房地产宏观调控政策对房地产价格的影响研究

周书洋

摘 要：我国房地产实业的高速发展，虽然推进了国民经济的发展，但是由于房价过高，超出绝大多数居民能够承受的范围，加大了居民的住房压力，不利于社会稳定发展。从房地产价格上涨的原因来分析，一方面，大众对房屋需求量增加，房地产开发成本高；另一方面，大量存在着“炒房”的现象、房地产市场结构不合理等。为此，国家通过宏观调控政策进行相应的调整，但效果并不理想。本文主要对房地产宏观调控政策对房地产价格的影响进行研究与分析。

关键词：房地产；宏观调控政策；价格上涨

近年来，我国社会经济高速发展，不仅提升了国民生活水平，还有效地提高了房地产实业在市场上的重要作用。房地产实业高速发展的同时还带动了交通运输、水电气、钢筋泥土等相关行业的发展，加速了中国城市化的进程[1]。大众对房屋需求量增加，房地产开发成本高，大量存在着“炒房”的现象，房地产市场结构不合理等因素造成房地产价格不断上涨。为了保障居民的生活，给居民创造一个稳定、安全的社会经济环境，政府必须出台相关的宏观调控政策，就房地产价格进行有效调整。

一、房地产价格上升的原因

随着我国城市化进程的加快，周围城镇或者是农村地区有大批的劳动人口涌入城市，就必定会产生住房需求，就易导致我国房地产价格逐步上升。根据相关数据显示，在2005—2014年间，中国房地产价格不断上涨，特别是在2009年末，政府对房地产实业实施房地产宏观调控政策，但是效果不明显[2]，甚至出现房地产价格仍然持续上升的现象。一方面，一些收入较低并且不具有购买能力的居民，由于租房的房价过高，而只能把购置房屋的事情提前。根据房地产价格持续上涨的趋势，居民对购房产生恐慌，绝大多数居民提前买房，这样一来就导致居民对房屋需求量增加，进而房地产价格也逐步上升。另一方面，地方性政府的税费政策宽松，房地产把许多中间环节所产生的税费转接给购房的居民，从而导致房价非正常性上升；地方性政府推行土地财政政策（地方性政府将土地使用权所得的收入用于地方财政支出的维持），根据国务院发展研究中心调查报告显示，在部分地区中的地方预算里，土地直接收取税费和由于城市不断扩张所产生的间接性税收占了收入的40%，然而土地出让金的净收入占取政府预算以外的60%以上[3]。因此，土地财政政策使得地方性政府对房地产实业过于依赖，从侧面反映出房地产实业对土地具有半垄断的性质，就有极大的可能不断地抬高房价，再加上城市物价高、楼盘房租高、绝大多数居民支出大于收入，不具有买房能力，长期下去，居民难以解决住房等问题。

二、房地产市场所出现的问题

（一）房地产市场下的金融风险

由于房地产开发商在开发的过程中，开发规模越大，从而需要的土地开发以及房地产开发资源资金就越多，而所需的大量开发资金从向银行贷款所得。居民个人购置房屋时，由于房地产价格过高，绝大多数的居民通过按揭贷款的方式买房。因此，就易引发房地产市场下的金融风险。对于我国商业银行，尤其是国有银行来说，由于资金流动较慢，因此为了盈利，将所剩的大量资金用于贷款。房地产开发商可以将房屋作为银行贷款资金的抵押物，降低了银行贷款的风险程度，是国家银行资金贷款的首选房贷对象。一旦房地产泡沫破裂，房地产销售紧张，而银行因给房地产贷款额度高，容易导致银行资金周转不过来，严重影响整个国民经济的发展。

（二）房地产开发成本高以及出现泡沫现象

房地产需要大量的土地资源才能进行投资开发，而土地作为一种不可再生资源，十分有限。伴随着我国城市化进程的加快，周围城镇或者是农村地区有大批的劳动人口进入城市，从而导致中国城市人口不断地增加，城市中大量的居民对住房的需求急剧上升，而土地资源稀缺，因此，就造成土地资源稀缺和居民对住房的需求急剧上升的矛盾日益突出[4]。在目前阶段，土地的交易制度体系还不完备，房地产的开发商在面对利益时，利用各种各样的方式手段获取土地资源，采用违规手段来低价获取土地使用权，在获取土地使用权后，将土地价格抬高，再进行转让，从中获得利益。由于房地产开发商不断抬高土地价格，在土地资源十分稀缺的情况下，就容易导致房地产泡沫现象出现[5]。如果泡沫现象破裂，会严重影响社会经济的稳定发展。

（三）房地产市场商品房的供应结构不合理

随着我国房地产实业的高速发展，存在着许多地区的房地产开发商大量开发中高档别墅以及豪华住宅区的现象，一些中低档的商品房的规模较小，因此，导致房地产市场商品房的供应结构不合理、开发比例不平衡[6]。由于房地产供给不平衡，不仅会造成房价不断上涨，还会引发普通居民的不满，给我国社会的稳定发展带来安全隐患。

（四）居民购买住房压力大

由于房价过高，并且超出绝大多数居民能够承受的范围，从而加大了居民的住房压力。根据房地产调查数据显示，全国范围内的房地产市场产生了“抢房”的现象，在大部分城市与地区里，房地产销售额度仍然呈现不断上涨的趋势，每个月房屋成交量逐步增加。一些不具有购置房屋能力或者入不敷出的居民只能通过贷款的方式买房，而在贷款的居民中，接近一半的居民房屋按揭的月供是收入的25%。由此看出，房地产价格上涨在一定程度上抑制了居民的日常生活消费，居民购买住房压力增大，扰乱了房地產市场正常秩序。

三、宏观调控政策对房地产价格的影响

（一）完善我国土地法律制度体系

加快土地改革的进程，给予集体土地所有者更多的土地使用权[7]。出于对耕地资源的考虑，将土地在市场上进行流转，一方面是为了解决土地资源供给不足的问题，另一方面在一定程度上可以限制房地产价格持续上涨。通过降低土地价格的方式，防止房地产开发商采取非法方式进行高价转让，从而也能够减少房地产的开发成本，降低房价。调整管理土地出让制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关内容，规定有期限使用制度以及国有土地有偿制度[8]。在土地转让的过程中，应该做到透明公开化，不得进行随意定价，也可以通过对土地实行竞价、挂售的方式进行合理的土地转让。为了稳定土地改革市场秩序，对协议定价进行严格监管，避免土地转让价格混乱，并且定价范围不得低于国家所要求的最低标准。其中，采取竞价的方式，可以有效地抑制土地转让价格的非正常上升。国家应完善土地转让金的使用标准以及范围，并且实行严格的监督与管理，有利于实现土地价格合理化、规范化。对没有动用的土地加强流转工作，避免一些房地产开发商受到利益的驱动，将闲置的土地用于“炒地”。严格查处开发商囤积土地的情况，一旦发现，必须严格按照法律进行制裁。endprint

（二）完善我国房地产税收法律制度体系

从我国基本国情出发，通过采取增加地方税收的方式，在一定程度上可以有效地降低地方政府对于土地财政收入的依赖。由于部分国家事业单位以及个人的房地产产权没有进行明确的登记，导致无法明确税收对象，针对这一个问题，国家相关部门在收税之前应该对拥有房地产产权的人进行明确的登记以及检查，确认是否属于房产拥有者。进一步完善我国房地产的税收法律制度体系。我国在征收房地产税费之前，要对该房地产进行明确的评估，在目前阶段，我国评估不动产的水平参差不齐，不仅影响了房地产税收的工作质量，还影响了房地产税收的明确性。因此，提高评估人员的评估水平可以保证房地产税收的合理有效性。综上所述，完善我国征收房地产税收的法律制度体系，有利于为居民解决住房问题，有效地控制房价持续上涨的趋势，还大家一个稳定、安全的房地产市场。

四、结语

近年来，我国房地产实业的高速发展，虽然推进了国民经济的发展，但是由于房价过高，并且超出绝大多数居民能够承受的范围，从而加大了居民的住房压力，不利于社会稳定发展。本文主要阐述了我国房地产价格上升的原因，对房地产市场所存在的房地产市场下的金融风险、房地产开发成本高以及出现泡沫现象、房地产市场结构不合理、居民购买住房压力大等问题进行了研究与分析，并且根据实际问题提出了一些建议，如完善我国土地制度、调节住房市场结构等。

参考文献：

[1]王晓燕，周君.宏观调控对上市房地产企业资本结构影响研究——基于固定效应模型[J].会计之友，2017（1）：36-40.

[2]张韬，梁淑红.房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观探析[J].建筑设计管理，2016（5）：16-17.

[3]梁惠民.我国房地产行业宏观调控政策与其可持续发展关系分析[J].金融经济月刊，2016（8）：34-36.

[4]赵贤发.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[J].工业，2016（9）：00149.

[5]南锦顺，沙挪娅.基于协整理论的宏观调控政策对房地产投资的影響分析[J].产业与科技论坛，2017，16（20）.

[6]崔璐，郝建新.宏观调控对房地产市场规模影响的实证分析[J].理论观察，2017（4）：77-79.

[7]俞金香.政府宏观调控行为的合法性探讨——以房地产市场宏观调控为例[J].生产力研究，2016（4）：127-131.

[8]张昊，陈希.经济法视野下房地产市场宏观调控的相关思考[J].哈尔滨商业大学学报：社会科学版，2016（2）：107-114.endprint