CBD的“都会感”：济南的面子与“里子”

张艺曦

有关济南中央商务区的规划，一直都是一个大概：位于经十路城市发展主轴上，处于济南市东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里。近日随着济南市规划局在网站上披露了济南CBD五座主体高楼的规划方案，济南CBD的样貌终于“可见”，代表着“山、泉、湖、河、城”的五座主体高楼分别为428米、360米、330米、260米和230米，也就是说，真正以3打头的摩天大楼将不只有共青团路绿地中心一座。

可以看见的是，围绕着东部CBD，周围集聚了金融、政务、服务、文博中心，加上四通八达的“交通规划”，未来可以预见的是，它的虹吸效应，将会引导济南核心商业区域的东移。

揭开济南CBD的“面纱”：

一座体现“山、泉、湖、河、城”特色的“五指山”

近日，有關东部中央商务区（CBD）的规划，终于从“纸上热议”到“揭开面纱”进入公众视线。济南市规划局网站上公布：CBD内五座标志性建筑群，其塔楼高度从高到低分别为428米、360米、330米、260米和230米，面朝西侧五顶茂陵山，将体现济南山、泉、湖、河、城五大城市特色，美誉为济南的“五指山”。

并且，济南市规划局公布CBD五座地标建筑中“山” “河” “泉”三座塔楼的建筑设计方案，并向社会征求意见。据设计方案，最高的一座，428米的“山”——绿地国际金融中心（IFC）项目方案基本确定。总建筑面积40.8万平方米。坐落于绸带公园东侧、新泺大街南侧。主塔楼428米，位于场地西北，主要功能为总部办公、公寓式办公和丽兹卡尔顿高端酒店，地上87层；副塔楼116米，位于场地东南，主要用于银行办公，地上22层。

第二高，象征“河”的360米超高层由平安集团开发，位于绸带公园东侧、礼耕路南侧，包括360米、200米超高层各一栋，总建筑面积39.1万平方米。360米超高层塔楼主要用于总部办公和高端酒店，地上74层；200米超高层塔楼用于总部办公，地上43层。

象征“泉”的230米高楼，由华润开发。总建筑面积20.3万平方米。坐落于绸带公园西侧、东西景观轴北侧，包括一栋230米超高层，位于场地南，主要用于总部办公，地上47层；以及一栋百米塔楼，位于场地北，主要功能为商务办公，地上22层。

象征济南“湖”的260米超高层被复星摘得。而五指山中的最后一座——330米超高层有望在年底前完成招拍挂，其参与门槛也已公布，与其他四座一样，竞买人需要世界500强身份，以及再引进2家世界500强，另外，竞买人须出资建设6班幼托，建设费用约1500万元，建成后无偿移交当地教育主管部门。按照规定，330米超高层须在2018年8月底前开工，2019年4月底前完成桩基工程，2019年10月底前完成地下结构工程，2022年年底前竣工并交付使用。

记者在CBD规划区域内探访发现，工地上正在紧锣密鼓的施工，绿地428米超高层正在进行桩基试验，华润项目已开工。复星拿地最晚，还没有动工消息。也就是说，接下来，CBD将进入“全面施工阶段”。

济南“都会”的面子与“以人为本”的里子

一直以来，济南的省会城市形象并不突出，甚至有点“土”。作为山东省的省会城市，身兼政治、经济、文化的核心地位，济南一直没有耸立云中的“摩天大楼”，这着实在大都市中显得“矮”了一点。

这就解释了为什么济南的CBD规划里有一座“五指山”的初衷。与北京国贸、上海陆家嘴、广州天河中央商务区相比，济南缺少摩天大楼耸立接天际的“都会”感，也没有一座片区，集聚着金融、经济、文化、服务、展览等多种业态，熙来攘往，人流络绎不绝。

尽管如此，济南的高度也是不断“拔上来”的。上世纪40年代，济南第一高楼要数官扎营后街4层高的成记面粉厂；上世纪50年代，“第一高”被泉城路5层高的百货大楼取代；再后来，共青团路9层高的电报大厦、经七路上21层近百米高的东方大厦、185米的索菲特银座大饭店和188米的济南明珠国际商务港相继荣膺“第一高”，直到303米的共青团路一侧的绿地中心的建成，才将济南的高度提升到“3”打头的时代。在过去的一年里，绿地第一高楼为济南的城市形象“拔高”不少。每当夜幕降临，大屏幕开始亮灯，站在济南每一角落仰望，均可以看见这座济南的“灯塔”。而围绕着绿地第一高楼，经四路商圈变得商业气息更加浓重。

CBD规划设计管理平台负责人邵莉说，与国际和国内一些城市比，济南CBD虽起步较晚，但也同样有了优势，可汲取经验弥补不足，规划全球最先进的CBD。在邵莉与团队先后探访了伦敦金融城、金丝雀码头，到东京六本木、新宿，再到天津于家堡、武汉王家墩、广州天河等先进的CBD后，终于有了济南特色的CBD——将建设“五小尺度”的宜人街区，即“小马路、小地块、小退界、小绿地、小转角”。对此，济南市规划局负责人曾表示，中央商务区规划核心思想即‘以人为本，打造舒适宜人、紧凑活跃、开放便捷的城市街区，营造泉城活力新都心。

为了打造以人为本的生态环境，美国SOM公司、Sasaki公司两家知名设计公司参与了济南CBD景观概念设计启动，现已分别完成两个概念设计方案。其中分流上游雨洪进入公园，形成一条由南往北贯穿绸带公园的清溪。清溪与春、夏、秋、冬四条季节线交织，以及山丘景观的设计，无时不在映照着“泉城”特色。

也就是说，在高楼耸立的济南CBD里，可以安静地享受湖光山色的慢生活，这着实是济南CBD独有的特色。

虹吸效应：大城建时代的核心商业片区的搬迁

一座中央商务区的交通网必须四通八达，才能汇聚成巨大的虹吸效应。据规划设计，东部CBD沿经十路城市发展轴，与遥墙国际机场、新东站、济南站、西客站等交通枢纽联系便捷、可达性强，紧邻近期建设轨道交通R3线。还将规划以中央枢纽换乘站为核心的“四线七站”的轨道网，即CBD 周围将有4条轨道交通线，7 个轨道交通站点。同时设计“四横四纵”的8 条BRT 公交走廊和借助高密度路网覆盖的常规公交。公交分担率达60%。

其中轨道交通R3线为南北纵向，一期工程南起龙洞庄，沿龙鼎大道、奥体西路、工业北路、济南东客站片区，目前正在施工中。

除此，邵莉介绍，中央商务区还进行“地上地下，立体开发”。“打造200万平方米的地下城，集轨道交通、地下环路、商业开发、停车配套、综合管廊于一体。”邵莉说，以中央车站综合枢纽为核心，组团式连通地下商业。这意味着一旦来到商务区，将享受全天候、舒适宜人的地下步行系统。

真正的虹吸效应还得益于其得天独厚的区位优势，这里与五顶茂岭山、燕翅山、鳌角山、洪山、牧牛山、转山、马山坡、大辛河为邻，山环水绕，生态环境优越。同时，中弘广场、华润万象城、融创财富中心、奥体金融中心等已有项目带动。省博物馆就在一侧、各大国企高楼环绕在四边。

也就是说，随着东部CBD的建设，济南的各种人力资源和资本也在随着核心商业区的迁移在变化。

从建国初期，济南的核心商业区在济南火车站片区；到90年代，整个济南的核心商业区在大观园片区；再到2000年以后，济南的核心商业区转移到了泉城广场片区；如今，济南不再是一个商圈的小城市，而将是进入商圈“百花齐放”的阶段，其中有东部CBD商圈、西部西客站商圈、中部泉城路商圈、经四路商圈、领秀城—中海商圈，可以预见的是，以后是大商圈的时代。