房地产企业股权收购的风险及控制

周腾

摘 要：在传统的住宅市场，一部分房企规模的快速扩大必定挤压另外一部分房企的市场份额，如今的房地产市场中正上演着一场“零和游戏”，是否能拿地已经关系到一个房地产企业的生存问题。但随着国家对房地产市场的调控力度加大，房地产企业拿地愈发困难，仅仅通过传统的招拍挂方式拿地已经很难实现企业做大的目标，对其他房地产企业进行股权收购以获得其持有土地的开发权成为越来越多房企获取土地的重要方式。

关键词：房地产政策收紧；股权收购；资产收购；尽职调查

一、股权收购的概述

股权收购是指企业通过收购目标公司股东的股份，或者通过购买目标公司发行在外股份的方式，获取目标公司控制权和相应股份收益权的商业行为。在房地产领域，大型房企通过对其他房企的股权收购，同时可以获得其掌握的土地资源。

二、房地产企业选择股权收购的优势

在获取其他房企持有土地的问题上，理论上存在两种方式：资产收购和股权收购。但是在实务中，由于股权收购相对资产收购的优势，房地产企业多会选择股权收购的途径。

1.股权收购可以减少收购交易的税费。与直接的资产收购相比，房地产企业通过股权收购获取土地无需缴纳增值税和契税等大量税费，只需缴纳相应所得税和印花税，大大降低了收购成本。

2.股权收购方式手续简单。因为股权转让方式不涉及权属公司的土地使用权物权变动，无需办理土地使用权、许可证、批文等事项的变更登记，只要签订收购协议并按规定办理股权变更和工商变更登记即可。

三、股权收购的风险

因为股权收购相比资产收购具备快捷、方便、成本低的特点，所以股权收购也是很多大型房地产企业获取土地时更加青睐的方式。受到当今房地产政策持续收紧的影响，收购企业往往会忽视法律风险，导致收购失败。

1.目标公司存在的风险

企业合法存续和内部治理风险。目标公司的合法存续是股权收购的首要条件之一，原始的工商登记注册情况及变更情况，各种执照证件年检情况，目前的经营、财务状况，以及企业并未处于合并、解散或破产状态等，都是一个企业独立法人真实、合法存在的标志。而公司股东会、董事会、监事会和管理层之间是否按照《公司法》进行分权和制衡，內部控制制度是否有助于企业资本增值、保值，分层委托代理体系能否使经营者或其集体的经营决策在公司各个层次得以落实等，也都是衡量股权转让风险的重要度量衡。

2.股权本身的风险

被收购股权的合法性和有效性。股权收购必须考虑我国法律的具体规定。例如我国《公司法》规定，有限责任公司的股东必须在50人以下，如果股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求，可能会导致交易失败。再如，有的目标公司虽然项目获得了批准，但公司发起人的注册资金并未全部到位，或者是原股东中途部分更换，而新股东支付的股权交易款没有完全付清致使股权权属尚不明晰。

3.房地产项目的风险

3.1土地使用权瑕疵的风险。此项风险指目标公司土地使用权是否依法取得、出让金支付时间、取得方式、土地用途、使用年限是否符合受让方的投资需求，转让方是否隐瞒该宗地有被查封、抵押或出租等禁止或限制转让的情形。

3.2项目开发的风险。指房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵，相关审批手续是否已经依法办好，有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等；项目是否存在尚未拆迁完毕、需目标公司承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引起纠纷或者诉讼，将导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。

四、风险防范措施

在股权收购过程中由于收购双方信息不对称，出让方往往对目标公司进行商业包装，隐瞒不利信息，夸大利好信息。因此，收购方在收购前应进行审慎的尽职调查，并采取相应措施规避风险。

1.项目公司的主体调查。在公司股权收购中，项目公司是否合法有效存续，以及法律上的股东是否与实际股东一致，所有股东的存在和变更情况、股东章程的变化情况、历次股东会议的会议纪要、历次董事会的会议纪要、是否具备房地产资质等等这些涉及公司股权收购最基本的问题，一定要调查清楚，否则双方签订的股权转让合同可能无效，收购方不仅不能实现收购的目的，还可能造成巨额损失。

2.重要交易合同的调查。对于公司的存续与发展相当重要的交易合同，是收购方律师仔细审查的重要对象，这些合同通常包括土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同以及房地产项目有关的各类工程类、融资类合同等等。

3.正在进行的诉讼及仲裁或行政处罚的调查。正在进行的诉讼或仲裁会给项目公司带来无法预料的经济损失，因为案件结果的不确定性会使公司资产随时处于危险之中。可能会被法院采用冻结查封或者强制执行等法律强制措施，要了解目标公司是否因为环保、税收、劳动关系等原因而受到过或正在接受相应行政处罚。因为这些诉讼案件会直接影响目标公司的利益。

参考文献：

[1]钟小华，论房地产项目股权收购的风险控制与防范[J]，经营管理者，2014（10）

[2]刘晓尧、崔润苗，房地产企业股权收购之法律风险及防范[J]，经营管理者，2012（8）

[3]钟小华，论房地产项目股权收购的风险控制与防范[J]，经营管理者，2014（10）endprint