关于房地产调控政策的思考

王梦菲

摘要 房地产行业的不断发展使得房地产市场出现供不应求，甚至出现异常的投机行为，严重损害了市场秩序，给民生建设带来一系列的问题，“住有所居”更是成为奢望。对此，我国政府采取了一系列的房地产宏观调控政策。本文通过对房地产宏观调控措施的梳理，主要针对杭州土拍市场的火爆现状，运用博弈模型论证政府所采取的宏观调控政策能够切实有效地对房地产市场进行指导和规范。

关键词 房地产 宏观调控 博弈论

一、政府和房地产开发商之间的博弈

最近一段时间，杭州房地产市场可以用“疯狂”两字形容，房价跳跃式快速上漲且一房难求，大量投资性需求涌入市场，一些购房者在这样形势下已被迫入市。在这种背景下，政府紧急发文出台购房新政，主要是二套首付从3成提高到5成，暂停购房入户。这一方面说明杭州相关职能部门对目前楼市的及时应对，另一方面也说明前期温和的政策，还不足以使相对疯狂的楼市降温。

尽管杭州前期限购政策温和，只限制外地人购房l套，但温和不代表不可以加码。这次是二套首付提高，下次还可以出台外地人限购加码，比如缴纳社保二年以上，甚至本地人也限购。虽然限购作为“有形之手”不得已而为之，但杭州经历过限购限贷二座大山房价经历5—6年的盘整，所以，除了出台本次购房新政，连续的组合拳出击，也对市场形成威慑作用。进一步告知市场，如果市场失灵，政府手上还有其他筹码来调整，以影响市场预期。

伴随着4万亿计划，房地产市场逐渐成为我国产业中的重要组成部分。但紧接着出现的房地产市场过热现象，甚至出现房地产泡沫。对此，政府采取支持、漠视、反对三种策略应对，同时，房地产开发商很可能采取进击、观望、撤退三种策略。表2-1为房地产开发商和政府之间博弈的情况。其中，1表示收入或者利润增加，0表示不变，-1表示减少。

由上表可以看出，在房地产投资过热的情况下，倘若政府持支持态度，采取积极地财政政策，房地产开发商能够感知到房地产成本降低，更乐于进击房地产市场。如果政府持漠视态度，对房地产市场不加以干涉，任其自由发展，那房地产市场的高额利润和房地产开发商对房地产市场的高额期待促使房地产开发商自主进入房地产市场。

二、我国房地产市场宏观调控策略

政府为了调控房地产市场的秩序，采取了一些列的宏观调控政策。针对北京、上海、广州等一线城市的房地产市场最先提出征收房地产税，扩大首付比例等，进一步加强政府宏观调控力度，控制房地产价格，从而合理地规划房地产市场，对于杭州土拍市场的火爆情况，以下提出几点控制方法：

（一）调整土地供应结构，提高保障性住房比例

采用综合平衡的方式来调整土地利用结构。通过调整公租房、廉租房、棚改安置房、经济适用房和两限房所占的比例来调整土地供应结构，提高保障性住房所占比例。2011年，公租房占到22%，廉租房16%，经济适用房41%，如果存量及新增加的用地结构保持不变，那在保障性安居项目上，可以一半用存量土地，一半用新增土地。其次，要降低土地成本，减轻民众住房负担。保障性住房和商品适用房的供应不得低于总量的70%。健全相关法律制度，对上述不法行为严加惩处，增大其违规成本。

（二）充分开发闲置土地，提高土地利用效率

合理利用闲置土地，合理规划土地区位。一些地方地理位置比较占优势，所以在棚户区改造的时候，应留出一部分土地用于建造公租房和经济适用房。剩余的闲置土地进行招标等方式，吸引投资商进行商业开发。湖北省黄石市就是一个典型的棚户区改造的成功案例，其棚户区改造面积占地270亩，其中70亩用来解决棚户区居民的安置问题，剩余的200亩被用作商业用地，以此获取商业土地收入，进一步完善廉租房、公租房的建设。此外，政府应合理设置土地出让合同的具体细节，设立违约成本的标准和额度，以此确保政府对房地产市场的宏观决策。

（三）完善土地出让方式，控制房地产价格

首先，应明确房地长市场投资性需求和刚性需求。由于我国的居民对房子存在刚性需求，也就是说房子俨然变成了百姓生活生存的必需品，无论房价怎么涨，都必须而且需要买房子，这就造成了需求和供给之前强烈的不匹配。对此，政府应针对性的制定宏观调控政策，不仅要考虑到自住型房产主的利益，还要控制投资性房产强烈的市场需求，此外，政府通过对保障性住房的有效控制，或者增加其比例来满足居民对房子的刚性需求。

三、结语

综上所述，针对于我市现状土拍火爆，分析得出房地产市场价格的过快增长根源于房地产市场主体的非理性行为，房地产开发商追逐暴利，胡乱开发商品房，居民对房子存在刚性需求，然而消费水平难以购置商品房，政府提供保障性住房力度又不足，导致房地产市场一片混乱。因此，强烈需要政府结合实际情况，出台针对房地产市场的宏观调控政策，不断深化改革，确保保障性住房的供给量，制定科学合理的税法，控制闲置用地的使用，运用“有形的手”进行有效地拨乱反正，合理调控房地产市场秩序，促使房地产市场稳定健康发展。endprint