现中心城区经营性用地供应256.50公顷、新北区260.25公顷、武进区390.25公顷，而实际的供应情况是中心城区实现经营性用地供应76.77公顷，新北区实现经营性用地供应119.43公顷，武进区实现经营性用地供应124.57公顷，离计划用地出让目标值差距较大。

2.2 土地市场宏观运行效率不高

通过分析近几年常州市土地市场上的资金投入情况，土地资金投入随着当年政府投入与政策变化而变化，受宏观投资环境牵制，具有一定的随意性，说明土地市场宏观运行效率不高，土地资金投入上升趋势并不稳定，这种情况不利于土地利用效率的提高。

2.3 土地市场供应秩序有待完善

为了促进常州市各项经济的全面发展，常州市有多个部门参与招商引资工作，而且市政府也出台了一系列优惠政策，其中低价出让土地便是优惠政策之一。低成本供地政策破坏了土地市场的公平竞争秩序，对土地市场的正常供应有较大冲击，同时也降低了土地利用效率。

2.4 土地供给价格调控效果不佳

随着近几年全国性房地产市场迅猛发展，常州市的经营性用地价格也存在涨幅过快情况，土地价格上涨过快直接影响到商品市场通货膨胀以及社会稳定，虽然政府出台政策对土地供给价格进行调控，但效果不佳。

3 对策建议

3.1 制定合理土地出让计划，统一管控土地交易

地方政府作为土地规划和土地市场的交易主体，应综合考虑近几年土地实际供应总量、商品房销售总量、空置总量等因素，制定合理的土地出让计划，严格控制土地出让总量，平衡各区域的土地供应情况，确保地方经济的可持续发展。同时，国土管理部门要统一管控土地交易，一个城市只设一个土地市场，对新增建设用地，一律采取统一征用、统一提供的方式，严管低价出让土地，私自炒卖土地等行为，防止扰亂土地交易市场。

3.2 严控土地审批制度，提高土地集约利用水平

针对土地利用率低下的问题，土地市场应提高准入门槛，制定政策对供应地块的容积率、投资强度、产业类型、绿地率等指标进行限制，以提高土地集约利用水平。对“三高两低”（高投入、高消耗、高污染、低水平、低效益）的企业用地申请严格审批，整改现有低效率地块，以此来调整常州市产业结构。

3.3 建立土地网上交易系统，加强地价管理

为加大土地交易的透明度，减少招标、挂牌、拍卖中的不公平竞争行为，常州市与2016年开始筹建土地网上交易系统，现已将中心城区所有国有建设用地使用权纳入土地网上交易系统进行交易，后期逐步扩展至所有土地交易都通过土地网上交易系统公开透明进行。通过土地网上交易系统对土地市场基础信息的统计和分析，，政府能实时动态监测土地市场的整体状况，为制定土地调控政策提供依据，加强地价管理，促进土地市场持续健康发展。

4 结语

从近几年常州市土地市场运行情况来看，土地市场状态总体良好，但仍然存在土地制度执行能力不到位、土地节约集约利用水平较低、土地交易价格不稳定等问题，针对土地市场中存在的问题，政府应做好顶层设计，制定合理的土地出让计划，严控土地审批制度，提高土地集约利用水平，同时加快建设土地网上交易系统，让土地交易公开透明，促进土地市场持续健康发展。

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